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福州市晉安區村民曾老太太於1981年在村裡自建房屋,當時沒有辦理產權登記。1985年,兒子劉某以自己的名義將房屋轉讓給鄰村的陳某,並告訴曾老太太房屋是出租給陳某。2006年,曾老太太提起訴訟要求法院確認劉某與陳某的買賣合同無效,陳某應退還房屋。日前,福州市中級人民法院對這起案件作出終審判決:買賣合同有效,陳某取得房屋所有權。
1985年8月,劉某以自己名義與陳某訂立房屋買賣合同,將母親曾老太太在1981年建造的房屋出售給陳某,雙方約定價金4000元。合同訂立後,陳某交付1000元定金。劉某告訴曾老太太,房屋是出租給陳某。
1994年8月,曾老太太向房屋管理部門辦理了自建房屋的所有權登記。
2006年3月,曾老太太將兒子劉某和購房人陳某告上法庭,訴稱兒子劉某並非房屋所有權人卻擅自將房屋出售他人,屬於無權處分,劉某與陳某的買賣合同無效,並要求陳某退還房屋。
福州市中院經審理查明,1985年至今,陳某一家一直居住在購買的房屋內,並在房屋西側搭蓋了一間房。20多年來,劉某與曾老太太居住在同村的舊房內。
法院終審判決認為,1985年陳某購買房屋時,房屋沒有辦理產權登記,陳某只能從劉某佔有房屋的事實中推定房屋所有權人是劉某,且根據農村習俗,家庭事務多由成年男子代為處理,陳某有合理理由相信劉某可代為處分家庭財產。
法院同時指出,曾老太太與買賣雙方同住一個自然村20多年,也知曉陳某改建房屋的事實,對兒子擅自出售房屋的行為一直沒有異議,可以認定其默認雙方的買賣行為。陳某支付部分購房款並實際佔有使用房屋20多年,從穩定財產歸屬利用關系的目的出發,該買賣合同關系應予以保護。根據我國《民法通則》及《合同法》的相關規定,被代理人知道他人以被代理人的名義實施民事行為而不作否認表示的,視為同意其代理行為。
法院最後判決:買賣合同有效,房屋所有權歸陳某,陳某向曾老太太支付未付清的購房款。
廈門勤賢律師事務所律師曾凌表示,這是一件本應由物權法來解決的案件,保護財產歸屬利用關系是物權制度的價值目的。德國、瑞士及我國臺灣地區的物權法制度都規定,公開、和平、持續佔有他人未經登記的房屋達到一定年限(通常為10年到20年),原權利人未主張權利的,佔有人可取得房屋所有權。這一制度旨在發揮物的效用,穩定物上支配利用關系。
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