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『在目前的情況下,房價不可能直線下降,稍微降一點就會有人爭著去買房,房價就被托住了。』
『現在的問題並不是成本推動了房價上昇,而是買房子的人願意花錢買房。由於買方願意出高價,供應方纔敢於高抬房價擴大利潤,或者修高成本的房子。』
『房地產價格上昇的根本原因是百姓儲蓄的錢缺乏別的投資渠道,不得不把閑置的錢拿去購房。』
『房地產有暴利是因為競爭不充分。馬路邊上的煎餅攤為什麼沒有暴利,不是他們心地善良,而是因為競爭。』
住房問題是歷年全國兩會關注的焦點之一。過去的一年,國家對房地產業宏觀調控的力度不可謂不大。但是,不可否認,一些大中城市的房價依然高燒,『居者有其房』還是一個遙遠的目標。兩會期間,記者采訪了著名經濟學家茅於軾,茅老對目前的房地產市場進行了深層剖析。
房地產市場空房比例在上昇
記者:作為一名經濟學家,您怎麼看待今天的房地產市場?
茅於軾:房地產泡沫破裂是指房地產業表面繁榮導致價格上昇,但實際的需求很低,產品積壓得很多。一旦積壓的產品賣不出去,供應方迫於付息的壓力,不得不降低價格出售,虛假的繁榮被揭穿,價格猛然下跌。大多數經濟學家、金融界人士和政府官員都認為我國大中城市的房地產已經出現了泡沫。
記者:怎樣判斷房地產市場存在泡沫?
茅於軾:房地產是否存在泡沫有多種判斷角度,最主要的判斷是空房比例是否太高。注意,空房率不單指待銷售率,還包括已經賣出去但沒有投入使用的房子。只要賣出去的房子都住人,都在使用,不論房地產的價格有多高,都不可能有泡沫;相反,如果有很大一部分房子空置,不論價格有多低,泡沫也還存在。光看價格是看不出泡沫的。有人專門研究房價和租價的關系,發現房價上昇的同時,租價在下降,這說明空房的比例在上昇。
房地產商並不都是奸商
記者:您怎麼看待中國的房地產商?
茅於軾:目前這種扭曲的房地產市場不能完全怪房地產商,不能說房地產商都是奸商,更不能說賺了大錢的人都是剝削來的。在市場經濟條件下,個人追求財富,同時還幫助別人增加了財富,是可以實現社會和諧的。然而,如果追求的不是財富而是彼此比闊氣、比高低,是不可能實現社會和諧的。
我們是一個有反富人傳統的社會,但我要為富人中的企業家說幾句話。比較改革之前和改革之後,還是這塊土地,還是這些百姓,為什麼財富的生產增長了十倍以上?財富的生產靠工人、農民、知識分子,還有黨的領導。改革以前這些成分都具備著,而改革以後就多了一個企業家,財富就成十倍地冒出來了。這就是企業家的作用,他們把生產要素用最有效的方法組合起來,以最低的成本生產出社會最需要的產品。企業家的貢獻還小嗎?
房價太高百姓願意買房,哪怕價高些
記者:開發商宣傳說,房子漲價的原因是土地出讓金提高、建築成本上漲等。這些是不是房子太貴的主要原因?
茅於軾:就房地產業而言,現在的問題並不是成本推動了價格上昇,而是買房子的人願意花錢買房,哪怕價錢高一些。由於買方願意出高價,供應方纔敢於高抬房價擴大利潤,或者修高成本的房子。所以,我認為分析的重點應該放在買方何以大量買房這一方面。買方踴躍購房的表面原因,是估計房地產價格會上昇,所以買賣房子投機,哪怕自己並不使用,放在那兒等漲價。
記者:您認為房子太貴的根本原因是什麼?
茅於軾:房地產價格上昇的根本原因是百姓儲蓄的錢缺乏別的投資渠道,不得不把閑置的錢拿去購房。大家知道,我國的儲蓄率特別高,這幾年達到了GDP的40%多。這麼多的儲蓄要尋找出路,所以就轉向了房地產。
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