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我國的房價高不高?一直存在兩種對立的觀點。這幾年中央出臺調控措施說明,房地產倍受關注,特別是今年,房地產新政頻繁出臺,相關部門多管齊下,房價卻一路攀昇,並且不排除房價新一輪攀昇。香港、日本房價暴漲暴跌的教訓提醒我們,內地房地產業應未雨綢繆,通過制度創新把太高的房價降下來,促使房地產市場步入良性發展的軌道。
下面,用反映房價水平的重要指標——房價收入比對中外房價水平進行分析。為避免概念混亂,先說明研究房價不要與匯率混在一起。
有人用1美元折合成8元人民幣來論證我國的房價很低,還有很大的上漲空間。我則認為,以此為據研究房價是嚴重誤導,這將使得在中國生活的大多數人買不起房,侵害國人與生俱來的居住權,其惡果是在中國土地上修建的住宅給國內少數富人居住,給外國人居住,顛覆了住房制度改革的初衷。
匯率是在國際貿易等商務活動中發揮作用,房地產作為不動產,說明土地和土地上建造的房屋為非貿易品,因此用匯率折算房價沒有道理,好比在中國掙錢在中國消費,在美國掙錢在美國消費,換句話說,1萬元人民幣與1萬美元在各自的國家購物能力大體相當。再比如,中國著名的搜索引擎百度在納斯達克融得1億美元,拿回國內花是一大筆錢(大約增加了7倍),在美國就地使用則是小錢(相對拿回國內使用而言),說明中國企業到美國融資回國花錢合算,如果美國企業到中國融資,然後回美國花錢則不合算,如此而已。
因此,用美元換算成人民幣,進而證明中國的房價不高太荒唐,研究房價水平不能用匯率換算成人民幣(絕對值),而要用相對值指標——房價收入比。
房價收入比的定義是:某地區戶均房屋總價與家庭年均收入之比,即
房價收入比= 某地區戶均房屋總價/ 家庭年均收入
房價收入比是各國評價房價水平的指標,能較准確地判斷某地區的房價水平。
1、美國等國家的房價水平
舊金山有全球著名的硅谷,是全美房價最高的城市之一,1996年房價收入比約5.5(200多平米獨立屋,獨立屋亦我國稱的別墅,房屋總價27.5萬美元,家庭年收入約5萬美元),現在房價上漲,但收入增長更快,因此房價收入比有所下降。
丹佛的房價是美國一般城市的房價水平,1999年房價收入比為1.5(200平米的獨立屋,房屋總價14萬美元,中產家庭年均收入近9萬美元)。
溫哥華是加拿大房價最高的城市,2000年房價收入比約為4(200多平米,總價約20萬加元,中產家庭年收入約5萬加元)。
東京不僅是日本房價最高的城市,也是全世界房價最高的城市之一,房價收入比為4.5-5(戶均面積90平米),如果家庭主婦外出工作半天,房價收入比可降到3。
納入居民『最難以承受』之列、房價收入比很高的城市有:悉尼8.5,紐約7.9,倫敦6.9。悉尼名列前茅,但應注意,悉尼戶均居住面積187平米,由房價收入比的公式可知,在分母不變的情況下(家庭年均收入不變),房價收入比與房屋面積正相關,如果將悉尼的戶均居住面積187平米減半,即減為90平米,悉尼的房價收入比只有4.25。
為方便對比分析,將上述城市的相關數據列表如下。
-- 表1
城市-------戶均居住面積------ 房價收入比 ---- 年份
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舊金山------約200平米----------- 5.5------- 1996年
丹佛 ------ 約200平米 ---------- 1.5 ------ 1999年
紐約 ---------不詳-------------- 7.9 ------ 不詳
溫哥華----- 約200平米---------- 4 --------- 2000年
東京 --------約 90平米-------- 4.5 - 5 ----- 不詳
悉尼 --------約187平米 --------- 8.5 ------ 不詳
倫敦 ---------不詳--------------- 6.9 -------不詳
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2、我國的房價水平
下面是北京、上海、杭州2004年的相關數據。
---表2
城市---中產家庭年均收入---每平米房價----90平米總價----房價收入比
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北京----- 46914元---------- 8000元--------72萬元---------15.35
上海----- 50049元----------10000元--------90萬元---------17.98
杭州----- 43695元---------- 8000元--------72萬元---------16.48
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可見,我國房價最高的北京等城市的房價收入比在15以上。
需要說明,中外房價收入比有所不同,除日本外,上述國家戶均居住面積為200平米左右,全裝修;我國戶均居住面積90平米左右,毛坯房,未裝修。上述國家的居住面積類似我國的使用面積(使用面積為建築面積的70—80%)。此外,人工費高低、建材價格高低、是否安裝電梯等,都會影響房價收入比的分子——戶均房屋總價。
3、對比分析
國際組織提供的合理房價收入比為:世界銀行專家認為是4-6,聯合國人居中心認為是3-6,綜合起來,國際公認的合理房價收入比是3-6。
為有效對比,考慮中外住宅居住面積相差一倍以上的因素,將表1中的高房價城市房價收入比調整為3左右。由此可見,北京等城市的房價收入比15為國外高房價城市的5倍!打個比方,在北京用60萬元人民幣買一套住宅,與在美國用300萬美元買一套房相當,然而,美國戶均房價離300萬美元遠得很,2004年美國戶均房價中位數約為18.5萬美元,房價收入比約4.1,這可以粗略地說明,我國的房價高得離譜,堪稱世界之最!
需要說明,上述國家的戶均居住面積不會改變,仍然是200平米左右,在此假設面積減半是為了與我國的戶均90平米可比,科學研究允許這樣模擬分析。
我國是發展中國家,國民收入偏低,而北京、上海、杭州的房價水平大大超過了世界高房價城市的房價水平,並帶動全國大中小城市房價逐級攀昇,房價上漲速度大大超過了居民收入水平的上昇,因此與其他國家相比,北京等城市的房價下跌纔正常,不跌是反常。
我曾對自己的研究結果產生懷疑,中外房價水平怎麼會這樣懸殊?為獲取旁證,我上網搜尋並得到了證實,互聯網使世界小得像一個地球村,美國等國家的房地產政策讓我大開眼界,原來美國等國家對投資房地產課重稅,投機炒房無生存空間,然而,我國開征的住房轉讓所得稅從2004年1月試點至今,不了了之,足見炒房客、開發商聯絡某些官員、學者左右政策和抗稅的勢力多麼強大。
沒有規矩不成方圓,市場化不是自由化,現代市場經濟是法制經濟,不能想怎麼漲價就怎麼漲,不想納稅就不納稅。遺憾的是,某些學者一個心眼兒地為開發商張目,與炒家默契,面對8000元/平米甚至更高的房價,極力論證房價不高,即便承認房價高也要論證房價不能跌,應該穩中有漲,這怎能相信他們會給房地產改革設計好方案呢。
市場經濟下的商品價格有漲有跌,房價全面攀昇說明這個市場一定有問題,畸形市場是反市場經濟規律的,需要透過現象看本質,查清房價奇高的原因,在此基礎上纔能找到治本之策。內地房地產已到了治本之時,治標已無濟於事,小修小改會適得其反,推動房價進一步飆昇,使我國經濟面臨更大的風險。
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