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在剛剛結束的全國『兩會』上,『以房養老』再次成為代表、委員們熱議的話題。全國政協人口資源環境委員會副主任鄭斯林在談到『積極應對人口老齡化』問題時,再次提出住房反向抵押貸款的養老融資方式。按鄭斯林的話來說:『這個辦法是國際上通常采用的做法,我個人認為勢在必行。』
緩解養老壓力
數據顯示,我國目前60歲及以上老年人口已經達到1.45億,佔全國總人口的11%。預計到2050年,我國老年人口將達到4.2億,佔總人口近25%。在『未富先老』的國情下,如何切實解決好老齡人老有所養、確保他們的生活質量,成了擺在政府面前的一道難題。而『以房養老』無疑是眾多解決方案中最受專家推崇的方式。
『以房養老』就是所謂的住房反向抵押貸款,又叫『倒按揭』,最早起源於荷蘭,目前發展最成熟的是美國。這種模式的具體做法:即在60歲之前,購買住宅,並取得該住宅的全部產權。到60歲退休養老時,把自有產權的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構,後者在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產現在價值等因素後,在一定年限後,每月給房主一筆固定的錢,房主繼續獲得居住權,一直延續到房主去世;當房主去世後,其房產出售,所得款項用來償還貸款本息。
上海君悅律師事務所劉正東此前在接受采訪時稱,通過『倒按揭』,一個退休老人每月可以有幾千元收入,而且終身源源不斷,其生活質量將極大改善,急需現金時,也可解燃眉之急。『以房養老』不失為一種社會保障的新方式,『同時也可以減輕城市老齡化對我國經濟發展造成的衝擊,減輕國家、社會、企業、家庭及個人的壓力』。
實際操作難度大
盡管『倒按揭』在發達國家已經被證明是一種成熟的融資方式,但在我國實施還需要解決一系列問題,譬如國民觀念的轉變、政策法規的修改等等。
中央財經大學保險系郝演蘇教授分析道,靠子女、靠單位等幾大傳統養老方式都不足使老人們『豐衣足食』,現在一些有遠見的市民開始將目光投向多樣的商業保險,但因為國情與消費理念的不同,該產品在國內還面臨著傳統觀念、政策法規、二級市場與三級市場的不成熟等因素限制。
『倒按揭』的評估標准如何設定,內容非常復雜,除了估算房屋價值以及未來房價走勢,還要估算老人的壽命,銀行要培育一批類似保險精算人的測算人群體,這需要大量的前期准備,不是一兩年能解決的。有專家甚至預言,在中國,可能只有孤寡老人纔會有辦理『倒按揭』的需求,市場容量將很有限。
成立政策性住房銀行
去年早些時候,建設部已經委托太平洋人壽保險公司研究『倒按揭』課題。參與此次課題研究的有關人士在接受記者采訪時指出,但要真正實現『倒按揭』,關鍵是推廣國家性養老補充計劃,成立政策性住房銀行。
該人士分析指出,實施『倒按揭』需要政府承擔更多責任,最好的方式是由政府作為擔保人,成立政策性銀行,降低商業金融機構在『倒按揭』過程中的風險,從而降低『倒按揭』產品的貸款利率,『如果「倒按揭」產品的貸款利率與住房公積金貸款利率持平或更低,將有助於「以房養老」的推行』。
對此,鄭斯林表態,『倒按揭』涉及到相關法律、評估標准、繼承權等問題,的確需要對很多問題的防范措施加以研究,『但是這件事情已經引起了國家的高度重視』。
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