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房產開放商的『預售歪經』
出問題的期房,遠不止北京的現代花園和東華金座,根據統計,在房地產官司中,70%到80%都與期房有關。期房這個詞,最早是香港的說法,在內地則是開始於1994年,那一年我們國家制定了商品房預售制度,這項制度最初的目的是為了拉動內需,降低房地產開發的資金門檻。10多年來,房地產業迅猛發展,這一制度確實起到了培育市場的重要作用。但一些不講誠信、實力不足的企業,也開始鑽這項制度的空子,把『預售經』越念越歪。
邢寶軍,北京東華金座諮詢服務中心主任,東華金座的業主之一。由於自己的切身經歷,他對期房銷售制度做了大量的調研。
北京東華金座諮詢服務中心主任邢寶軍:『(開發商)投入非常小,首先,他需要有一筆錢,能拿到地皮,他甚至可以借一筆錢,這樣政府可以把項目給他讓他去運作,這時他可能就把這筆資金還給人家了,然後他拿地皮再去做抵押,項目抵押,然後貸到一筆款,然後建這個樓,同時他預售這個房子,預售他能回收很多資金,甚至這個樓盤在建設當中開發商可以不出錢,由建築商來墊錢蓋樓,甚至裡面的一些設備也可以由銷售商來(墊資)提供,這樣(開發商)可以花很少的錢建這個項目,這是開發商一般使用的手段。』
邢寶軍告訴記者,說得通俗一些,開發商開發樓盤的過程可以叫做『空手套白狼』。如果整個資金鏈全部的資金是一億元,那麼開發商的前期啟動資金大約只需要投入一千萬元,並且一千萬很快就能用銀行貸款或業主購房款還上。而業主花了幾十萬買到的,只不過是售樓處的沙盤和樓書上還不存在的樓盤。為了從業主手中拿到錢,開發商們是絞盡腦汁。
北京現代花園業主:『廣告做得特別好,售樓處裝修得很華麗,門口還特地停了一輛勞斯萊斯轎車,很高級的轎車。』
在北京一年一度的春季房展會上,隨時都能聽到售樓人員極具煽動性的宣傳。
售樓人員:『那肯定能昇啊,兩廣路這個,明年就(開通)兩廣路嘛,兩廣路一開通,這個房價肯定是大幅度的上調。尤其是我們這個項目,這邊有一個25萬平米的購物中心嘛,這個購物中心起來的話,這個房價肯定是大幅度的上漲。』
售樓人員:『裡面的話就是普通的裝修,就是不算家電跟電器基本都有。』
有幾位房地產從業人員向記者揭示了期房銷售的潛規則。
公司職員:『宣傳各方面它只是個炒作吧,把這個事炒大了。』
房地產策劃人蔡鴻岩:『怎麼能讓人買,只要我吸引眼球,(讓人)去看了,只要人對我關注OK了。』
雖然俗話說天下沒有免費的午餐,但開發商玩的期房銷售貓膩,使他們美美的吃到一頓免費的盛宴,他們不僅名正言順拿業主的錢蓋樓,不用付任何成本,而且還能利用房地產開發昇值的機會,牟取更大的利益。
汪利娜,中國社會科學院經濟研究所研究員,長期從事房地產行業方面研究。
汪利娜:『通過預售能獲得老百姓的購房款,也就是作為(開發商)一個主要的融資渠道,我們做過一些研究。』
汪利娜說,開發商使用的資金主要來自於以下幾個來源;自有資金,銀行貸款,銷售預付款,建築商墊付款,其中,來自業主的銷售預付款不需要付出任何代價就可以無償使用。
汪利娜:『那麼預售款呢,就佔了整個房地產開發企業融資的30%,資金來源的30%左右。』
預售款的進入極大地化解了開發商的投資風險,特別是在目前房地產市場看好,價格節節攀昇的情況下,出現了一種奇怪的現象:業主出錢給開發商??開發商用業主的錢開發樓盤??房地產價格走高,開發商毀約贏利更大。
中國社會科學院金融研究所研究員易憲容:『利用你民眾的錢,利用民眾的財富,在背著你賺錢,沒有風險。』
易憲容,中國社會科學院金融研究所研究員,對商品房預售制度關注較多。他告訴記者,在開發商與業主的博弈中,佔主動的永遠都是開發商。
中國社會科學院金融研究所研究員易憲容:『還能怎麼樣?憑什麼好,我就可以乾什麼,我的房子就慢慢的賣,我願賣就賣,不願賣我價格由我來控制,反正銀行還有錢,別的錢交給我了,已經在我手上了。我房子反正是你住的,什麼樣我不關心,因為什麼呢?還有建築商進來都要帶錢進來的對不對。好,在這種情況下來他的房價就越拉越高。』
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