前期籌資已近千萬 天津合作建房仍命懸一線？

　　在個人合作建房席卷全國，溫州合作建房成功拿地的熱潮之下，天津首例合作建房也正式浮出水面。1月28日，發起人劉革學會見參與者並接受大家報名。天津合作建房運動開始潮起……

　　在轟動的效應之外，事情進展狀況如何？未來有沒有保障？一時也成為廣大讀者和媒體關注的焦點。為此，《樓市》聯系劉革學，並同時采訪了業內外相關人員，希望為大家打開合作建房的『神秘之窗』。

　　天津首例合作建房已聚攏資金近千萬

　　在合作建房正式浮出水面之後，1月28日，發起人劉革學在中國民生銀行天津大沽南路支行與首批想參與合作建房的人士碰面，並給大家講解有關此次合作建房的事宜，同時接受大家報名。在網上，他公布了組織者所制定的《天津『家園』合作建(購)房方案》草案。

　　『現在，已經把首期10萬啟動資金存近銀行的有近百人，有意向的人數約300多人。』2月6日，自稱已經開了一下午會的劉革學向《樓市》記者介紹了合作建房的最新進展情況。

　　借鑒以往的經驗，對於合作建房者來說，資金和拿地是最主要的兩個問題。對此，劉革學他們特別進行了相應設計。按照合作建房《天津『家園』合作建(購)房方案》草案規定，資金使用必須征得發起人、合作人代表、人大人投資管理公司的共同同意，由發起人、合作人代表各推選1名召集人行使簽字權力。

　　在拿地方面，劉革學表示他們會權衡利弊選擇一種拿地方式，一是公開拍賣土地，二是從開發商那裡購買閑置土地，三是把項目連同公司整體買下。

　　關於建房工作的具體進展，劉革學曾透露，目前正在同河西的一家項目公司在談，如果可以買下這家公司，就可以馬上進行樓盤開發。在資金方面，發起人和合作人代表與銀行的協商還在進行之中，初步意向是中德銀行。

　　當記者詢問為什麼不是先前的民生銀行時，劉革學表示具體的變更細節還不便透露。

　　資金不足成為『直接殺手』？

　　而就目前合作建房的進展和劉革學所推崇的『制度改進』，有一些業內人士表示了自己的不同看法。

　　首當其衝的是資金問題。涉及合作建房成與敗的因素很多，其中最主要、最關鍵的因素是資金問題，如果資金短缺，根本就拿不到地，將會直接導致失敗。那麼，合作建房需要什麼樣的土地？實際情況如何？

　　根據劉革學等合作建房者的計劃，預計戶數為500戶，如果攤在土地上，合作建房者其實需要的是『小地』，一般2?3萬平方米左右的土地最合適。這樣的地塊他們可以拿到嗎？

　　據了解，在天津，這樣的土地不僅稀缺而且地價昂貴。例如，2006年11月30日，河東區萬東小馬路地塊，用地面積為48198.3平方米，最後以3.412億元的高價成交。

　　按照天津合作建房草案規定的三種拿地方式來看，都需要充足的資金支持。一塊可以滿足他們需求的土地到底值多少錢？合作建房者該拿出多少錢？

　　天津中原物業顧問有限公司高級投資分析師餘洪濤對此做了簡單的計算。如果按照草案規定，每戶需存入10萬元的啟動資金，戶型以80?90平方米的二室為主，戶數為400?500，地點為外環線以內的市區，兼顧濱海新區。那麼，類似地段的樓面地價大約在1000?1600元/平方米之間。

　　如樓面地價按照1600元/平方米計算，500戶，戶型以85平方米為標准，可以初步估算出地價為：85×500×1600＝6800萬元。這裡估算的6800萬元，只是單純的拿地成本，並不包括項目前期的運營、開發費用。

　　如果假設參與合作建房者的500戶都提前拿出了10萬元啟動資金，最終合作建房者可以支付的資金總共為:5000萬元。可見，估算地價與實際情況相差懸殊。

　　對此問題，劉學革並不回避，但也沒有給出《樓市》正面的答復：『我們已經意識到這個問題，問題還在協商中。』自籌資金是一個瓶頸，銀行貸款也仍存在不確定因素。天津財經大學國際金融研究室主任孟昊認為，在銀行貸款方面，目前還沒有成功的案例可以借鑒，銀行對於合作建房還沒有完整統一的規范，在沒有相關規章法規可循的情況下，銀行面臨的風險很大。『無論是民生銀行還是中德銀行，能否通過貸款，合作銀行必須需要經過銀監局的同意，而在眾多未知因素的前提下，為了規避風險，與銀行的合作將很難達成。』

　　我們不能妄測劉革學和合作建房者在此會面臨什麼樣的具體問題，但中德銀行對民生銀行的變更，還是讓人感受到了合作建房者未來貸款之路的重重困難。

　　降低30%房價只是理論數值？

　　資金問題並不是合作建房者所可能面對的全部困難，在此之外，一些基於建房制度、市場影響等方面的問題也需要很好的解決，否則也可能成為他們成功路上的『溫柔殺手』。

　　合作建房最大的吸引點就是低房價。按照合作建房草案的規定，房屋以成本價分配給合作建(購)房者。嚴格控制建設成本，建(購)房者推舉代表對開發過程進行監督，爭取將成本控制在市場價的70 %左右。

　　劉革學告訴記者，有數據顯示，在房價的構成中，國內開發商的平均利潤約佔26%，廣告費約佔5%，銷售費用和其他費用約佔5%。『而我們的合作建房一旦成功，只需要支付5%的資金管理費。從這個角度看，至少可以為購房者節省三成的費用。』

　　劉革學表示，這只是一個理論上的數值，是目標，但不是承諾。這個理論上的數值，應是開發商省掉的利潤、包括廣告銷售費用、營業稅、機構維持費用和項目貸款利息等幾部分費用。但是，這個前提是，2年內可以拿到土地，2年時間內可以完工。

　　對此，仁愛集團土地資產運營部李鵬程認為:『在經驗不足，市場預期不確定的情況下，房價的預估有可能是當時市價的80%甚至是120%。』假設，某購房人現在團購，可以節省5%?10%。如按照目前市場每年昇值8%預計，以四年後房屋的昇值，再與合作建房節省的費用支出做比較，對於想降低買房費用的合作建房者來說，合作建房有多大的必要也許就不好說了。

　　制度風險難解『萬一』難題？

　　即使面對這樣的未知結果，按照文章開頭所言及的合作建房草案關於資金使用的規定，可以看出，最終行使資金使用權只需兩個人和注冊的公司。假定參與合作建房有500戶，那麼，這三方將完全代表這些參與人的觀點。即如果有一些人有相反的意見，將意味著，在還沒有拿地的前期就已經不能掌控自己的錢。

　　對於這樣的風險，劉革學解釋，合作建房本身就是一種新型建房模式，任何事情都具有風險性。但任何風險都可以通過協商，想出解決問題的方法。

　　『也許最終可以通過協商解決問題，但是協商無疑會加大時間成本的投入，對於合作建房者來說，時間就是金錢。』一位自稱關注合作建房很久但不願透露姓名的業內人士對《樓市》記者分析。

　　據他介紹，目前國家對於合作建房尚沒有形成一套規范、完善的法律法規，且政府有關部門對合作建房的態度『模糊』，即不明確禁止，也不明確提倡。

　　『在一個法制的國家，任何行為是需要法律的保護，否則寸步難行。』益清律師事務所律師王琳說。她表示，目前我國對於合作建房，制度體系還不完善，缺乏操作性和可行性。政策僅僅給予了概念上的肯定，卻沒有詳細的操作說明。合作建房顯然有很多難界定、不明確的地方。如果不符合政府的相關規定，就很難享受到政府提供的土地優惠政策。諸如上述一系列問題，都將成為實踐中的問題。

　　『合作建房作為一種嘗試，值得肯定。但對於操作過程中的諸多細節，發起人和組織者需要在前期進行充分的准備。對於參與者來說，也許要有足夠的經濟和心理承受能力。』上述的業內人士說。