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5月16日,路勁基建有限公司主席單偉豹高調入京,為順馳藍調國際公館的新樓盤賣力吆喝。
這處曾經和拆遷戶、業主糾紛不斷的住宅項目在上周六重新開盤,此時路勁基建對順馳中國的整合已經接近尾聲。
『順馳中國之前拖欠的銀行款、工程款以及土地款會在一年內全部解決掉。』單偉豹在新樓開盤的發布會上表示,『以2004年順馳700萬平方米土地儲備的規模,到今天,地價翻番上漲,資金問題不再是順馳的核心問題,而內部管理纔是最大問題。』
在席間,單偉豹首次對外公布了收購順馳的具體情況和進展時間表。時隔半年,孫宏斌『賤賣順馳中國』的細節終於曝光於大庭廣眾之下。
孫宏斌賤賣的背後
『在進入順馳之前,我們把順馳分成A和B,A就是歷史遺留問題比較少而且是獨資的項目,去年10月我們就開始入資,順馳A運行正常。』單偉豹表示。
『剩下的項目,就是我現在直管的順馳B,順馳B主要的問題是欠款的問題、人員的問題。我們會在一年內全部解決掉順馳之前拖欠的銀行款、工程款以及土地款。』
之前,在5月7日股東特別大會上,路勁基建(1098.HK)批准了旗下雋御投資(北京)有限公司向順馳提供6億港元貸款的決議,這是路勁對順馳提供的第六次貸款,和此前的大部分貸款一樣,此次貸款將用於支付一些土地款以啟動開發。
因為公路收費帶來的充裕現金流,而且本身又是上市公司,路勁基建可以一次次以大股東身份向順馳提供貸款,而半年前孫宏斌和路勁基建的合作,正是對這類短期貸款抱以厚望。
去年10月,路勁基建入主順馳,和孫宏斌簽訂順馳A認購協議,以港幣約4.45億的代價認購順馳A經擴大後的49%的股權,而隨後路勁基建對順馳股權的增持勢如破竹。
2006年11月,路勁基建以人民幣3.7億的代價,購入順馳位於江蘇省蘇州市的鳳凰城項目的項目公司全部股權。2007年1月路勁基建在和順馳談判後如願獲得期權,可以以港幣約13.18億元的代價增持順馳A股權至90.16%。截至2007年2月末,順馳A持有可以港幣100元/股的代價購入順馳B的全部股權的期權,只是尚未全部行使。
不到半年時間,路勁基建以21.33億的代價盤走了順馳中國90.16%的股權,如果單偉豹願意,可以行使100%收購的期權。
5月16日,來自香港的中原地產顧問莊澤寶告訴記者:『孫宏斌當初並不想把整個順馳中國賣給路勁基建,最多是忍痛出售部分股權,換回現金支援各處項目,沒想到結果一發不可收拾。』
『隨著順馳中國項目缺口繼續吃緊,路勁基建也就順勢行使期權,收購了順馳中國幾乎所有股份,而順馳中國的締造者孫宏斌目前僅象征性持有5.26%的股權,淪為局外人。』
路勁收購順馳的一個關鍵人物是深圳控股的非執行董事張化橋,正是張把單偉豹引薦給了孫宏斌,並最終促成了這次合作。
莊澤寶分析認為:『深圳控股是路勁的第二大股東。當年路勁基建選擇這家公司作為策略股東,考慮到雙方在房地產市場有很多合作機會,可以為路勁基建進入內地作好鋪墊。』
一個被盤活的樣本
路勁基建通過收購順馳中國的股權,短時間內獲得了至少400萬平方米的土地儲備,讓這家本不為人們熟悉的公司名聲大振,迅速開始了全國性的房地產業務。
然而收購過程並不簡單。孫宏斌敢於出售,也正說明順馳所遇到的危機已經讓他無法應付。事實上,盡管順馳握著700多萬土地儲備,因為其中的項目股權不清晰,借貸關系復雜,最後路勁基建幾乎放棄了一半。
『順馳的問題,不是外界所能想象的,困難超出我們當初預想的三倍。』單偉豹坦陳,整合順馳花了很多心思,而順馳藍調國際公館就是路勁基建艱難盤活順馳的一個樣本。
不久前,公司方面和拆遷戶達成一項協議,一些長期抗議的拆遷戶纔從藍調國際公館的售樓處搬走。在當天的發布會上,順馳置地負責人也表示,藍調國際公館仍在處理順馳遺留下來的問題,業主收樓以及相關的賠付問題正在商討之中。
莊澤寶認為:『觀察順馳的藍調國際公館出現的種種問題,和拆遷戶鬧矛盾,拖延交房時間,主要是整個順馳資金不到位,拖累了這處銷售情況本不錯的項目,隨著路勁基建介入貸款,藍調三期項目也重新開盤,一切問題似乎迎刃而解。』
不過,和業主鬧糾紛在市場上造成的陰影並未消散,據售樓處的接待員介紹,『來預訂的客戶通常第一個問題就是,能否准時交房?』
由於資金等問題,類似藍調國際公館在工程進度上出現問題的項目,也是順馳無力支橕的關鍵一環。自去年路勁與順馳就收購事宜接洽以來,除了收購股權所花費的款項,路勁已經向向順馳提供了約23億元的短期貸款,用於啟動這些項目,23億已經超過了順馳的整個收購價。
莊澤寶表示: 『順馳的狀況已經不允許缺錢的項目再向銀行貸款,作為路勁基建的子公司,在股東內部集資比向外借款更為穩妥。付出的利息成本也低一些。未來根據順馳在各大城市的工程進展情況,路勁基建可能還要繼續供應現金。』
目前路勁基建對順馳所做的,更多是資金注入,在處理完財務問題之後很可能將是重大的人事變更。這家來自香港的上市公司和孫宏斌時代的內部管理大相徑庭,而且原順馳在高速發展中向下放權,也暴露了中間管理層的腐敗現象。
據路勁基建方面透露,原順馳有三分之一的『非常差』的員工,『並沒能融合到路勁基建』,到目前為止已經被基本調職清理。為整合順馳,路勁基建搭建了全新人纔班底,並從萬科、中海等吸收了大量新的人纔。
順馳與雋御分頭行動
2004年在內地注冊成立雋御投資(北京)有限公司,路勁基建的房地產業務開始起步,這也決定了它不能學老牌的港地產商『一步一個腳印』。路勁基建和順馳一樣在追求成長速度,而通過收購擴充土地儲備顯然是一條捷徑。
完成順馳集團的收購後,目前房地產資產佔路勁整體資產將由2005年底的20%增至超過60%,地產已經成為這家香港公路老大的主營業務。
『順馳在未來的3年內土地儲備達到1500萬平方米,房屋年銷售量達到200萬建築平方米。單偉豹在5月16日透露出順馳的發展目標,未來新順馳更多以合作等方式取得在北京發展的土地。
路徑基建進入後,順馳對戰略理念和人員管理模式逐步進行調整。單偉豹認為,未來三到五年內,順馳可以與中海、萬科、世茂等房地產公司相抗衡。
有分析人士很看好路勁基建由公路業務向地產轉型,『如果順馳能與路勁旗下另一家地產公司雋御形成差異化發展,那麼路勁的地產業務在內地來說,無異於一頭潛行的大象。』
『對於這兩家公司如何發揮協同效應,策略很靈活,未來可以是一個團隊,兩個品牌,發揮不同的品牌優勢。大部分房地產公司的產品都是從低端到高端分布,如果只有一個品牌,又作中低端住宅,又做豪宅別墅,會讓客戶感覺很別扭,未來路勁的兩家公司可能會有所分工。』莊澤寶表示。
之前有過商業地產的開發,雋御地產未來可能側重於投資物業,順馳仍將堅持住宅開發。
而將順馳和雋御的房地產業務清理整合,最後將優質資產打包上市,被認為是路勁想要達到的目標。莊澤寶表示:『作為一家上市公司,從長遠來看將房地產業務打包上市,更能實現公司的價值,但這需要一個很長的整合過程,至少要在平穩接收順馳B的資產後。』
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