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3月18日,隨著央行公布近三年來第五次加息,『房貸利息又上調!』成了老百姓街頭巷尾談論的熱門話題。從2004年10月29日起央行10年來首次加息開始,到2007年3月18日第五次上調金融機構人民幣存貸款基准利率0.27%,每次加息的幅度並不大,但對廣大購房人來說,以五年期以上貸款為例,從2004年10月首次加息的5.76%的貸款利率水平上漲到現在的7.11%,以貸款20年計算,房貸利率成本多了27.71%。
『你提前還貸嗎?』成了辦公室裡一句新興的問候語。
記者從農業銀行了解到,本次昇息之後,還未迎來大規模的提前還貸風潮。目前,辦理提前還貸手續的市民分為兩類:一類是對貸款利率昇息極為敏感的人群;一類是收入較高,早已做好提前還貸准備的人。
農業銀行天津市世貿支行個人業務部經理於國剛告訴記者,購房未來成本支出的增加,肯定會不斷加大還貸者的心理壓力,提前還貸會在一個家庭的理財中的排位逐漸提昇。但提前還貸不僅僅是個人和銀行之間的借貸關系,還是一個人財務管理能力的體現。
能夠提前還款的人,一般手中都會准備有5萬至數十萬的資金,在這兩年的投資市場普遍看好的情況下,這些錢如何使用纔能換來最大收益,或者最大限度的減少利息支出,是貸款者必須平衡考慮的問題。
對於提前還款,有些數據我們必須了解。
提前還貸往後放等本遞減更合算
當央行2004年10月29日首次擎起昇息的大旗時,人們纔第一次意識到,原來貸款可以有兩種方式:等本遞減和等額本息。從懵懂到醒悟,僅僅一年多的時間,等本遞減方式已經成為很多工薪家庭購房時首選的貸款方式。雖然最初幾年會遭遇較大的還款壓力,但從利息累計來看,還是比較劃算的。
還是以貸款20年50萬,貸款利率7.11%來計算(見下表)。
貸款方式 首月還款 利息合計
等額本息3909.58元438297.66元
等本遞減5045.83元356981.82元
【適用人群】不考慮提前還貸,或者貸款5年以上再考慮提前還貸的家庭。
5年內還清房貸等本、等額差不多
隨著央行5次昇息,令很多貸款者開始把提前還貸提上日程,甚至在申請貸款的時候,就開始考慮自己的還貸計劃。
但對於貸款者來說,如果申請高額短期貸款,當他的月還款額超過1萬元時,銀行將要求貸款人提供非常詳細的資信證明,同時貸款在審批上的手續也更為繁瑣。所以,那些高收入的房貸申請者,往往會采取迂回政策。即首先申請一個較長期限的房貸,然後在未來較短的年限中快速將貸款提前還完。
50個月60個月70個月
等額本息140551.33 166577.17 191807.63
等本遞減133003.94 155901.60 177564.89
差額7547.39 10675.57 14242.74
注:表中數據分別為到第50、60、70個還款月時,累計歸還利息總額,單位(元)。
對於這部分人,無論選擇等額本息還是選擇等本遞減還款方式,其在貸款的頭5年內(60個還款月)左右,累計支付的利息總額是非常接近的(見前表)。
對於打算在5年內完全還完貸款的人來說,如果月收入一般,但能夠不定期的獲得大額收入,可以考慮選擇月還款壓力較小的等額本息貸款方式;而那些月收入較高的人,且可以獲得各種大額收益的貸款者,則可以考慮選擇等本遞減的貸款方式。無論選擇哪種方式,從上表可以看出,兩種貸款方式的累計還息在5年內相差較小,超過5年後,利息總額的差異將逐漸拉大。
【適用人群】准備在5年內提前還完全部房貸的高收入者。
【提醒】1.大多數銀行規定按揭貸款首年不能提前還貸。如有特殊需要,必須提前歸還貸款者,需要支付一定違約金。一般來說,違約金不低於提前還款金額×月息,如果提前還款20萬,就是200000×7.11%/12=1185元。
2.如果還貸者第一年出現了逾期等不良信用記錄,還可能對未來申請提前還貸產生手續上的麻煩。
提前還貸也有兩種方式可供選擇
就像昇息前很多人不知道等本遞減這種還款方式一樣,很多人都不知道部分提前還貸後,還有『縮短年限』和『減少月還款』兩種選擇。於國剛告訴記者,目前農行天津世貿支行還沒有遇到要求提前還貸『縮短年限』的客戶。
舉例說明,以等額本息方式,貸款20年50萬,第24個還款月後,申請提前還貸20萬元。貸款人前24個還款期,已經歸還本金69481.8元,剩餘本金430518.2元。選擇不同還貸方式後的還款情況如下(見下表):
剩餘本金還貸期數月還款額利息合計
減少月還款430518.2元216個月3540.54元333821.34元
縮短年限430518.2元180個月3896.14元270788.06元
注:為計算方便以年為整數計算剩餘還款月數,以上數據僅做參考。實際申請提前還貸,應以貸款行實際操作為准。
從表中可以看出,如果在月還款額不影響生活質量的前提下,如果選擇『縮短年限』,那麼支出利息總額較『減少月還款』方式,可以節省利息支出63033.28元,還款年限也從剩下的18年縮短為15年了。
選了固定房貸就別提前還款
進入昇息周期後,固定利率房貸產品開始吸引購房者的注意。於國剛介紹,農業銀行固定利率房貸產品可以執行固定+浮動的混合利率方式,還增加了利率調整選擇權條款。客戶在貸款開始的前5年或前10年內利率固定,這一期間稱為利率固定期,利率固定期結束後利率轉換為浮動利率。
【適用人群】在5至10年內不打算提前歸還貸款的客戶。
【提醒】1.簽訂固定利率房貸合同後,貸款者不能提前歸還貸款。如果必須選擇,則需要支付一定的違約金,違約金金額大約為提前還款總額1至6個月的利息總額。
2.一些銀行還規定,固定利率貸款尚不能與房貸理財賬戶同時使用。
提前還貸和投資哪個更重要?
回到本文最開始的地方,是否提前還貸在投資市場十分活躍的今天似乎從判斷題,變成了選擇題。於國剛提醒消費者,雖然提前還貸可以節省大額的利息支出,但是如果把節省下來的利息,放在歸還貸款的十幾年來考慮還貸的收益率的話,大約在8%左右。也就是說,如果您有較好的投資渠道,可以取得高於8%的年投資收益,不妨把提前還貸的打算往後放放。
於國剛笑著說,雖然最近貸款利息上調,但並沒有出現提前還貸的高峰,從側面說明,現在市民對央行昇息理智了很多,理財水平也提高了很多。
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