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近期,德國一家報紙最近說,北京、上海等大城市的房價已經遠遠高於歐美很多同類城市,如果考慮到實際貨幣因素,可能高出幾倍、幾十倍。德國的杜塞爾多夫、科隆這些房價最高的城市,即使在絕對黃金地段,每平米2000歐元以上的房子也是極為罕見的。但在北京、上海等地有更貴的房子。
從2005年以來,中國國內的各種媒體紛紛討論房地產的問題。特別是近來取消開發商的討論非常熱鬧。但是,眾多的討論和辯論沒有在一個基本、全面的檢討下進行的,因此,情緒化之爭也在所難免。但是沒有全面的檢討,對策就很難奏效。
房價暴漲也與國際因素有關
房價上漲要追溯到『溫州炒房團』行為。『溫州炒房團』一詞在2004年進入中國媒體的視野。溫州這個中國東南沿海的城市自1990年後期就逐步進入公眾的視野。他們以商人的雄心再加當地人的團結,在中國掀起一次又一次有爭議的商業活動。從2001年開始,溫州人就合伙浩浩蕩蕩進入杭州、上海等地,如購買青菜般置下一棟棟商品房。一些來自內地的工人專職替溫州人排隊購房賺薪水,成為許多沿海城市人當年常見的情景。雖然上海市很快地出臺遏止樓市炒號炒樓的措施,但溫州人的行為還是打開了潘多拉之盒。當時一些分析人士認為,溫州人的炒房的資金量還不足以影響整個中國的房市,但是這個行為會觸發一些後續資金,包括國際游資的進入,從而快速抬高中國房地產的過度繁榮。看來是很有先見之明的。
從筆者獲取的數據來看,沿海某城市每年正常的房子需求是180萬平方米,近四年每年新增的商品房面積都在500萬平方米以上。實際上該城市的房屋實際供給面積已遠大於城市居民自住的需求。但是城市房價從四年前的平均每平方米2000元漲至現在的6000、7000元左右。許多新建住宅社區到黑夜是漆黑一片,無人居住。500萬平方米減去180萬平方米的320萬平方米的房屋,就是投機品。從中國居民的認知來說,以往商品房完全是個人消費品,至今已演變為一種投資,甚至投機品。
至遲在2006年初,中國的口岸檢查部門也發現了一個異常現象,實際的貨物進出口價格遠小於最終的結算價格。這裡面裹著大量非貿易目的資金進入中國。這些資金都流向何處呢?中國人民銀行報告認為,外資在內地房地產市場中所佔的比重已達到15%。截至2006年11月,境外房地產基金對內地20個房地產項目投入了16.13億美元。而仲量聯行發布的《全球房地產投資報告》認為,2006年中國房地產市場的交易額達到了90億美元,創下歷史最新紀錄,增幅高達69%;其中,來自於海外全球基金的投資比例便高達60%,增幅約55%。除此之外,大量的直接投資,包括香港的地產商資金,進入內地房地產。
2006年7月,中國專門出臺了《關於規范房地產市場外資准入和管理的意見》,對外資進入房地產市場一律加以『嚴格限制』。而不久前,商務部關於2007年全國吸收外商投資工作的指導性意見提出:『嚴格限制外商投資房地產。』
但是,基於當前全球化和中國加入世界貿易組織的背景,熱錢的流入已不再僅僅是幾個規定和通知能夠解決。因此,相當一段時間,中國的房地產市場仍將維持以下格局:國內資金追逐房地產市場利潤,引發外資加入。外資加入強化國內資金進入房地產。兩者互為強化會把房價往新高上推。
只要有源源不斷的資金進入,中國房地產業的供求關系就永遠無法從民眾實際需求與房屋實際供給進行配比。因此,比較不好的結局就是,有人指出這是安徒生童話中的『皇帝』沒穿新衣,於是骨牌轟然倒下。
地方政府的『托市』行為
『政府一直會代表百姓的利益』,這為以往中國政治討論中所有議題的假設前提。但是在這場房價劇烈上漲中,中國地方政府的行為是值得思索和檢討的。
對於中國土地資源的配置,許多人可能會驚訝於以下事實:一方面是各城市的商品房住宅用地的拍賣價不斷攀高。早在2005年6月,廣州一塊偏遠的土地的樓面地價已達3300元/平方米,因此,建成的商品房價格遠高於此在情理之中。而另一方面是大量的土地甚至以零地價給各種企業使用,再加當時給各種投資行為的稅收優惠,其實土地是負價賣出的。為何出現這種背離的現象?原因就在於前者拍賣的土地出讓金可以納入地方政府的預算外收入,而發展工業產生的增值不僅可以增加GDP為官員政績加磚,同時工業帶來的稅收也會提昇地方政府財力。因此,在考慮土地資源的配置方面,官員考慮更加的是政績,而非真正意義上的代表百姓。從這個假設出發,不難發現為何中國中央層面連續在2005年、2006年出臺兩項很嚴厲的針對房地產業的措施沒有奏效。而且是越調控房價越高。
舉兩個例子,都可以看到地方政府與房地產業『繁榮』的關系。2006年7月,浙江省十屆人大常委會第二十六次會議上,浙江省人大財政經濟委員會提交報告稱,房地產稅收減少和出口退稅增加,使得該省財政收入持續較快增長的難度加大。當地一位學者的觀點是,房地產業作為稅收主要來源後,只要房地產市場『傷風』,財政收入肯定會『感冒』。2006年某沿海城市辦當地的住房交易會。第一天,新華社發了一篇稿子,說交易會現場觀看者多,購買者少。但到了第二天,交易量陡增。原因就在於當地媒體透露了規劃部門的一條消息,稱城市行政中心將遷往某地。開發商也因此造勢,很有准備地打出了『迎接新城市中心誕生』的廣告。該地樓盤的房價一天內翻了一倍,因此那個交易會也成為有史以來成交量最大的一次。
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