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5月19日央行繼今年3月17日調整存貸款利率以來又一次調整了金融機構的存貸款利率,一年期存款基准利率上調0.27個百分點,而五年期的存款基准利率則上調了0.54個百分點;同時一年期貸款基准利率上調0.18個百分點,而五年以上的貸款基准利率僅提高了0.09個百分點。其他各檔次存貸款基准利率也相應調整,個人住房公積金貸款利率相應上調0.09個百分點。存貸款調整的特點是隨著存貸款年限的增長,利率變動幅度一個擴大一個縮小。同時與上次(3月17日)不同的是,一年期以上的各檔期存款利率比上次提高的幅度要大,而貸款利率的調整幅度明顯偏小,如果仍按照房貸優惠利率為基准利率的85%計算,5年以上的房貸優惠利率僅提高了0.0765個百分點。因此北京中原三級市場部的分析人士認為此次加息調控的側重點已經從貸款轉為存款,且鼓勵長期存款,房屋貸款利率所受影響甚微(尤其是針對享受優惠利率的房貸人)。
基於此次調息的特點,北京中原三級市場部的專業人士認為房產消費者要避免認識上的兩個誤區。
加息不是直指樓市
本次加息調控的范圍更加寬泛,從適度增加存款利率、小幅提昇貸款利率就可判斷。這主要是政府欲減少流通流域的貨幣供應量,緊縮銀根的一種宏觀調控手段。由於4月份金融運行數據顯示,當前居民戶人民幣存款增速繼續趨緩。當月人民幣各項存款增加4440億元,同比少增133億元。居民戶人民幣存款減少1674億元,同比多減2280億元。與存款減少相對應的是股市的不斷昇溫,每天大量的新增開戶數,據相關數據統計3月最高一天的A股開戶數已突破40萬戶。市民如此瘋狂的盲目湧入股市的行為已經引起了政府和專業人士的高度關注,因此為了給股市降溫,也是指導廣大市民理性看待股市風險,央行適時地推出了加息的調控政策。北京中原三級市場部研究中心的分析人士認為此番政策是希望市民重拾存款信心,謹慎從事股市投資抑或是投機行為;同時小幅增大貸款利率,從而增加貸款成本,預期對一些市民通過不同渠道如抵押房產等獲取銀行貸款進行炒股的行為起到一定的抑制作用。
加息並非抑制需求
從房貸利率的上調情況來看,比例十分有限,北京中原三級市場部的分析人士指出這表明此次加息政策沒有明顯抑制購房需求的目的,但也表明了政府不排除使用利率政策繼續調控樓市的可能。以一套按照優惠利率貸款50萬20年期的房產來計算,此次調息後月供僅增加了23.16元。20年的總利息也不過增加了5555元。從以上實例可以看出,購房成本的增加不足稱道。同時房產投資者卻不得不對利率的增加引起重視,政策的調控方向表明了政府欲濾除過度投資,助推房產市場回歸理性的一貫立場和堅定態度。因此政策對於房產投資者的預警信號的作用要遠大於實際增加的成本。另一方面,從政府大力推動經濟適用房和兩限房的建設開發的做法也表明政府在積極增加房產市場的供給量,從根本上緩解京城較大的供需矛盾。
那麼在存貸利率位於上昇通道的這一時期,消費者又應如何理性對待,降低風險和成本呢?北京中原三級市場部研究中心的分析人士認為可采取以下三項措施。
一、謹慎入市,杜絕盲目樂觀
股市現已處於高位運行,市民切不可因為他人賺取了超額回報,就盲目急切的入市,理性投資纔是長久的生財之道,高收益自古伴隨著高風險,因此市民應根據自己的實際情況將資產合理分配,拆分運用。不能盲目跟風、心存僥幸地將全部或大部分資產都投進風險很大的同一渠道。北京中原三級市場部研究中心的分析人士就此對處於不同年齡階層的特征群體對於資產分配並運用的各類渠道建議如下:
特征群體資產分配比例及相應理財渠道
35% 30% 20% 15%
55歲(60歲)以上的退休人員銀行存款和中短期債券保本類銀行理財產品基金類低風險投資產品股票、期貨等高風險投資產品
35歲-55歲(60歲)處於事業、家庭穩定期的人群保本類銀行理財產品基金類低風險投資產品或房產股票、期貨等高風險投資產品銀行存款和中短期債券
20歲-35歲處於事業、家庭創建期的人群基金類低風險投資產品股票、期貨等高風險投資產品保本類銀行理財產品銀行存款和中短期債券
(以上表格由北京中原三級市場部研究中心提供,僅供參考)
北京中原三級市場部的專業人士得出結論:老年人群體適用保守型的理財方式;中年人群體適用穩健型的理財方式;青年人群體則適用風險型的理財方式;這與他們未來的收益預期(老年人、中年人和青年人群體的收益預期分別為低、中、高)正好形成互補,是比較優質的分配方式。
二、購買房產保值、增值
房產在眾多資產中是最具保值、增值效用的。據國家發改委統計,北京市一季度二手住房銷售價格同比上漲了9.5%,在70個大中城市裡漲幅位居前列。同時受到奧運效應的利好影響,北京市的各項公共基礎設施和環境整治工作都在加緊完善和推進,城市的整體價值由此得到了大幅提昇,作為附著在這個城市的不動產--房屋的價值自然也被整體抬高,房價的上漲趨勢不容置疑,且穩定的走勢遠比股市受外部影響迅速發生漲跌變化要更有保障,更加穩健。同時房產價值的提昇完全可以抵消加息所帶來的購房成本增加,因此有自住需求的購房者無需觀望,只要找到適合自己且經濟實力能夠承受的房產就可以購買。
三、選擇適合你的貸款種類
隨著二手房市場的持續快速發展,商業銀行開始更多地關注二手房房貸市場這塊大蛋糕,各家銀行都推出了富有個性的貸款產品如固定利率、雙周供、氣球貸、循環貸等以適應各類房貸者的個性需求。如固定利率貸款就是商業銀行為客戶設計的抵御加息風險而推出的一項創新產品,在現實狀況下正是一種十分具有競爭優勢的產品。其次四家外資銀行也已經啟動了房地產按揭貸款業務,他們的進入對既有的商業銀行是種挑戰也是促進,而外資銀行一向以體貼入微的服務品質受到廣大消費者的擁護,且在將來不排除他們也會推出具有吸引力的房貸產品,因此選擇哪個銀行、何種商業貸款方式抑或是采用公積金貸款,消費者都可以根據自身條件選擇最適合自己的方式。
通過對此次加息政策的分析,北京中原三級市場部研究中心的專業人士認為此次政策的出臺主要是針對股市過熱、居民存款額明顯下降而貸款數額持續增長的市場現狀,且調控重點放在了警示居民股市風險、指導居民增加存款的角度,因此對房產市場的調整力度明顯減小,從幅度上看對房產消費者的影響不大,消費者可以繼續進行已有的購房計劃。
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