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2006年12月1日開始,北京個人轉讓二手房繳納土地增值稅。
今年年初,國家稅務總局又撿出塵封多年的《土地增值稅暫行條例》重新實施,讓房地產企業擔心稅負成本的上昇,而民眾則關注會不會為飆高的房價再添一把火。土地增值稅是今年房地產的重要關節。那麼,土地增值稅清算到底會影響房市幾何?
所謂土地增值稅是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)所取得的增值額為征稅對象,依照規定稅率征收的一種稅。土地增值稅以納稅人轉讓房地產取得的增值額為計稅依據。增值額為納稅人轉讓房地產取得的收入減除規定扣除項目金額之後的餘額。土地增值稅實行從30%至60%的四級累進稅率。
該政策還規定,納稅人建造普通標准住宅出售,增值額未超過扣除項目金額的20%的,免征土地增值稅。但增值額超過扣除項目金額20%的,應對其全部增值額計稅,包括未超過扣除項目金額20%的部分。
按四級超率累計稅率計算,毛利率超過40%的開發項目被計征土地增值稅後,其淨利潤將至少減少17.4%;毛利率越高的項目,利潤削減額越大。一家知名房地產上市公司的總裁說,原來開發商每多賣100元,完稅(33%的企業所得稅、1%左右的土地增值稅預征)後企業能得到66元;據實征收土地增值稅後,企業就只能得到40多元。如果土地囤積時間較長,地價成本低,累進稅率高,企業就只能得到二三十元。這樣看來,土地增值稅對抑制高房價是有助益的。
土地增值稅的征收目標針對的是開發商的利潤,而累進稅率的設置,使開發商以提高房價所得利潤越高,所需繳納的土地增值稅也越多,如果得到的利潤反而不如出售低價格的房子,開發商就更願意出售較低價的住房。而且一旦清算土地增值稅開始執行,一些以長期囤積土地為獲利方式的地產企業可能遭遇較大的稅負壓力,且囤地或捂盤時間越長,稅負壓力越大,而這可能導致開發商『囤地謀利』的做法難以為繼。
在宏觀調控政策下,土地增值稅的嚴征也將會使房地產業洗牌加劇。土地增值稅一旦嚴征,勢必降低房地產開發的利潤率,從而降低對投資資金的吸引力,這就提高了房地產行業的門檻。可以預見,未來只有資金實力雄厚,可以在低利潤率下靠規模獲益的企業,纔會有興趣進入房地產行業,而那些期望通過拿一兩塊地開發獲取暴利的小企業,將會被清洗出局。
對類似萬科這樣的大開發商來講,土地增值稅清算還有一個獨特的作用。它正在鼓吹建普通低價商品房的工業化生產理想,也就是預制件、流水線式的房屋組裝作業。這種工業化生產方式提高了開發成本,但也因此可以不交或少交土地增值稅,最終項目利潤不受或只受到很小的影響。用萬科高層的話說:『通過開發更多的樓盤以滿足需求,同時不追求在單一樓盤上獲取高額利潤。對政府、對供應商、對購房者來說,這樣的企業無疑會更受歡迎。』這也許是一種方向。
萬科曾講過超過25%利潤的生意不做,理由就是習慣了暴利之後,5%利潤的事情就不會做了。可以想像,以往做慣豪宅的企業轉做普通住宅多少會有適應過程,而假如一個企業產品線豐富卻又以普通住宅為主,它被土地增值稅清算推動著轉變卻很自然。
由此看來,土地增值稅政策作為市場調控的一個手段,可以有不俗的效果。當然,它也僅是一個稅種,它可以促進市場的調整,卻無法靠它平抑房價。
撇開土地增值稅本身存在的很多政策漏洞不說,土地增值稅是累進稅率,固然開發商會努力避免觸及更高一級稅率,但是並不意味著高稅率就會讓他們放棄有利可圖的市場。很簡單,如果豪宅和別墅仍然有旺盛的需求,開發商一定不會不做供應,即使會比以前繳更多的稅;如果仍然是賣方市場,開發商一定不會主動廉價出售,即使會比以前繳更多的稅。總而言之,房價問題的根本癥結還是供求關系。
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