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國家發改委日前公布的全國70個大中城市住房價格統計數據顯示,全國房價同比上漲5.9%,成為去年1月份以來的最高漲幅,甚至超過去年房地產宏觀調控之前。上漲較快的城市有深圳、長沙、北海、北京、廣州等,漲幅都超過了9%。這說明,調控房價的努力再一次被市場所挫敗。
房價一路狂奔不已,我們可以找出各種各樣的理由,比如腐敗。英國《金融時報》前不久載文稱政府官員、無良開發商以及學者結成的『腐敗鐵三角』導致房價居高不下,這從近來一連串貪官『栽進土地』似可得到證實。比如政府的土地儲備和招拍掛政策,本想通過土地儲備來達到對土地一級市場的壟斷,限制土地投機,防止房地產投資過熱,從而平穩房價。但由於政府也是經濟人,存在著財政和政績壓力,當政府一旦壟斷土地供應源,具有絕對的定價權利,市場對土地的需求量增加也就難免使政府不會人為抬高地價。還比如政府部門直接或間接從事房地產開發,也造成房價的上漲。一些地產企業實際上是和政府土地儲備中心『兩塊牌子、兩個獨立法人、一套班子管理』,兩者一體化,使其既控制著土地一級市場來源,又直接參與房產開發銷售獲利,獲取雙重收益。
雖然上述因素對房價的猛昇都作出了自己的一份『貢獻』,但從經濟學的觀點來看,房價上漲總意味著需求大於供給所致。根據國家統計局一季度房地產開發投資統計快報數據分析,一季度全國房地產開發投資增幅26.9%,同比加快了6.7個百分點,高於同期城鎮固定資產投資增幅1.6個百分點。換言之,今年以來,房地產開發投資速度出現反彈。在投資反彈的情況下,房價還繼續攀昇,那就只有一個解釋,即需求遠大於供給。從一季度全國新建商品住宅銷售面積和商品住宅空置面積來看,前者大於竣工面積1.9倍,明顯快於去年的1.26倍,且銷售面積增幅快於竣工面積,增幅1.6個百分點,都表明市場需求依然比較旺盛。正因為需求過旺,一季度90平方米以下普通商品住房投資僅佔商品住宅投資的16.1%,遠低於國家規定的90平方米以下小戶型供應量應佔到全部住房供應量70%的政策。
房地產的需求旺盛除了反映人們的投資渠道和機會狹窄,以致不得不把多餘的資金投到股市和房市尋求更大的獲利回報外,它直接說明一個問題,即『買不起房』和『買不到房』是市場的正常現象,因此,政府與其傾其努力和資源去調控房價而不得,還不如讓市場循其自身規律發展,政府只負責保障解決一部分低收入者的住房問題。也就是說,政府該考慮的是,有沒有必要給全體國民都提供住房福利?如果有必要,在一定經濟資源限制下,政府是否有能力提供住房福利,有可能提供多高水平的住房福利?這些福利又提供給哪些人群,采取什麼方式提供福利待遇?
從世界大多數國家和我國香港等地的經驗來看,政府應該保障所有國民的住房需求,但不能、也不應保證每個人都買得起房。這裡涉及到如何看待住房是人的基本權利的問題。由於受農耕文明的影響,多數人都把住房是人的基本權利理解成人人都買得起房,人人都應該有一套屬於自己的房產。這是一種誤解。住房和買房是兩個完全不同的問題。我們說居住是基本人權,但房產不是;一個社會有義務保障每個人的居住這個基本人權,卻沒有義務為每人提供一套房產;同理,市場可以基本保證絕大多數人有房住,但絕對不能保證他們都有房產。
其實這不難理解。現在作為普通消費品的豬肉尚且還有人吃不起,何況比肉高得多的房子?這世上沒有人是什麼都買得起的,也沒有商品是人人都買得起的。房產作為一種高價商品,『買不起房』的人自然要比『吃不起飯』的人多得多。所以,面對『買不起』的高價商品,合理的理解應該是,『買不起』是正常的,人人都買得起纔不正常。
與其他商品不同的還有,房子這種商品由於其最重要的構成要素——土地的不可再生性和不可流動性,當需求旺盛時,房價必然上漲。你不可能把西部的土地搬到北京來,也不可能把郊區的土地搬到市中心,所以當大多數人都想買北京尤其是市中心的房子時,不漲價都不行。
因此,無論我們采取何種方式,『買房難』都是一定存在的,不是買不起,就是買不到。對於這樣的高價商品,解決問題的惟一方法只能是『買不起就不買』。市場上類似的高價商品,甚至有許多價格比房產低得多的商品,人們都是這樣處理的,何獨房子就不能這樣?
當然,買不起房並不表示沒房子可住。要解決我國多數人的住房問題,其他國家已經提供了現成答案,這就是『租賃』。據悉美國有30%的人口、日本有50%的人口沒有買房,但他們通過租賃,都有地方住。政府的作用則是為那些租不起房的困難群體發放住房補貼。
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