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上海社會科學院新近完成的兩份不同的研究報告顯示,上海住宅市場出現了前所未有的變化:房價在連續6年持續上漲後,首次出現下跌,供求關系出現逆轉,未來幾年將出現供遠大於求的局面,空置量將持續上昇。
上海的房價降了=鑽石的克拉價降了與窮人無關
這世道,好人還是有的,就是不管用。
比如說一位叫『魏雅華』的先生,他據上海社科院房產研究中心及上海房產經濟學會共同研究成果後發表『上海6年來房價首次下跌』的博文,我陡然發現我已不務正業撰寫房產專欄到了第四個年頭,寫出近兩百篇以『磚家』攻訐『專家』的文章,這幾年來,我至力於揭穿中國樓市『供不應求』的謊言,但好消息傳來,卻像聽到另一個善意的謊言。
上海社科院房地產業研究中心和上海市房產經濟學會參與了建設部立項的《中國城市房地產發展評價和預警體系研究》,其中上海部分的研究報告顯示:
上海房地產指數從2000年開始增長,增速在2003年到達頂點後放緩;與之相對應,上海房價上漲幅度也在逐步回落,住宅價格上漲幅度已經低於消費品價格的漲幅,2006年的漲幅為- 0.5%。這是2000年以來上海房價首次出現負增長。
請注意這個數字,2006年上海房價漲幅為- 0.5%。這己不是房價上漲的增幅下降,而是真真切切的房價下降。如果我們孤立地看,這個跌幅並不算大的數字,也許沒有太大的意義。
這裡需要指出的是,0.5%的跌幅並不能反應上海樓市的價格走向的真實跌幅,因為同北京一樣,上海的房地產市場也存在著一個『把漲價進行到底』的強大的價格同盟,這個由房地產商組成、由房地產協會牽頭的價格同盟,在操縱著上海的房價。使得上海的房價失真。可他們的操縱只能使上海樓市的危機更加具有爆炸性。
如果我們再接著看,問題便嚴重了:
在一份還是來自上海社會科學院的,名為《『十一五』時期上海房地產發展環境、機會、企業對策和對政府的建議》的報告中,數據顯示,上海的商品住房將大量過剩。報告中說:
2000年以來,上海的商品住宅投資和新開工面積逐年大幅增長,導致後續供應量激增。2003年,上海商品住宅竣工面積超過2000萬平方米,批准預售面積超過3000萬平方米;(兩項相加己超過了5000萬平方米)。2004年,竣工面積和批准預售面積均超過3000萬平方米。(兩項相加己超過了6000萬平方米)。供應量累積的隱患已出現,只是其時大量投資、投機資金充斥樓市,火爆的市場暫時掩蓋了這一矛盾。
可到了2006年,在宏觀調控的連續作用下,加之中國股市的火爆,中國股市大牛市的啟動,短期炒房者紛紛離場,長期投資者也變得謹慎,大批的國外的和民間的游資熱錢轉入股市,只剩下有限的、真實住房需求。
於是,上海商品住房供求關系開始出現逆轉,商品住宅租售量(銷售面積與出租面積之和)佔供應量的比重為89.27%。這意味著市場需求開始小於供給,商品住房供應無法被全部消化。
此前,上海市政協所作的一項專題調研也指出,上海的商品住房未來供大於求的局面將會至少維持3年,供求比約為1:0.72。
即未來的3年中,每年上海的商品住房將會有超過1/4賣不出去。數量超過2000萬平方米。
如果我們將上海樓市的情況與北京樓市的情況加以對比,你就會發現,北京樓市的情況遠比上海樓市己經在惡化的情況要嚴重得多,只是在信息的真實透明的這件事上,上海樓市的情況要遠比北京樓市的情況要好。
讀了這些,你還會相信,房價太高,商品房太貴,是因為在房地產市場『供不應求』抬高了房價,解決的辦法是『增加供給』。這個房地產商們所給出的標准答案嗎?你還會相信,房價還會上漲十年、二十年的這個愚人節的預言嗎?
上海房價6年來首次下跌所發出警告是,中國房地產泡沫的破滅將從上海始。而遭受打擊最沈重的不是上海,而是北京。因為上海所贏得的危機的釋放的時間,要比北京充分。
一公斤木材與一公斤炸藥所包含的能量是等值的,不同之處僅僅在於,一公斤炸藥所包含的能量在0.01秒便能全部釋放,而一公斤木材所包含的能量全部釋放需要15分鍾。
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