|
||||
20餘年中國地產發展史的前10年,深圳一直佇立在中國城市地產的槽頭,後10年,北京、上海地產漸漸的趕超了深圳,形成了今天的『樓宇規劃當屬上海、總體規劃還數北京、戶型創新首指深圳』的地產新格局。
深圳漸漸由『住宅型城市』轉向『豪宅型城市』,特區內普通住宅幾乎喪失黛盡,與杯水車薪百姓族群距離是漸行漸遠。雖然『豪宅』開發模式在特區內作全面攻勢狀,但身為移民城市的深圳,每個人都在為自己能夠擁有一個舒適的窩而不遺餘力的工作和賺錢,百姓茶餘飯後談及最多的話題還是地產、汽車、IT等。
近幾年,深圳新樓、二手樓的成交極為活躍,之前買房打折的現象不復存在,有錢也不一定拿到新房已經屢見不鮮。2007年3月6日,深圳汽車上牌量首次突破100萬輛,至此,深圳汽車擁有量僅次於北京,位居全國第二。IT更是深圳城市的特色定位,隨便問問身邊的朋友是做什麼的?不少人高傲的回答:IT。
2007年新春伊始,地產正在爬昇不平凡新的歷程,鏡子對今年的地產動態作如下探測:
●供求雙方仍然極度關注政策風險
2006年,乃中國地產史上多年不遇的政策年,又稱政策『井噴年』和『寒流年』,全年共下達6次宏觀調控政策來抑制房價的過快上漲,六大政策分別是:
1、2006年4月,《深圳市人民政府關於穩定房價促進我市房地產市場持續健康發展意見》。2、2006年5月,國六條《調整住房結構穩定住房價格》。3、2006年6月,深圳市《關於落實國務院辦公廳轉發建設部等部門關於調整住房供應結構穩定住房價格意見》。4、2006年6月,新房5年內轉讓征全額營業稅。5、2006年7月,國稅總局發布征收個人二手房轉讓所得稅通知。6、2006年8月,深圳市土地儲備管理辦法。
供方擔心國家繼續出臺嚴厲的政策打壓地產,害怕做項目時銷售受阻,更擔心開發的新項目生不逢時。求方投資者希望政策不要過分打壓房價,未買房的希望房價跌下來,買了房的希望日日昇值,總之,供求雙方均警惕性的關注中國的地產政策,『政策風險』的關鍵詞成為地產相關人士的口頭禪。
國務院溫家寶總理將2007年定位為『政策落實年』,06年屢發政策命令,中國地產受到了一定程度的控制。今年,國家主要在經濟房、廉租房上有一些動作,從政策落實年的字面理解,估計不會有太強硬的調控政策出臺,只是繼續落實06年的政策,2007年,中國地產可以平穩的自由呼吸了。我們仍然不希望房價過快上揚,否則,國家將義無返顧的繼續『政』壓地產。對供求雙方來說,均不是什麼好事。
●人事地震頻動將成為媒體焦點
地產發展了,幾個項目做出名堂了,地產人固然煉就了一身操盤的真本領,不少地產專業或高層人士可能會因為不滿現職單位的待遇,或長期得不到很好的潛力發揮,認為平臺差了、空間沒了、收入低了等原因,相繼往更容易發揮自己、或能夠滿足自己薪金要求的單位跳槽。
地產人事過於頻繁而動,可能會引發部分留不住人纔地產單位大地震,也會導致一些地產老板手足無措。地產人事變動高發期一般在每年的3-6月份,如果樓市很平靜,則人事變動的消息將成為2007年傳統和網絡媒體紛紛追擊的焦點。
●關內外的房價將繼續拉開距離
2006年,深圳地產的規模、品質、樓價的激戰,關內呈『點式』狀態,而關外呈『片式』分布,樓市總體狀況是硝煙滾滾,關內關外的樓價相繼勃發飆漲。
2007年,關內以『招拍掛』形式出讓土地的供應量有可能仍然是零,關內僅存一些開發商的儲備或農村返還、舊城改造等少量用地,所以,不少開發商將以此為契機,將關內的房價高高掛起,趁勢哄抬樓價。今年樓市供應主要集中在關外,故而關外的樓價只會平穩上揚,而不會象關內那樣無休止的飆高,2007年,關內和關外的樓價的差距將勢不可擋的越來越大。
●關內開發幾乎清一色的豪宅
2006年,我們已經看到象蝴蝶谷、中海半山溪谷這樣巴掌大的地塊裡,開發著高價位的豪宅,這裡的『豪』包含著兩層意思,一是小戶型出現豪價,二是項目越來越豪。
由於關內樓價將不斷被市場或賣方抬高,開發商有了高售價的支橕,將會挖空心思的將關內樓盤往豪裡打造。一是建築用料越來越考究,二是售價將會越來越高。
●90平雙拼、三拼等組合戶型呼之欲出
90/70政策出臺近一年了,該政策『一刀切』本身已經違背了市場規律。國家出臺這樣的政策,顯然有它的無奈性。當一塊經濟價值頗高的關內土地,經市場定位和驗證後,適宜做大戶型,開發商一定會鑽政策的邊緣空子,將90平的戶型兩套或三套的捆綁銷售,而兩套、三套變一套的捆綁,其合理性已經預先做了統籌性的規劃。
業主兩套或三套買回後,也許有的封掉一個入戶門、有的打掉一組隔牆就成了很合理的大套間,只要開發商或銷售商稍作指引,這樣的戶型很容易被市場所接受。所以,不難想象,雙拼或三拼的戶型將成為近幾年的市場主流產品。
●雷聲大、雨點小的經濟房和廉租房
經濟房和廉租房自去年調控政策的字眼裡正式亮相出來,一年來,收效甚微。北京計劃建設2000萬平的經濟房,也只佔市場分額的5%,而深圳妄想將15%經濟房捆綁在商品房裡出讓土地,首宗出讓就流拍了兩宗土地,可見,政府想把經濟房建設的責任移花接木的嫁接到開發商的身上,未能獲得成功。
少量的經濟房和廉租房的建設,只緩解了部分低收入家庭的需要,而不能從根本上壓制房價。如果大量興造經濟房和廉租房,政府出讓土地的財政收入又將面臨大大的縮水,2007年,經濟房和廉租房的建設有可能又將成為一張空頭支票。兩會不斷強調經濟房和廉租房的建設的落實,但願能夠起到積極的效果。
●股市資金倒流地產市場
2006年,股市出現了多年不遇的牛市年,不少股民猛賺了一把。2007年,一旦股市指數下挫,股市裡將有大量的民間資金被股民抽出,倒流到地產投資的市場裡。
目前,中國土地供應告急,地產市場是不停息的求大於供,如果股市資金一旦倒流地產市場,那麼,2007年樓市房價仍然會處於不斷上揚的境地。
●急需出臺合作建房的規范政策
開發商開發地產是按國家政策的每一個合法程序進行的,開發資金也相應的受到銀行的支持,經市場驗證,其信譽度已經被廣大買家的認可。而私人合作建房的規范程序無章可循,開發資信、資金籌集、投入使用、開發流程、合作形式等均值得質疑,甚至還有不少漏洞。
如果國家不能及時出臺政策,用來規范私人合作建房的行為,有可能會出現合作資金的不合理投入、卷款而逃、業主暴亂等不良後果。
以上為鏡子對2007年樓市的八大斗膽探測,不妥之處,還望多多包涵和指正。鏡子希望2007年樓市是平穩的,是健康的,而不希望中國樓市出現任何的暴政和暴亂的現象。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||