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中介欺上瞞下賺取差價,房屋產權不明上市交易,賣雙方馬虎簽約陷入房產糾紛……法律人士表示,在過去的一年中,以上三類事件引發的二手房官司最為普遍。除此之外,因為戶口遷移以及貸款不成難退定金等房產糾紛也頗為常見。
業內專家提醒二手房的買賣雙方,價格因素固然重要,但中介陷阱、戶籍問題、房屋權屬等潛在問題更應引起重視。此外,買賣雙方在進行交易時也要加強防范,簽訂買賣合同時更要謹慎,不要因為一時疏忽惹來麻煩官司。
二手房買賣跟新房發售不同,存在很多不易察覺的隱患。對於大多數買家而言,房產中介設下的交易陷阱難以識破,房屋產權也很難理清頭緒,而由於買賣雙方自身因素造成的房產糾紛也相當常見。
對於打算購買二手房,或已經處於交易階段的置業者來講,二手房買賣存在哪些風險呢?該怎樣規避?記者采訪了多位熟悉二手房買賣的業內人士,請專家為置業者指點一二。
風險一
聯合賣家賺取差價
在買家、業主和中介機構這三方之中,中介對市場行情最為熟悉。一些操作不規范的中介公司會利用業主和買房者的『信息不對稱』,對買賣雙方設下陷阱。業內人士李先生認為,與業主『合謀』高價賣房,從中賺取差價,是禪城一些不法中介慣用的伎倆。
這種做法,通常是在房子掛牌出讓之前,中介與業主簽訂協議,約定一個成交價,如果賣出更高的價錢,多出部分全部歸中介所有。在交易行情高漲時,中介公司可以將房屋順利出手以賺取買賣差價;在交易行情低迷時,中介公司則會以無法成交為理由終止合同。
風險二
設置不平等條款
一些不法中介與購房人玩弄文字游戲,簽訂不公平合同,對自身有利的條款寫得比較明確,對自身不利的條款寫得比較含糊。
另外,也有一些中介公司會千方百計避免購房者與業主見面,從中賺取差價;不讓購房者到欲購房屋內觀察,有意隱瞞房屋質量問題;不向購房者如實介紹出售房屋所處地段的規劃情況等等。
風險三
產權不清導致糾紛
交了定金,簽了合同,突然『憑空』多出來一個人自稱業主,要求加價或中斷交易,相信很多二手房買家都有過類似遭遇。在二手房交易過程中,經常會出現因產權不清而導致的房產糾紛。
據了解,產權不清大致有以下幾種可能:1.用於交易的房屋為非法建築或已被列入拆遷范圍;2.房屋權屬存有爭議;3.房屋為共有,出賣人未經共有權人同意;4.房屋已出租他人,出賣人未依規定通知承租人,侵害承租人優先購買權等權益;5.房屋已抵押,未經抵押權人書面同意轉讓的;6.已購公有住房或經濟適用房上市出售後會形成新的住房困難的;7.被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權屬轉讓;8.交易房屋存有質量問題。
風險四
馬虎簽約麻煩多
廣東華法律師事務所的律師李進認為,上下家『馬虎簽約』留下的後遺癥是產生糾紛的一個重要原因。
在實際交易中,不少上下家往往只注重房價、交房時間及傭金等主要合同條款,忽視簽約過程中的細節問題:不審核對方身份,對買賣合同中的條款也不仔細查看,簽約後也不保留合同原件,簽約時甚至還留有空白條款。一旦交易其中一方不誠信,這些疏忽便會使人陷入糾紛。
房產律師特別提醒,簽約是一件嚴肅的法律行為,一旦在合同上簽字蓋章,就要受合同約束,違反約定就得承擔法律責任。上下家任何一方在簽訂買賣合同時,至少要保留一份對方身份證明的復印件,並仔細查看合同條款,確認沒有留下空白條款;只有自己有能力履行合同條款時,方能簽字蓋章。如遇疑問可諮詢專業人士,也可以在簽約前請專業律師幫助把關,從而避免一些不必要的交易風險。
風險五
按揭不成定金難退
出於促成交易考慮,一些中介公司會對買家『打包票』,稱可以貸到足額房款,說服買家簽訂協議。而事實上,銀行對於二手房貸一直不夠『寬容』,對購買2套以上住房貸款的限制、單價7000元以上高價房貸款額度的調整、各大銀行收緊個人房貸的發放,並先後多次調整貸款利率,這些都會影響到對個人按揭的審核。另外,銀行需要對所抵押的房產進行評估,評估價對貸款額度有著直接影響,特別是二手房評估受多方面影響,貸款總額很可能會低於本來的預期。
在簽訂合同之前,購房者應當充分考慮到自身的支付能力和銀行信貸能力,如果中介公司承諾貸款的,應當要求其出具書面承諾或者作為付款擔保人。否則,中介公司對你的口頭承諾只能作為參考,只有確信貸款額在預算之內,纔能簽訂買賣合同。
風險六
戶籍未遷易生糾紛
在房屋交易過程中,多數人將關注焦點落到辦理兩證上,而對戶籍遷移問題未予注意,結果給工作、生活帶來諸多不便。
房屋交易一旦因戶口發生糾紛,處理起來非常復雜。由於戶籍的遷入和遷出等均歸公安機關管理,不屬於法院的受案范圍,因此法院對於此類案件是不予受理的,而公安機關在處理戶口糾紛時,又會受到戶籍政策的限制。比如,出售的房屋是賣方唯一的一套房屋,沒有其他的房屋可供賣方遷入戶口,則無論買方理由多麼充分,公安機關都是無法將賣方戶口強行遷出的,相應地買方的戶口也就無法遷入。
房產律師認為,買賣雙方在交易前應就戶口問題進行協商,並約定適當的付款方式和違約責任。買家可要求賣方出示戶口簿,並在交易之前到公安機關查詢交易房屋的戶籍狀況。如果派出所僅限本人調取戶籍材料,買方可要求同賣方一起到派出所調閱。
五招避免買房風險
第一招:查驗證件。買家應注意查驗賣方的房地產權證,確定產權人,是否存在共有人,特別注意未列名的共有人。
第二招:查清產權。確定房屋佔用范圍內的土地性質和土地使用權取得的年限,並到房屋所在地的房地產交易中心進行產權狀況調查,以確定該房屋是否存在限制轉讓或禁止轉讓的情況。
第三招:小心付款。應在過戶申請已被房地產交易中心受理並已取得其出具的收件收據時再付大部分房款。交易房屋無抵押貸款的,辦理過戶手續前所付房款應不超過房價的30%;交易房屋存在抵押貸款的,辦理過戶手續前應付不超過房價減去上家貸款餘額的1/2.
第四招:盡快過戶。簽訂房地產買賣合同後,應及時辦理過戶手續,該期限越短越好,特別是上家用下家支付的房款來提前還貸的,更要盡快辦理過戶手續。因為上家一旦涉訟,那麼該期間此房產可能會遭到法院的查封。
第五招:明確約定。簽合同時,上下家應對付款方式、付款時間、交房時間、戶口遷出時間、維修資金是否包含在房價中、交房前的水電煤、物業管理費由誰承擔等等作出明確的約定。
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