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均價上漲幅度下降房價梯次拉開
就像股票一樣,房價上漲的態勢也越來越出人意料,盡管去年多數專業人士預測天津房價上漲將在兩位數以內,但是年終統計下來,卻遠突破了兩位數,上漲的動力顯然是天津新的城市定位。
那麼在被稱為招財進寶的『金豬』年,天津房價還會大幅上漲嗎?在春節前天津房地產發展峰會上,來自房地產各領域的人士從政策、土地及市場產品供需等方面全面分析了天津房價變化趨勢,並預計豬年均價上漲減緩,房價梯次拉開,呈現區域性變化。
天津房管部門對天津住宅價格統計曲線顯示:2006年市內六區新建商品住宅價格繼續保持上昇趨勢,但各區價格漲幅明顯不同。
和平區、河西區南開區價格曲線變化較平緩,漲幅較小,而河東區、河北區、紅橋區的價格曲線變化比較陡峭,上昇趨勢更為明顯。
2006年市內六區新建商品住宅價格漲幅最大的是紅橋區,漲幅36.6%,最小的是和平區,漲幅6.1%。
市中心區域房均價將在7000元左右
天津國土房管局公布的2006年12月份中心城區新建商品住宅成交均價每平方米平均價格已經突破7000元大關,達到7035元/平方米。這些新建商品房包括市中心區域老城廂、海河核心區域、五大道區域每平方米萬元以上的高端房,也包括價格6000元/平方米左右的中環到外環區域的中高檔新房,而其中中環附近均價在7400元/平方米左右的新開盤項目佔很大比例。
記者從多家企業及聯合地產等顧問公司了解到,今年市中心區域將面市的新商品房仍將以7000元/平方米左右為主。
高端區域將有老城廂TOWN中堂二期別墅及老城廂10號地低密度聯排別墅開盤,預計均價在1.5萬元左右;高檔新盤還有西康路高檔住宅,預計均價萬元以上/平方米;和平區和平門,均價8500元左右/平方米;荷蘭·墅,價格在1.2-1.4萬元/平方米;天津灣住宅,8000元/平方米左右;萬通·上游國際,預計均價7500元/平方米以上。
中高檔區間新盤主要有弘澤風度,均價6600元/平方米;翠庭園,均價6500元/平方米。
天津商品房成交量及價格年度變化
外環區域均價
將在4500元左右
天津市從去年就確立了增大外環區域普通房用地供應的目標,去年成交的49幅土地中,位於次中心及郊縣的土地成交共計31幅,土地出讓面積為268萬平方米,佔出讓總面積的77%。
2006年土地出讓規模最大的是西青區,總面積達到112萬平方米,佔全市出讓總面積的32%;東麗區的土地出讓量也大幅度上昇,共計出讓土地6幅,總面積達到81萬平方米。這些外環區域的土地出讓結果顯示,今年外環區域新房供應量將明顯增大,將均衡全市平均房價。
中原房地產等專業諮詢機構人士分析,今年外環區域房價將呈現價格梯次拉開,均價上漲減緩的趨勢。
由於環外住宅有較寬松的容積率及綠化條件,住宅品種豐富,既包含高爾夫別墅、低密度洋房,又有小高層、高層小戶型等各種形態的住宅產品,所以,環外區域住宅價格空間較大。
在高端房區間,停止高檔房別墅用地供應效應將逐步顯現,同時,別墅在設計及質量上追求更高標准,也促進了價格進一步提昇。
在低價格區間,今年環外住宅進一步外移,將有更多的郊縣房推出,這些面對中等或中低收入的新房價格抬高的空間將低於高檔房的上漲空間,使高低空間拉大。
在中高價格區間,外環線周邊4層半及5層半洋房價格上限均價也比高層下限價格差價近1000元/平方米。
均價方面,今年環外區域住宅均價上漲幅度將減小。因為今年外環區域的老項目中洋房將減少,將使該區域項目總體價格上漲幅度下降。同時,今年環外住房將進一步外擴,稍遠新地段的新房將以較低價格入市,起到了平抑均價的作用。
天津市場去年受到國家調控『組合拳』與天津城市大發展力量的相對作用,結果是城市發展預期作用更強烈。
中國房地產住宅研究會副會長顧雲昌、天津市市委財經研究室主任楊連芳、天津市土地交易中心專員李勇、天津財經大學房地產經濟研究所所長谷俊青等業內人士分析認為:今年天津市場將在這一宏觀環境中磨合並找到平衡點。一方面宏觀調控將繼續起到穩定房價的作用,同時天津城市發展預期爆發力度將有所緩和,使房價上漲趨於平穩。天津聯合地產等房地產顧問公司預計今年天津商品房均價將在5600元/平方米左右,略高於去年5012.83元/平方米的均價。
對於影響房價的政策因素,顧雲昌分析說,2006年中央打出的一套政策『組合拳』已經開始發揮作用,並取得了一定成效。2007年政策調控階段的中國房地產市場面臨的三大目標是:穩定房價、加大住房保證和發展綠色產品。所以從政策面來看,抑制房價過快上漲仍是2007年的主旋律。
土地供應方面,李勇強調,本市將保證土地供應量,今年土地供應量超過去年,普通住宅計劃供地約1500公頃。天津傑座諮詢機構對2006年土地供應情況的分析也顯示,2006年天津土地交易中心成交土地共49幅,由於地處城市邊緣區域與郊縣的地塊增多,土地平均每畝187萬元,低於2005年的220萬元,所以今年開工的新項目,不會因土地價格對房價造成上漲影響。
市場產品供應方面,今年市場上將有更多普通房面市,高層小戶型將成為供應主力,洋房及別墅將減少。
需求方面,天津市委財經辦副主任楊連芳等人士認為,天津經濟增長將繼續保持較快發展,這將支持外地人員在津買房,同時居民收入的隨之提高,也將支持住房需求。房管部門楊勇等人士對住房需求的支付能力及投資期望趨勢的分析是:2006年天津個人住房貸款平均單筆貸款額為32.2萬元,按照20年期等額還款計算,每月還款額2216.8元,佔一般家庭月收入的63.8%。這一方面說明一些人已經在高負債購房,另一方面也可以看出短期房價快速上漲形成的增值空間誘惑。但這一誘惑將隨著房屋淨收益風險的不斷提高而發生轉變,從而起到減少投資需求的作用。