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『不管年齡大小,只要買房,我們都歡迎!』最近,河北石家莊市某售樓處一位售樓小姐接待了幾位購房者,與其他購房者不同,在辦理購房合同時登記的房主竟然都是他們的未成年子女。而據筆者從另外幾家房地產公司了解到的情況,購房者中『娃娃房主』的現象確實在增多,而且年齡跨度也較大,有大、中、小學生,甚至還有嬰幼兒。
據《河北日報》報道,長期從事房屋產權登記工作的石家莊市房屋產權產籍監理中心登記三科科長汪泳表示,近來『娃娃房主』增多現象非常明顯,但具體佔怎樣的比例他們並沒有統計過。
一對以孩子名義購房的不願透露姓名的夫婦表示,讓孩子當房主一是可避開將來開征的遺產稅,二是將來孩子再賣房時還可以少納稅。
河北經貿大學財稅學院稅務教研室教師劉獻燦介紹,遺產稅怎麼征、何時征,目前國家還沒出臺相關法律法規。至於『娃娃房主』將來再轉讓房屋時能否少納稅,劉獻燦說,在國家稅務總局有關房屋贈予稅收的通知中,雖然繼承房產在出售時免除了營業稅,但和其他贈予行為一樣要征收20%的個人所得稅。該通知明確規定,通過繼承、直系親屬贈予等方式獲得房屋產權的受贈人,取得無償贈予的房產後再次轉讓時,要以財產轉讓收入減除受贈、轉讓過程中繳納的稅金及有關合理費用後的餘額為應納稅所得額,按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。而自購住房出售時,則按政策相對寬松的核定征收方式,即按住房轉讓收入的1%繳納個人所得稅。
對此,石家莊地稅部門有關人士認為,國家稅收政策是為了實現公平原則,而且是互相配套和不斷調整完善的,所以一旦將來國家出臺遺產稅的法律法規,必然會出臺配套政策,對『娃娃房主』的避稅行為進行規范。
對『娃娃房主』的避稅行為,有關法律人士認為此舉還會帶來一系列社會問題。河北三和時代律師事務所趙偉律師認為,首先,『娃娃房主』將面臨無法獲得貸款的困境。簽訂借款合同的借款人主體必須是具有完全民事行為能力的人,『娃娃房主』顯然不符合這一法律規定,所以無法以其自身名義獲得購房貸款,需要一次性付清房款。另外,孩子在未成年之前,作為『娃娃房主』的法定監護人,除涉及孩子切身利益(如孩子重病或上學急需用錢)外,房屋將不能進行買賣或抵押貸款。這就意味著,將來萬一家庭發生什麼變故而急需用錢時,房屋將不能派上用場。因此,對於並不富裕的家庭來說,『娃娃房主』不但要承擔很大的風險,家庭生活質量也可能下降,此舉得不償失。
其次,如果夫妻離異,可能會在財產分割及子女撫養問題上帶來法律糾紛。從法律上講,『娃娃房主』的房屋不屬於夫妻雙方共同財產。當『娃娃房主』的父母離婚時,雙方都無法分得該房屋。但是,從撫養權的角度看,誰取得了子女的撫養權,誰就可以事實上使用或者擁有該房屋。所以,『娃娃房主』將會造成夫妻財產分割及子女撫養難以達成協議的困境。另外,當孩子成年後,如果其不履行贍養父母的義務,父母想收回該房屋時就會因存在法律障礙而無法收回。
其三,從眼前看,『娃娃房主』還會給物業管理及水、電、煤氣等費用的繳納和管理帶來諸多不便。因為物業管理和水、電、煤氣等費用的繳納人是這些『娃娃』,事實上繳納這些費用的是其父母等監護人,這就容易在物業管理者與事實上的費用繳納者之間產生糾紛隱患。
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