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近年來,天津住宅市場發展呈現明顯的向外擴張的趨勢,在城市核心區域外形成了多個潛力居住區,呈現全方位發展的市場態勢,並初步形成了有一定代表性的七大板塊。
濱海新區板塊:未來天津發展的重中之重
濱海新區位於天津市東部臨海地區,包括:開發區、保稅區、天津港、塘沽區、漢沽區、大港區和大港油田等地,面積2270平方公裡,人口140萬。國家『十一五』規劃將濱海新區列入重點發展區域,濱海新區面臨著再次騰飛的重要機遇。
以該地區目前高端項目伴景灣、萬通新城國際為例,兩個項目均是一進入銷售階段即在一至兩個月內完成首期銷售,也就是說,當期推出的供應量在一至兩個月內即被市場全部消化,應該說明的是,這兩個項目的平均價格基本在5800元/平方米至6800元/平方米,已超出了天津市區大部分中高端住宅的銷售價格,但仍取得了不俗的市場業績,究其原因,外來購買和投資性購買佔到了主力,基本佔總購買量的50%以上,可能存在泡沫。但反觀上海浦東新區的房價變化,每年比上一年度增加30%。類比目前天津開發區新出讓的土地價格,未來兩年內開發區高端住宅的供應價格可能會達到8000元/平方米,甚至可能超過10000元/平方米的大關。
同時,天津濱海新區未來的發展前景為眾多投資者看好,也是濱海樓市一昇再昇的最大支橕。類高端項目水域未來城,也創造了一個月內銷售200餘套的驚人業績,購房人群以塘沽和開發區中端投資購房者為主,為何產生這樣的效應呢?緣由是:濱海新區的前景刺激了眾多的投資者,投資能力高的投資者,選擇高回報的產品;投資能力一般的投資者,選擇能承載的投資產品;但市場的接力棒還在延續,大量熱錢還在不斷湧入,濱海新區的土地市場還在不斷昇溫,市場的增長會不斷消化目前人們所認為的房產泡沫,因此,濱海市場還是一個良性增長的市場。
南部板塊:形成中的天津富人區
包括已經成形的梅江居住區,及建設開發中的大梅江區域。區域項目眾多,項目整體檔次較高,一度成為天津市高檔住宅區的代表。梅江區域的整體開發中,政府行為是最大特點。區域開發規模大、開發速度快,對天津市地產市場的整體發展產生了巨大影響。區域城市配套設施建設不足,短期內很難滿足業主的生活需要。
梅江板塊可以說是當下購房者公認的高檔居住區,而且產品類型眾多:別墅、多層住宅、高層住宅;水景洋房、半山洋房,真是百家爭鳴。以目前已呈現並入住的項目為例:萬科水晶城,目前入住率達到80%以上,而起步區內的以藍水假期為代表的項目入住率更高。目前在銷的水岸公館,預期購房者自住率將達到70%左右,華夏津典,海逸長洲的項目的購房者中也以自住為主,一個有趣的現象是,其中有部分購房者是原來起步區的客戶,隨著二手房市場的昇溫,他們原有的住宅獲得了較大的市場利潤,但同時也暴露出配套與現在新盤相比不夠完善的缺陷,部分的業主也利用二級市場的活躍更新住宅。可以看出,梅江居住區的市場地位目前尚無其他區域可以比肩,對本市高端購買人群而言,梅江仍是首選的居住區域。
西南板塊:未來發展潛力巨大
以華苑居住區和陽光100、俊城淺水灣為代表,大學城等較大規模的開發建設行為,會對本區域的向外延伸提供強大支持。相對於南部板塊,自然資源相對遜色,物業價格及發展速度均有所局限。但華苑成熟的居住氛圍仍是該地區項目的首要賣點,目前該地區項目中,除陽光100購房者中投資購買所佔比例略高外,像俊城淺水灣等項目仍是選擇第一居所客戶的首選目標。
東部板塊:濱海戰略帶動下的潛力區域
目前東部板塊主要以太陽城為代表。麗苑居住區規模較大,但本區域開發項目較少,沒有形成相互競爭、共同建設的形式。雖逐漸與衛國道沿線項目形成呼應,但相對於其他板塊而言,規模和發展勢頭均顯遜色,但隨著濱海戰略的實行,東部板塊因其獨特的區位特點,必將面臨良好的發展機遇。
在衛國道整體區域形成的同時,我們也清楚地看到該板塊各項目的同質傾向,究其原因,還是該板塊需求特點所致,除鳳溪項目精英匯酒店式公寓是完全的投資性產品外,其餘各項目都是為滿足自住的需求,其中麗苑作為天津市具有代表性的大型居住區,最早完全是為滿足自住需求的典型項目。
東南板塊:城市發展方向上的潛力地塊
主要構成為雙林居住區。本區域目前成型的居住社區整體品質趨於中低檔,後期規劃中的項目會以低密度的高檔住宅為主要發展方向,有借大梅江的勢頭並與之形成呼應聯接的意味。本區域處在天津市大的發展方向之上,遠期形勢看好。雖然東南板塊能夠依托大梅江發展,然而在短期的項目發展來看,仍舊是自主需求的供給。但同時,復興之門作為東南板塊內的高端項目,其有力的利用了天津市地鐵上蓋的唯一項目這一有利因素,也正吸納著一部分投資人群,這部分人群大致可以佔到30%左右。
西北板塊:軌道交通的受益者
以奧林匹克花園、翡翠城及燕宇藝術城為代表。本區域的最大特色是,城市軌道建設對地產開發的巨大帶動作用。奧園已相對先進的開發理念率先搶佔這一區域,後期多個開發企業的競爭項目相繼亮相,區域熱度驟昇,吸引了大量的城市改善型需求。該區域現已初具規模,是一個較成功地開發案例。由於後期土地問題等原因,短期內區位內開發勢頭會相對放緩。作為天津市最後發展的板塊,其最主要的目的仍舊是改善型自住需求的板塊建設,同時,作為天津市城市軌道交通的受益者,不排除將來可能會成為一個地段投資的代表區域,但短期內,其還沒有這個承載能力。
海河板塊:依托兩岸經濟迅速崛起
中部板塊由於多年的開發建設基本已經趨於半飽和狀態,目前,本市正以海河為軸線主力發展海河兩岸沿線的經濟。海河貫穿本市的西北和東南板塊,對海河兩側的修繕和開發極為有效地拉動了流經區域的市政經濟,同時以線帶面地全面拉動天津整體經濟,因而也提昇了沿河周邊地區的地價,帶動了許多房地產項目的開發,如在建的海河大道和即將開工興建的泰達城、萬通上游國際新城、仁恆海河廣場等項目,正在依托海河兩岸的經濟發展而迅速崛起,都將成為未來海河兩岸的新亮點。
上述板塊中,南部板塊和西南板塊由於受河西區南開區經濟的影響逐步成為我市大面積的高檔住宅居住區。濱海板塊為天津市未來發展的重中之重。東部板塊和西北板塊是近兩年發展起來的新興居住區,成為我市中檔住宅的典型區域。總的說來,天津樓市的板塊正處在一個健康、合理的成長期,板塊的穩定成長是減少供給斷層的根本,科學的板塊規劃和建設更是控制樓價劃分的關鍵,以板塊調控樓價也是杜絕樓價接力的有效途徑。天津樓市在快速發展的同時,也在不斷進行調整和改革,一方面以政府行為帶動著城市發展的主流方向,另一方面從市場的角度自然分化需求和調控價格,從而穩定市場,使本市房地產市場盡可能地減少虛空和泡沫。(摘自北方論壇)
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梅江那個破地方也算富人區?別忽悠了!