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兩年的宏觀調控讓上海樓市一直處於膠著的狀態,06年婚房剛需讓樓市有點起色,2007年樓市又將受怎樣的力量驅動呢?
自住今年可購房07年房價將下跌
據統計數據:近70%的購房者表示欲在今年年內購房,價格是他們最關心的問題。上海漢宇物業常務副總經理范偉國在接受記者采訪時說:『我認為今年房價會下跌,是自住型購房者買房很好的時機點。』
范偉國分析道:今年上海樓市供大於求已成大局,社科院的多份報告數據表明,今年樓市將會供應過剩。
他具體分析道,一,今年的動遷比例下降。去年市政動遷力度相當大,但是大部分的動遷問題已經在去年解決,今年將有大幅度下降。動遷戶是自住需求的主力之一,今年的動遷戶主要集中在項目動遷戶,今年的宏觀政策對於動遷戶的要求也更加高了,因此,今年在動遷這塊的剛性需求將會大幅減少。
第二,外資客戶,宏觀調控使然,今年的外資投資住宅市場的客戶已經大幅減少,一小部分的自住型客戶也由於限外令的影響放緩腳步,去年,高端物業中有20%的客戶是外籍人士,那麼今年至少減半。
第三,外來人口,據了解,今年的外來人口將會擴大10%,即達到700多萬,但是這些外來人口的增長並不能形成購房群體的增長,他們大部分是來上海打工的,其本身並不是購房群體。之前所說的溫州人重返上海,據我了解,他們重返上海的目的是為了解套而非炒房。
因此,只剩下一個『改善型居住』的需求成為了今年的購房主力群體。
供大於求所產生的市場效應即:房價下跌,對於自住型購房者來說今年是很好的一個購房時機。
改善型需求主力非金豬寶寶
『育嬰潮對於樓市將產生的價值,我認為不大,它只是開發商的一個炒作點。』范偉國說,『據我統計,一般上海每年會有12萬對新人結婚,去年有15.6萬,多出3.6萬對新婚夫婦,但是這些新婚夫婦不足以影響樓市。縱使今年是金豬年,育嬰高潮也不足以影響樓市,一般有小孩的考慮的更多的是小孩的養育問題,而不是改善環境問題,同時,搬遷對於孕婦來說也並非是件好事情。當孩子成長到了一定階段的時候纔會產生一定的需求,但是對能抬高房價一說依據不足。』
范偉國認為,今年的購房主力是『改善型居住需求』,但是,這些需求群體中主力應該是其本身有房,同時有經濟實力的人群。這部分人大多數是集中在40-50歲的老三屆,他們曾經享受過福利分房,有著比較寬裕的經濟環境,也有能力來改善自己的居住環境。價格的下跌將成為他們的購買動力。
看好閘北普陀西區九亭
不看好今年樓市並不代表整個上海就沒有熱點區域,上海始終是個不斷發展的城市。
范偉國說:『內環線,我比較看好老北站至內環以內的北廣場區域,整個閘北區都在打造北廣場地區,從內環線各區的發展來看,各區域都有自己的亮點,唯獨閘北的發展一直是滯後的;中環線,我看好真如。徐家匯、五角場、花木以及真如是城市四大商業副中心,徐家匯和五角場的發展都已經比較成熟,真如作為普陀最大的規劃區域,加上和記黃埔境外資金的投資,這塊地區一定會熱起來,目前它的價格在9000元/平方米左右徘徊,相較於其他區域昇值空間很大。如果說外環線的話,今年軌道交通九號線的通車將給九亭帶來一定的商機。』
同時,范偉國也提醒購房者:購房還是需要根據自己的實際工作地點、父母的居住、生活習慣等各方面而定,並非熱點區域就是適合的購買點。
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