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從上述專家的觀點,我們可以看出,2007年新房價格降的可能性基本不存在,那麼我們是不是應該將希望寄托於二手房上呢?為此,我們也走訪了天津知名二手房中介機構的負責人,聽聽他們的觀點與判斷。
二手房價隨著新房價格的聯動仍將上漲
宇軒不動產總經理石偉廷
07年二手房市場從整體上看是處於一種上漲的勢頭,究其原因可以歸結為以下兩點:
1.聯動性,從歷來的統計數據上看,二手房總是緊隨新房的價格連動,目前天津的房地產市場整體處於一種牛市狀態,土地的稀缺性,各種原材料價格的上漲,政府部門政策性的稅收都使房屋的開發成本大大的提高,開發成本上漲的直接後果就是房價的上漲,另外房地產行業猶如股票行業,在很大程度上依托投資客的期望值,奧運的臨近、國家對天津經濟政策的扶持等使無論是天津本市的抑或是外地的投資客都瞅准了天津這片沃土,有人加薪,火自然燒得旺啊,房價又豈能降的下來。
2.稀缺性,目前天津市內六區土地供應量很少,這一點從今年公布的土地出讓公告中便可窺見一二,尤其是地段價值較高的和平、南開、河西等地,在一手房供應量減少,剛性需求不變的情況下,二手房交易必然火爆,再加上這些區域大多為配套成熟的內中心地帶,地價帶動,房價自然有增無減。
07年的二手房價格將保持平穩的上漲狀態
中原物業顧問有限公司三級市場部市場總監曹海濱
2007年二手房市場與2006年相比,從總體情況看,將會有一個樂觀的市場前景,房屋成交價格也將保持上漲趨勢,但是老百姓的購買力是一定的,所以不會長得過快、過高,保持平穩的上漲狀態。
主要原因體現在以下幾個方面:一方面是去年的股市是牛市,但是今年股市大跌創十年最高,雖然今年還存在牛市的一個機遇,但是不排除很多去年在股市賺到錢的人把資金抽回投入到房產市場來,由於宏觀政策的原因,去年部分投資需求和改善性需求受到一定的遏制,在今年會被釋放出來。另一方面動遷的持續,大量湧入的外來人口,這些人群存在一定的鋼性購房需求,也會導致今年房價上漲。第三方面就是二手房的供應量,由於大部分的新房從02年到今年,過了五年的營業稅這樣一個環節,許多住宅可以免稅上市交易,從而使供應量增加近兩成。在加上二手房本身獨有的特點:地段的不可復制性、優越性,使得許多客戶願意購買二手房。另外二手房市場的規范、不合法中介的淘汰、良好口碑的建立等因素也構成了影響2007年的二手房市場發展的綜合因素。
天津市的二手房價格漲幅將會控制在10%左右。
我愛我家總經理趙劍冰
由於06年二手房市場房價漲幅明顯過快,這一現象已經引起了社會各界的密切關注。再加上各項稅費政策已經基本落實,中介行業的內部整頓(例如禁止吃差價,禁止現金收房,資金監管的推行),以及二手房源的有向供給等各方面因素,未來的二手房房價漲幅速度將會較之今年有所減緩。07年的二手房價格漲幅將會控制在10%左右。
06年由於受到宏觀調控政策以及兩稅的影響,少部分二手商品房的持有者采取了『惜售』的手段來應對市場所帶來的變化。我愛我家認為:明年的次新房交易所佔比重較會有所回昇,其市場比重可達到總體交易量的50%以上。
圖表:2006年1至11月天津市二手房市場整體交易狀況分析
二手房購買投資建議
南開、河東二手房將被看好
通過對中原顧問的采訪,我們了解到,對於打算在2007年購置一套具有一定昇值潛力的物業的購房者,建議首選河東、南開區的房子,南開區,今年是一個新房供應量不錯的區域,選擇這裡是地段和區域優勢非常明顯,對於看重地段優勢和有改善性需求的人,或者看好區域教育氛圍、商業配套的人,都會選擇在這裡投資或者租賃。河東區,經過一年的成長,商業設施、軌道交通設施都比較完善,而且距離東麗湖和濱海新區這個狹長熱點區域最近,而且房價較低,有很大的增長空間,相比而言潛力還是很大的。宇軒顧問也表達出相同的看法,這樣看來,07年的市場仍將以南開和河東等區域比較活躍。此外,河北區沿海河一帶,由於景觀資源較稀缺,隨著業主從追求居住到享受到追求景觀來發展,本著保值和增值的目的,這裡也是不錯的選擇。
中北鎮,雙港,軌道板塊等新興力量不容忽視
我愛我家的負責人透露,隨著郊區低密度住宅和衛星城的蓬勃興起,未來兩到三年內外環附近的房產將會趕超傳統熱點區域,佔據購房者的視野。屆時,人們的消費、工作、就醫及教育將在同一個區域范圍內即能解決,這樣也將使中心城區過度集中帶來的諸多問題有了破解之路,更加使得購房消費不必集中在現有城市核心區的小范圍內。中原顧問建議投資二手房可著重考慮兩個區域一個是新興住宅區像中北鎮,雙港等,另一個則為市內小戶型。新興住宅區目前市值較低,在房地產市場一路走高的形勢下,昇值的可能性及空間都將更大,像之前的華苑便是一個最好的案例,目前華苑的新房供應量基本趨停,但二手房的價格還正處於上漲趨勢。二手房的購買者大多以過渡型購房為主,而小戶型總價較小,房形適中,需求量更大,變現力強。我愛我家也發表了自己的觀點,軌道交通周邊房產,昇值潛力無限,一般來說,地鐵效應給樓盤帶來的漲幅通常在500-1000元/平方米之間。在地塊條件、房屋品質等要素相當的情況下,距離地鐵的遠近將會成為影響購房者決策的一個重要砝碼。
中小戶型更受人們追捧和青睞
我愛我家的負責人說道,07年的熱點戶型、面積、總價預計將與06年基本保持不變,二居室將繼續佔據二手房市場的主力戶型地位。價格50萬以下、面積80平米以下的房源仍將是熱點。中原認為,從戶型考慮建議投資客更多地考慮中小戶型。中小戶型比大戶型需求量大,變現快,但收益不是很高,大戶型雖然變現慢,但是一般大戶型大多品質較高,保值性高,抵御各種經濟風險的能力強。另外投資二手房應該對考慮房齡的級配,如果項目周邊同齡性房源較少,則可能更容易變現或昇值。
新房二手房比較著看,買房不失誤。
以往大家選擇購買新樓盤還是二手房,主要看的是價格。但是就目前北京房地產市場整體而言,由於舊城區可供開發土地的減少,使得土地的批建量日趨緊張,一手樓盤在城市核心區內選址幾乎無立足之地。在這種情況下,很大程度上刺激了二手房價格的抬高,目前,成熟區域的二手房已於一手房相當接近了。盡管如此,『我愛我家』還是建議購房者,不應只看價格的高低就草率決定購買趨向。聰明的消費者,應當在同一區域權衡一、二手房的優劣勢之後購房,這樣纔不至於後悔、失誤。譬如,二手房的現房現賣,所見即所得優勢就是大多數新樓盤預售期房所不能比擬的。還有,大多數二手房地處較熱鬧區域,多分布於城市中心區或較成熟商圈內,路面與軌道交通發達,名校效應、醫療效應、商業效應等特點也是一手房所欠缺的。
滿五年無稅、低稅二手房,降低購買風險。
2006年,是房地產市場宏觀調控政策出臺最多的一年,也被老百姓們俗稱為『政策年』。2007年又會有怎樣的政策『落地』,懸念重重。基於這些因素,自住型購房群體為了降低購買風險,不妨將眼光瞄准那些『無稅』、『較低稅費』的二手房。通常情況下,『無稅』房屋所在區域大都較成熟,購買這樣的房屋除了投入成本較少之外,購買後即便不住,投入到房屋租賃市場收益也是較為可觀的。
鏈接:影響二手房價的因素
從市場的角度看,二手房的價格受以下6個因素的影響較多:
1、折舊率。房屋竣工後即進入折舊期,混合一等結構房屋的折舊期限為50年,每年的折舊率要扣減2%。
2、戶型。舊房的戶型相對比較落後,功能陳舊,『三小』套型(小廳、小廚、小衛)要扣減10%。
3、樓層。以7層樓為例:1層和2層為基准價,5層和6層要扣減3%,7層要扣減5%,3層和4層可增加3%,若是頂層則扣減5%。
4、朝向。朝向如無朝南外門窗,要扣減5%。
5、小區環境。無物業管理和非獨立封閉的分別扣減5%,在市、區重點小學附近的可增加15%。
6、心理因素。人們一般不願意購買二手房,會有難以逾越的心理障礙,所以要扣減8%。