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天津百姓的判斷是否意味著樓市按此結果行進?為此,《主流》雜志帶著對房價的眾多疑問,采訪了天津各知名地產顧問行的高層,以期從開發商以外的客觀視角獲得有價值的判斷。
天津房價會被不斷拉昇
第一太平戴維斯總經理朱天博
第一太平戴維斯在1997年已經開始對天津市場有了數據跟蹤,根據我們數據庫幾年的數據積累顯示,天津的房產市場的價格走勢與北京、上海相比,更趨於穩定、處於穩步增長的階段,少有快速高漲和時有回落的情況。2007年的房價走勢,我們認為將會繼續上漲。首先,天津拆遷改造工程的不斷進行使很多人不得不二次購房,這將會大大提高房屋售出量。其次,內地置業以及房屋投資人士的不斷湧入使樓市也會繼續昇溫。而外商不斷進駐,加大對內地市場的投資亦有此作用。第三,土地地價的攀昇、產品質量的完善、周邊立體交通網絡的建立以及景觀氛圍的不斷提昇都將會不斷地拉動天津房價。
實在找不到降價的理由
縱橫地產總經理張良
有大量人沒有買到房,因此始終對房價耿耿於懷,但我判斷,07年天津住宅價格將繼續上漲。首先,成本仍是價格持續上漲的最大因素。土地,稅費,交易成本,金融成本的上漲,必然帶來房價的走高。很多人認為房產是暴利行業,其實不然,業內的平均利潤率在10-15%左右,非常合理。其次,5-8年內城市會發展,房價不可能下降,這是市場規律。最後,開發商的資金也是影響價格的因素,如果資金良性,不求回款速度的話,價格也不會降下來。
房價將會微幅上漲
21世紀不動產總經理王新
個人認為2007年天津的房價將會是微幅上漲的,究其原因:一是在環渤海經濟圈快速發展的大背景下,天津的經濟發展正處於上昇期,天津多數市民的工資在增長,公積金也在增長,而且每年都有增長,去年天津的人均月收入在2000元左右。二是人民幣的持續昇值將會支橕房價的上漲。三是天津的樓市還正處於第一輪價格的漲幅中間,屬於向上的趨勢。四是地產企業出於自身利益考慮,如果天津房子的整體均價都在上漲,你卻沒有漲,也就意味著你的房價落了。例如一些銷售狀況不好的樓盤,他寧可多給買房人一些優惠的點位,也不可能降價。
房價將保持穩中有昇
中原顧問副總經理葉永強
總體來看,07年天津房價將保持穩中有昇態勢,理由如下,城市經濟穩步發展,居民收入水平及房產消費水平日益提高;城市化進程加快,對郊區及環渤海區域輻射力度加大;濱海新區成為新增長引擎,京津冀一體化帶來新發展機遇;新的發展機遇下,更多外來人口進入天津,市場需求增長;未來天津發展的利好,帶動全國性的在津房地產投資;土地價格穩步增長,住宅建設成本及配套成本增加;相關調控政策加大企業運營成本,供應規模保持穩定;自住及投資型需求保持穩定,中小住宅普及導致單位房價趨昇。預計07年天津商品房均價在5600元左右,與06年相比增長10%。
房價上漲合情合理
宇軒顧問副總經理靳上
左右房價走勢的因素主要來源於政策調控、市場供需關系、產品成本等。作為國民支柱產業之一,房地產行業分量足、慣性大,政策調節的效果並非短期內可以顯現,07年是臨床觀察與繼續診治的階段,中央辦公會議上強調要穩定房價,同一天央行警告房價過快下跌有可能引發金融危機。從政府發出的聲音可以預見,政府對於房地產行業的態度是穩定,而非打壓。06年政策、金融、稅收、土地、產業等方面,利用市場和行政雙劍合璧,對樓市發起全面攻勢。另一方面,國民經濟的發展,房地產慣性作用,以及人們心理預期,都使房價上漲『合情合理』。宇軒顧問預計,07年房價將穩中有昇,商品住宅漲幅得到進一步控制,並保持在10%以內。
房價預計增幅10.1%
合富輝煌市場研究總監任迥
2004年、2005年天津商品房價格同比分別上漲19.75%和27.9%,保持了較高的增長態勢,2006年房價增速有所回落,增幅降為18.57%。在2005年以前,價格增幅一直保持加速變化的態勢,而在2006年出現了價格增幅大幅回落的現象,2007年的預測的10.1%的增幅完全符合這一變化趨勢。房價上昇,從宏觀層面來看,天津宏觀經濟的高位持續走好、天津北方經濟中心地位的確立、濱海新區納入國家發展戰略、天津城市化進程的加快等等都為天津房地產市場的良性發展提供了堅實的基礎,這種種利好因素也成為房價上漲的主要因素。從微觀來看由於土地政策的日益從緊導致土地成本大大提高,同時拆遷成本的增加、項目配套的提昇、房屋品質的提高,商品房價格會必然走高,這也是房價上昇的一個客觀因素。
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現階段中國不動產價格剛性生成的原因
劉玉錄:南開大學經濟學博士
從總體上說,影響房價的因素很多,既有微觀的項目本身的因素,也有政治、經濟、金融、政策和軍事的宏觀因素,甚至一個市長的人格魅力也會在一定程度上影響到房價,所以房價分析是個十分復雜和艱難的事情,專業的房價預測往往是落空的。倘若我們假定宏觀方面大的房價影響因素不變,或者說變化不大,那麼就具體區域中的項目房價來說,影響其成本從而價格變化的主要方面,除了規劃設計外,主要就是土地、建安、財務成本、管理費和利潤了。長期從事房地產開發工作的人們,對一些具體的項目基本上能估計出它的物之所值。這是從成本角度,或者說從供給對房價構成的分析。
由開發企業支出的成本所決定的價格能否為買房人所接受?還要取決於當時的市場供求狀況制約,近幾年的房子因為好賣,好像定了價就能賣出去,這正是供求在起作用。現在關於房價人們議論得比較多,成了國計民生的第一要點/熱點,爭議最大的是為什麼房價越調整反而越往高處走,叫做『逆向調整』。正在召開的全國『兩會』,政協第一號提案就是住房保障問題,其核心還是房價太高,老百姓住不起房。回顧幾年來的房地產調控,我們有必要對房價調整的思路進行一下反思,為什麼作用不明顯呢?
目前的調控方法基本上是沿用宏觀經濟學的政策工具,再加上我們幾年前提出的土地杠杆。現在的問題是,在運用這些傳統調整工具時是否考慮到房地產業的特殊性,特別是房價尤其是住宅價格的特有形成過程(循環)?因此,在當前考察現階段中國不動產價格剛性生成的原因就十分必要。在完成此項工作之後,再有針對性的出臺房地產調控的指導思想和具體措施,可能就會取得更理想的效果。緣於此,這裡對現階段中國不動產價格剛性生成的原因作一初步的探討,以拋磚引玉。
1、資本在土地/建築中的穩定性形成『棘輪效應』。奧地利經濟學家路德維希.馮.米塞斯教授曾經說過,一旦有新資金用於建築和設備等,資本會變得更加異質化,(《貨幣與信用理論》,1912)。形成房地產投資『異質化』的原因主要在於,一是項目開發周期偏長,住宅一般在2-3年間,期間投資者不能把資金從水泥、鋼筋中抽取出來;二是房屋產品的不可分性,一套房子的功能是一個完整系統,(除了在產權意念層面)不能隨意分割。這樣,就出現了資金投入上的只能向前不能後退的『棘輪效應』——房價只許漲不能落,不容易調整。
2、不動產區域性的不易流動易出現『燒瓶效應』。房地產一般被歸屬於『泛金融』虛擬經濟產業范疇,在城市開發項目上一平方米的地基往往需要數以萬計的鈔票鋪蓋。這個資金非常密集的特點與土地-房屋的固定性特點相結合,使得短時間裡大量貨幣集中於一地空間,形成半島現象——在一個封閉的狹小地方填鴨式的土地-建築物價值疊加——類似於理化實驗室燒瓶加熱時的瓶內急速昇溫。同時,再加上現時境外對人民幣昇值的普遍預期,結果膨脹了本來就高企的房價『燒瓶效應』。短時間裡,住宅價格普遍高漲,想冷卻下來很難。
3、現實不很高的人均居住水平存在『水壩效應』。目前,我國城市居民人均居住建築面積大約在26平方米多一點,雖然這幾年提高很明顯,但是距離達到小康社會的期望居住水平還有不小的差距。從大的市場趨勢方面觀察,我們的商品住房市場仍然處於需求未飽和的『蓄水』過程之中,水漲船高嗎,形成了『水壩效應』,勢必推動城市房價一直上行。換言之,在到達人均居住目標的『拐點』(水壩上的水位亦即開閘點)之前,房價下調是比較難的。因為其中有著真實需求的推動,同時,這也是現階段不易出現泡沫的因素之一。
4、各個利益集團非經濟力量推動的『助燃效應』。除了以上論及的經濟性因素,此外,如平時大家所言及的,現時中國房價只漲不落的剛性還來自於多方利益集團的劇烈博弈。像地方政府毫不掩飾的追求GDP的內在衝動,開發商作為企業對利潤回報的本能無限追求,媒體為了完成不斷增高的創收任務需要的不斷托市,不動產投資者普遍存在的房屋增值『紅利心理』,大量的已經有了自己房產家庭的財產永久保值願望,等等,社會上的大部分人都不會希望房價下跌,反而期待有漲。這就是『眾人添柴火焰高』的房價『助燃效應』。
鏈接:行家推2007年天津房地產價格
A.利用最小二乘法,求得的2007年商品房平均價格為4524.36元/平方米。
B.利用總體平均發展速度法,求得的2007年商品房平均價格為5312.31元/平方米。
C.利用近期(2003年-2006年)平均發展速度法,求得的2007年商品房平均價格為6072.35元/平方米。
D.綜合以上三種方法,A、B兩種方法采用了較長的歷史數據,其權重各為0.25,C方法采用近期的歷史數據,其權重為0.5。
E.加權求得的2007年商品房平均價格為:
4524.36×0.25+5312.31×0.25+6072.35×0.5=5495.34元/平方米。
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