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25%的購房合同不兌現,70%的開發商延期交房,20%的房產證難辦理,45%的開放商『功利促銷』虛假宣傳,15%的購房人對商品房面積一頭霧水,25%的購房人對房產質量多有怨言,90%的業主遭遇物業強制服務。
日前,河南省漯河市消費者協會以發放問卷、電話調查等形式對5000餘位購房者進行了調查,對漯河市房地產界的銷售黑洞進行了全方位的掃描,其結果令人觸目驚心,而這些頑疾,其實也是河南省乃至全國很多地方房地產界所面臨的通病。
黑幕一
合同約定巧設玄關
此次調查,25%的消費者認為開發商簽訂合同留伏筆,甚至公然違約。商品房買賣合同是消費者與房地產開發企業在平等、自願、協商一致的基礎上就買賣商品房達成的協議和約定,是消費者和開發商之間法律關系的最主要依據,然而,商品房開發銷售商往往會在購房合同上巧設玄關,甚至公然違背合同。具體招數表現為:(1)惡意侵犯消費者的知情權,在國家建設部、國家工商行政管理總局監制的統一商品房買賣合同示范文本中,開發銷售商故意對有些條款不填寫,如土地面積、規劃用途、土地使用年限、施工許可證、商品房銷售許可證等有關細節都不填,使消費者誤以為該企業手續齊全,埋下了因此產生糾紛的許多隱患。有的銷售商甚至連房價、總房款的大寫金額都刻意空著,為自己以後篡改房價埋伏筆。(2)無不可抗力,卻一再延長交房時間,合同中卻只簽工程竣工時間,對交房時間閉口不提,致使消費者權益受損無法得到賠償。
黑幕二
延期交房強詞奪理
令人吃驚的是,此次在對5000多名消費者的調查中,竟然有70%的消費者都反映開發商延期交房,並且,開發商對自己的違約亂找『臺階』,拒不承擔違約賠償。(1)誇大不可抗力開脫責任。眾所周知,按照《合同法》規定,不可抗力是指戰爭、地震、水災、火災等自然災害,然而延期交房發生後,所謂的資金沒有到位、氣候不正常、政策調整等都成了開發銷售商的『不可抗力』(有的還寫進了購房合同),並且藉此拒絕承擔違約責任。(2)過低的違約金是開發商延期交房的又一個主要『臺階』,大部分開發商和消費者合同中約定的逾期交房違約金是萬分之一至萬分之二,如此低的違約金還不能彌補消費者購方按揭貸款的利息,至於消費者因延期交房所帶來的其他經濟損失更無法得到保障。(3)按照規范的商品房買賣合同文本,『出賣人逾期交房的違約責任』中開發商逾期90天不交房消費者可以無條件選擇退房,開發商無條件退還購房款並賠償銀行利息,然而,開發商在合同中對此條卻是閉而不談。
黑幕三
『五證』不全,產權證難辦
產權是每一個購房人必須首先考慮的問題,然而,在所有被調查的購房消費者中竟然有20%的人反映自己沒能及時辦理房產證。究其原因,一是開發商?五證?不全,有的開發商根本就沒有取得土地的使用權限,根本就不具備房地產開發資格,銷售的商品房當然也就辦不了房產證;還有很多開發商是邊開發、邊銷售、邊協調關系辦證,房子賣完了,有關手續卻還沒有審辦下來。二是根據國家法律、法規規定,用於開發商品房的土地使用期限是70年,可有的開發企業,由於不願意繳納和逃避土地出讓金,這樣,開發的房產不僅不能辦理產權證,而且還會給消費者以後的居住和上市交易留下無窮後患。
黑幕四
『牛皮』吹破天,承諾成空文
虛假宣傳、亂吹『牛皮』可以說是目前房地產界『功利營銷』的通病。此次調查中,45%的消費者反映開發商的宣傳難以兌現。許多開發商認為,反正自己的樓書和宣傳廣告的內容也沒有寫進合同,於是為了達到促銷目的在這裡大吹『牛皮』,誇大美化居住環境,打造虛假水景概念、綠化概念、花園概念、交通概念,這些都是開發商司空見慣的伎倆。
黑幕五
面積縮水、漲水,消費者一頭霧水
房屋面積是房子的量化指標,與購房款直接相關,然而,開發商往往會在商品房面積上大做文章,調查中,15%的消費者對此不滿意。(1)面積縮水。模糊不清的公攤面積使消費者商品房的實際面積大大縮水,有些開發商甚至將小區內的會所、車庫、地下室也算進了公攤面積之列,而這些強加給業主的所謂公攤面積卻又被開發商二次銷售,從中漁利。(2)面積漲水。部分開發商交房時的實際面積要比購房合同中的面積大,嚴重者面積『超標』30%多,據此要求消費者補齊房款(否則不交房),其實國家有明確規定,面積漲水超過3%部分消費者可以無償擁有。(3)許多開發商在和消費者簽訂購房合同時都故意不將公攤面積寫入合同或補充條款,致使消費者遭受了欺詐也是糊裡糊涂。
黑幕六
房產質量,消費者心中永遠的痛
調查中,25%的消費者對開發商的房產質量頗有微詞,並且售後維修存在著嚴重的拖沓現象。
黑幕七
強制指定物業,業主受氣
調查中發現,漯河市幾乎90%的小區物業管理都是開發商自己組織的,業主對此無從選擇,只能被強制接受;同時,物業管理費由物業公司單方制定,繁瑣的規章、公約一旦違背,就遭遇停水、停電、停氣。重收費、輕管理是小區物業的通病。對強加給自己的物業管理模式,23%的調查對象表示不滿意。
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