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新四區及濱海新區延續高溫
宇軒顧問副總經理靳上認為,地鐵1號線的成功運營帶動了沿線樓盤的發展,在一定程度上彌補了城市欠發達區域成熟度的劣勢。隨著城市軌道交通建設的深入進行,以及天津城市規劃計劃的實施,天津周邊區域的樓盤價值將得到更大程度的認可;中原顧問副總葉永強認為,07年熱點區域主要集中在土地成交密集區域及政府規劃的外圍組團,如河東區衛國道沿線區域、環城四區以及濱海新區。從價格來看,3000-5500元的中低檔物業因需求旺盛房價上漲較快,而6500元以上的高檔房價格增長相對趨緩,其中新四區及濱海新區房價上漲將更為顯著;合富輝煌市場研究總監任迥認為,從2006年底公布的天津市詳細規劃可以看出,未來城市外圍區域將出現大量居住片區。預計2007年西部中北鎮板塊,北部瑞景板塊、南部雙港板塊等還將繼續發力,拉動城市住宅消費需求,同時華明鎮、張貴莊等新興片區也將逐漸進入消費者視野。
第一太平戴維斯總經理朱天博說到其最看好的投資市場是天津濱海新區,出此觀點主要集中在兩方的因素:首先,天津濱海新區開發去年10月被納入國家總體戰略布局後,國家將予以實質性政策支持。在財稅、用地等五個方面給予扶持。天津濱海新區是中國繼深圳、上海浦東之後重點開發的地區,國家希望通過開發天津濱海新區帶動環渤海地區的發展,進而帶動整個北方地區的發展。國家對濱海新區利好政策不斷出臺無疑為濱海新區的投資市場注入一針強心劑。其次,在第一太平戴維斯的諸多老客戶的回饋信息中,對於濱海新區的市場前景均充滿信心。
成交量西南傾斜,西青、河西成市場新貴
宇軒認為,06年西青區地產市場異軍突起,以大地十二城100萬平米供應量領軍的中北鎮是西青樓市的主力軍,在9月份西青區大地十二城和華亭國際等項目開盤熱銷後,西青區成交量環比上漲175%,佔全市份額達到一個新高度。西青區商品住宅供給後勁十足,中北鎮板塊幾個大盤在07年將持續放量,梅江康城、社會山、八棟適家等項目先後入市,此外,具有60萬平米的供應體量的歡樂嘉廷也將於年內上市。西青區供應量巨大,僅梅江康城和社會山兩個項目的供給量就達到180萬平米,對西青房地產市場起到巨大的推動作用。河西區依靠梅江的宜居氛圍,積極擴大馬太效應形成的優勢,梅江南、大梅江以及現今的超級大盤梅江灣,均成為天津地產市場的重頭戲。梅江灣以165萬平米的體量,帶動河西區07年銷售熱潮。綜上所述,在區域選擇上,西青、河西將成為熱點地區,市場上具有良好口碑的康居小兩室無疑將會成為07年的主角。
海河、地鐵沿線等區域成為新生代,大梅江區域爭議較多
合富輝煌市場研究總監任迥認為,地鐵1-3號線上蓋項目、海河沿線地塊項目,2007年將會出現井噴;21世紀不動產總經理王新認為2007年海河沿線房價將會飆昇過萬;縱橫地產總經理張良認為海河、地鐵潛力大,價格會明顯上漲,自住投資都比較適合;對於大梅江,顧問行專家說法不一,中原認為,一些項目密集的高檔房板塊如大梅江其房價上行空間有限,不排除個別項目降價可能;21世紀不動產專家透露,梅江板塊入了高端戶型時代,而恰恰是也正因為大戶型制約了一些樓盤的銷售進度;而縱橫地產卻表示了對梅江區域的看好,經過兩年梅江市場調整期,07年會看好,因該區域在天津市來看,其品質還是最高的,規劃理念最新的,群居效果最好的。
全住宅產品價格解析
別墅因土地稀缺重奪市場份額
第一太平戴維斯認為今後別墅市場投資更具潛力,對此結論出於兩點考慮:一方面近來國家出臺了一系列限制別墅開發的宏觀調控政策,使別墅項目在天津市場處於緊缺狀態,而在售別墅別墅業績的良好說明了其需求空間很大,現今的供需失衡將會使今後的別墅市場更具投資價值。另一方面別墅特有的景觀設計和周邊獨特的景觀環境都為別墅的自身價值增添不少砝碼;宇軒顧問副總靳上認為,現階段別墅產品供應主要集中在環城四區,如天嘉湖、社會山、嘉禾麗水園等項目,這些城郊別墅項目將成為07年別墅供應的主力軍。而隨著『城區禁別墅』的深入,別墅有被趕到村鎮的趨勢,武清區大孟莊鎮的19英裡別墅項目在某種意義上顯露出此趨勢。偉業顧問的高層認為,兩會再次強調了即將停止別墅及高爾夫用地規劃審批,使得別墅產品市場關注度進一步昇溫。這種需求的不斷擴張,也必將進一步引導開發企業逐漸將眼光投向了愈加品質化、高端性的高爾夫別墅市場,07年高爾夫別墅項目的集中上市即是此一發展態勢的必然結局。
高級公寓繼續領跑市場
所謂高級公寓,《主流》認為,其產品形式應為7000-8000元/平米的非別墅類住宅項目,隨著城市中心回歸熱,南京路地帶開發熱的到來,高級公寓的價格也被帶動了起來。21世紀不動產認為高端樓盤在經過06年的調整後,07年的產品供應將會增多,從交易水平上看,高端產品的成交量預計將會在今年成倍增長;從第一太平戴維斯天津公司提供的數據來看,十年間天津高級公寓價格持續上漲,因此07年,高端公寓也仍然被市場看好。
普通商品住宅情況不一
康居小戶型供需兩旺
宇軒認為,07年隨著90平米政策下的小戶型批量上市,小戶型的供應量將十分充足。人們對於小戶型選擇空間更大,戶型設計合理,采光通風佳的康居小戶型更容易得到市場青睞。小兩室是市場的主力所在,供應充足和需方客戶群體的壯大,成為熱點已無可置疑。小戶型成為熱點將預示著房地產調控不再局限於產品單價,而轉到產品結構上來的思路得到市場認可;同樣,中原地產認為受總價及政策影響,中小戶型也將大行其道。戴德梁行高級物業顧問肖志強表示,小戶型價格今年將依然堅挺,內環以內會出現9000-9500元/平米的房價,至於是否會出現過萬價格的小戶型,他認為,均價不會,但是不排除個別酒店公寓會有此情況。小戶型之所以價格攀昇,除品質高於前兩年外,更多的原因是城市中心土地稀缺性造成。
90-120平米公寓,價格會超過住宅平均增幅
相關數據表明,2006年,90-120平方米的普通住宅為主力市場需求,那麼07的情況如何。中原顧問研究人員表示,如果單從面積區間來看,90-120平方米仍為市場主流產品,需求量仍會十分旺盛,因此,其增幅水平應超過天津公寓增幅平均值。
經濟適用房,單價預計將過4000大關
根據《天津市住房建設規劃(2006-2010年)》,07年內開工經濟適用房300萬平方米,年內竣工160萬平方米,約1.9萬套,逐步改善中低收入群眾的住房條件。同時,在《規劃》中確定了今後住房套型結構控制目標:經濟適用房的單套建築面積控制在90平方米以內。同時,經《主流》雜志調查,2006年,經濟適用房最高價格低於3500元/平米,而在2007年,這一記錄將被刷新,很有可能接近或突破4000元/平米的大關。
河西區 |
馬場營房地塊 |
河西區紀莊子南小區(立達博蘭苑) |
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南開區 |
迎風裡地塊 |
大園村一期 |
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大園村還遷安置項目二期 |
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河北區 |
宜爽東道地塊 |
志成道敬賢裡 |
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志成道糧貿運輸公司地塊 |
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重光道二期地塊 |
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重光道東小區還遷房 |
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河東區 |
中山門煤建一廠地塊 |
麗苑居住區23號地 |
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晨光路北住宅地塊 |
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向陽三號路 |
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王串場一號路一期地塊 |
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大直沽糧庫地塊 |
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第一香料廠地塊 |
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南橫街北側一期 |
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紅橋區 |
丁字沽一號路 |
雙環村還遷安置用房項目 |
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丁字沽三號路住宅 |
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醫藥保健品倉庫 |
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團結路水木天成附近 |
供需市場狀況
據中原顧問透露,07年天津商品房供應保持穩定,市場趨勢一方面深挖市區的住宅及公建市場潛力,另一方面加速向郊縣擴張。由於06年土地成交規模增加,預計07年商品房新增供應量在1200萬平方米左右。從需求層面來說,07年天津商品房需求保持穩定,預計全年商品房成交量維持在1100萬平方米左右,此外受供應引導,中小戶型住宅成交量的增長可觀。同樣,合富輝煌的資深人士也表示,2007年天津市房地產市場的商品房需求量將延續05、05年的平穩走勢,預計成交量在1100萬平方米左右,與2006年保持在同一水平。
鏈接:100名買房專家顧問專家 指導購房
天津市萬順置業有限公司 營銷部經理 張霞
就目前市場看來,天津的房價應該保持緩慢攀昇的狀態,購房者買房可能會傾其所有,而且大都是首次置業,很少有購房經驗,所以在買房時最好買有實力、有信譽、口碑好的開發商所開發的項目,因為現在有很多項目都是期房,也有很多是代理商代理銷售的,所以對房屋的質量等等,最好跟開發商之間有一個書面承諾。此外,有很多的購房者對戶型設計合理方面也不是很有研究,所以建議大家不要完全聽從售樓員的意見,最好是請了解這方面的親朋好友給與指導意見。
鏈接:中央暗示百姓07別急買房
2007年3月5日下午,全國人大代表、廣州市市長張廣寧面對大批媒體表示:『中低收入的市民不要著急(買房)』、『按照中央的要求,廣州市政府會全力以赴地把這個房價壓下來』。一位市長如此明確地勸市民不要急著買房,並同樣明確地承諾把房價壓下來,這種鮮明的表態迄今為止極為罕見。更值得注意的是,就在今年1月,廣州市市長張廣寧的表態還是『我也管不了房價』。出現這種細節變化的還有青島市。1月,青島市市長夏耕指出,住房這一商品具有特殊性,不能完全由市場機制調節,政府必須有所作為,之後,青島市采取了許多針對性極強的措施。
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