2006樓市年終盤點

　　2006年是中國房地產業備受關注的一年，這一年，從『國六條』到九部委的『國十五條』，國家宏觀調控政策頻出。土地、稅收、信貸等一系列政策一環緊扣一環，房地產行業鏈條各個環節都一並收緊，地方政府、開發商、銀行、消費者在激烈的博弈中做出了各自的反應。

　　這一年房地產市場都經歷了哪些？發生了怎樣的變化？結果如何？《樓市》特邀請多家知名代理行一起深入分析，細數一年來的調控政策，回顧政策調控下的天津房地產市場變化走勢，梳理2006年天津房地產市場的脈絡，以期窺見新年樓市走向。

　　立體化調整打響『調控年』戰役

　　2006年政策頻出，以前所未有的姿態，給熱鬧的房地產市場帶來巨大震動。

　　宏觀調控政策涉及信貸、稅收、利率、外資、戶型結構、土地出讓、市場信息等多方面，可見國家力圖從建設開發、銷售流通和供應結構等各環節聯動入手，解決樓市深層矛盾。

　　央行2次加息3調存款准備金盤整樓市

　　2006年4月28日，央行全面上調各檔次貸款利率0.27個百分點。其中，5年期以上的銀行房貸基准利率由6.12%上調至6.39%。

　　2006年8月19日起金融機構人民幣存貸款基准利率再次上調0.27個百分點。

　　兩次加息調控，主要是向投資者發出信號，加大投資成本，而對買房人來說風險意識加強，推遲了購房時間，樓市觀望加重。基准利率的上調，拉開了2006年金融調控的序幕。

　　此後，央行調控的腳步並未停止，央行分別在2006年7月5日、8月15日、11月15日，三調存款准備金率，將商業銀行的存款准備金率提高到9%。

　　專家認為，央行提高存款准備金率最終目的是，遏制貨幣信貸過快增長，鞏固宏觀調控成果和控制國內的流動性過剩問題。

　　2006年，央行調控政策頻出，除2次加息、3調存款准備金率之外，並3次發布《意見》與《通知》，1次提高外匯存款准備金率。金融調控已成為2006年調控房地產市場最為主要的手段。

　　建設銀行天津分行住房金融個人信貸部政策研究室高級經濟師邵四華認為，國家連續加息，目的不是為了打壓房地產行業，而是希望通過調息利用貨幣政策手段達到宏觀調控的目的。但是，邵四華表示，要真正使房地產行業降溫，還需配合房地產本身政策的出臺。

　　天津市宇軒投資諮詢有限公司相關專家對2006年金融新政表示了肯定。投資的高速增長，銀根緊縮是必然的，但是8月19日，央行的再次上調存貸款基准利率，可見調控力度加大，且影響不僅僅是房地產行業。上調基准利率，有利於引導投資和貨幣信貸的合理增長；有利於引導企業和金融機構恰當地衡量風險；有利於維護價格總水平基本穩定；有利於優化經濟結構，促進經濟增長方式的轉變，保持國民經濟平穩較快協調發展。

　　70%·90平米』明確結構調整方向

　　緊隨利率上調之後，5月17日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，『國六條』頒布，正式開始了新一輪房地產調控。也被認為是2006年具備綱領性意義的調控重拳。

　　時隔不久，5月29日，九部委『十五條』將『國六條』調控內容進一步細化，針對房地產建設開發提出『70%、90平方米』的雙限政策，調整住房結構保證中小戶型供應。『70%、90』這兩個數字無疑是2006年備受關注的數字，也是眾多宏觀調控措施中最重要、最醒目的一條措施。

　　『國十五條』涉及面廣、力度大，被認為是『國六條』的細則。但是，由於政策出臺後對市場反映的觀望時間過長，對市場的影響沒有其應該發揮的作用那麼大。不過，該政策仍是2006年對房地產市場影響最大的政策。

　　中原地產對此認為，從時間上來看『90、70%』政策有利於改善當前供應結構，但大戶型有可能因供應不足導致價格上漲。70%的限比是用行政手段而非市場手段調節，因此實施效果有待後市檢驗。該政策的顯現會有一定的時間延遲，預測最早要等到明年下半年纔能看出實際效果。

　　而合富輝煌認為，該政策將影響後市供需比例，隨著『90平方米』戶型比例的上昇，大戶型的比例勢必下降，兩房兩廳以及三房兩廳的主流時代將被經濟型戶型取代，而此時的大戶型有可能因為供應量的減少而導致價格上揚的趨勢。

　　土地供應強化源頭控制

　　在土地市場，用地政策也發揮越來越重要的調控作用。據天津國土房管局提供的消息，2007年天津土地供應將實行限套型、限房價、競地價、競房價的辦法。通過此方法保證中低價房、中小套型等普通住房和廉租住房的供應。

　　另外，天津市自2006年4月1日起,東麗、津南、西青、北辰、塘沽、漢沽、大港區經營性開發項目用地實行集中交易。6月1日，全市的招拍掛土地都進行統一交易，各區縣的經營性建設用地都統一到交易中心進行。

　　宇軒地產認為，全市的招拍掛土地都進行統一交易，是政府強化土地管理的重要措施，將有效協調土地供給方面工作，更直接有效地進行土地出讓的管理，使政府對於土地推出的控制能夠真正落到實處。

　　土地市場得到進一步規范，與此同時，新政調整方向開始對准供應結構。10月17日，天津市國土資源和房屋管理局土地市場處唐連蒙在首屆環渤海房地產博覽會上，進一步闡述了土地政策。天津將加大普通住宅土地供應，並計劃在外環線和外環周邊加大土地供應。

　　由此可見，政府明顯通過政策調整供應結構，增加普通住房供應。12月12日，2006年版《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》的發布，更加確定了土地調控的方向。而別墅、高爾夫球場、賽馬場等項目用地被明令禁止，必然促使別墅等高端項目的稀缺，引發運行中的項目昇值。

　　該政策出臺後，在我市的確引起Town中堂這樣高端別墅項目的熱銷。『項目在開盤不久就收到數十份訂單，目前一期基本售完。』據中新置地有限公司董事長張懷安介紹，該項目具有地段優勢，加之新中式的傳統特色，得到了很多人的認同。

　　限制外資炒房扼緊熱錢喉嚨

　　新政策的出臺，必然帶動房地產市場的震蕩。此後，新政調控房地產市場的腳步並未停止。在流通領域，外資購房受控，『外資限炒令』出臺，境外購房主體購買境內商品房的外匯管理進一步規范。

　　2006年7月24日，國家開始出臺政策限制外資。經國務院同意，建設部、商務部、發展改革委、人民銀行、工商總局、外匯局聯合發布了《關於規范房地產市場外資准入和管理的意見》。

　　該《意見》針對當前房地產情況，規范和完善了外資進入房地產市場的有關政策，並從供應和需求兩個方面，打擊外資對國內房地產行業的影響。該政策對國內房地產行業的發展起到了穩定的作用，並且即使地抑制外資在國內房地產行業不合理的擴張。

　　營業稅、個人所得稅齊出手重壓樓市

　　2006年，國家除金融政策調控房地產市場之外，稅收政策是宏觀調控方法中的重中之重。營業稅、個人所得稅等多項新政不斷出臺，以此進一步打擊市場上的短線炒家。

　　2006年5月，『國六條』及其細則以泰山壓頂之勢調控房地產市場，其中，二手房交易延長營業稅免征期限，稅收調控成為人們關注的焦點。

　　2006年6月1日，我國實行的二手房繳稅新政策以來，這一政策對樓市的影響力正逐漸顯現出來。取得產權證不足5年的房子轉讓時，要按成交額繳納5.5%的營業稅，還有相應的契稅和個人所得稅，這三項稅費達到總房款的10%左右。正是這三項稅種，對二手房市產生了影響。

　　『國六條』中重要的一點是，要求進一步發揮稅收政策的調節作用，完善住房轉讓環節稅收政策，引導和調節住房需求。21世紀不動產天津區域分部執行總經理張武在接受《樓市》記者采訪時表示，此次延長營業稅免征期限，會造成二手房賣方不降價，買方持幣代購的局面。從實際數據來看，新政正式實施(6月1日)之前的幾天，過戶量激增，之後，過戶量迅速回落到正常水平，很多人表現了觀望態度，成交量下滑。

　　2006年7月，國家稅務總局頒布《關於住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》，令8月1日起對二手房買賣強制征收個人所得稅。國家再次通過稅收政策調控樓市。

　　業內人士表示，該《通知》界定了『所得』。個人所得稅以實際成交價為轉讓收入，並明確了對商品房、自建住房、經濟適用房、已購公有住房以及城鎮拆遷安置住房等五類房產的原值。對於不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可在住房轉讓收入1%?3%的幅度內確定。

　　這次的規定很大程度上意味著，個稅的嚴格征收甚至是強制征收時代的到來。在『強征個稅』後的一段時間內，天津二手房市場出現觀望情形加重，一些業主由售轉租，『惜售』現象明顯，二手房交易量下降。

　　2006年，宏觀調控新政一浪接一浪，金融、稅收、『國六條』、限制外資等等，在一系列政策打壓下，樓市陷入迷茫。中原地產認為，由於政策執行具有滯後性，且涉及中央政府與地方政府的利益博弈，使得國內房地產市場運行的不確定因素增加。

　　2006年政策頻繁出臺，但是仍沒能控制房價上漲的事實。2007年1月16日，國家稅務總局發布了《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(下稱《通知》)。可見，新一年的宏觀調控大幕已然開啟，調控新政仍在繼續……

　　郊縣土地成供應主角

　　2006年國家政策頻出，調控初見成效，但政策的打壓並沒有阻止開發商的拿地熱情，土地市場上演著一場場競地比賽。2006年土地供應規模同比大副攀昇，郊區成主力。在市場整體的交易價格同比略降之下，市中心地價卻快速攀昇。

　　土地供應規模同比大幅攀昇郊區成主力

　　由於城市功能逐漸轉變，2006年交易的土地有超過80%的體量分布在環城四區及濱海地區，而市區成交的土地尤其住宅用地越來越少。未來本市大的居住組團將逐漸向城市外圍如中北鎮、雙港等新興的板塊發展，城市中心將逐漸成為以商業為主的功能區。

　　據了解，2006年天津共推出土地227宗，土地出讓面積為2222.95萬平方米，平均單宗土地面積為9.79萬平方米，相比2005年平均單宗面積7.2萬平方米增加了35.97%。

　　2006年天津土地市場供應規模大幅攀昇，這在一定程度上與中心城區以外地區土地大面積放量有關。如下圖所示，從供應土地分布區域看，寶坻、塘沽、東麗、大港、薊縣分列供應量的前5位，並與市內六區拉開很大檔次。2006年單幅出讓地塊面積超過20萬平方米的共6幅，全部位於郊縣。從今年6月1日起，全市范圍內所有經營性用地全部實行集中交易。郊縣土地出讓進一步納入市場化軌道。

　　這種現象也反映了政府調節房地產思路的轉變，即逐漸加強對於土地利用總體規劃和土地利用年度計劃引導，重點保障普通商品住房的土地供應，但由於中心城區用地指標相對緊張，因此，引導居住外擴將是未來市場發展的一大趨勢。

　　2006年土地成交均價同比略跌

　　2006年，天津共成交土地90宗，總成交規模達到669.73萬平方米，平均單宗土地成交面積為7.44萬平方米，較2005年平均單宗面積5.42萬平方米增加了37.34%，總成交金額為180.55億元，平均地價2695.93元/平方米。

　　與2005年相比，2006年本市土地平均地價呈遞減走勢，這在很大程度上與市內六區成交土地面積佔全市份額減少有關，周邊地區土地較低的成交價令全市整體交易價格降低。

　　市中心地塊成交價格大幅攀昇

　　與整個土地市場價格同比下降相反，隨著中心城區土地供應的逐漸稀缺，其土地價值快速穩定的上漲趨勢得到進一步強化。2005年，市內六區的土地平均成交價格突破5000元/平方米，2006年，地價進一步上漲到5863元/平方米。

　　2005年，紅旗路青年路交口處18號地成交。其起掛價為1.5億元，最終以1.89億元購得，開發成本接近5000元/平方米。2006年，河東區萬東小馬路地塊成交。起掛價1.32億元，最終以3.412億元，合樓面價將近3700元的高價被廣西陽光股份摘得，此價格高出起掛價158%。

　　從以上兩宗土地的交易情況，便可以看出市中心地塊價格的快速上漲。

　　濱海新區坐整體成交榜首

　　從2006年土地市場整體的成交情況看，無論交易宗數、交易面積或交易總金額，濱海新區都居於首位，成交總面積佔全市份額達44.77%。

　　環城四區緊隨其後，交易面積245.34萬平方米，佔全市36.63%，但成交總金額遠低於濱海地區，除了成交土地性質方面的原因外，也說明了近郊土地價值尚有待挖掘。

　　市內六區全年共成交土地17宗，成交總面積80.22萬平方米，僅為濱海新區的27%，而05年成交19宗土地，共計116.5萬平方米，可見中心城區新建經營性用地供應將日漸稀缺，同時，這也預示著未來市區的住宅價格走勢仍將堅挺。

　　另外，從土地成交面積區域分布來看，如上圖所示，塘沽區是06年交易面積最大的區域，全年土地交易面積達256萬平方米以上，其主要原因是塘沽區作為濱海核心區域，城市經濟、市政配套等發展相對較快，04年以來，塘沽房地產一、二、三級市場的聯動發展使該地區更成為開發商競相看好的區域。

　　另外，在土地交易宗數上，2006年各季度成交相對集中於第一季度和第四季度。其中，一季度成交41宗土地，而塘沽地區成交的土地佔32宗之多。

　　究其原因，與濱海新區發展被納入國家整體規劃等利好因素有關。按照濱海新區綜合服務功能區的定位，塘沽區域房地產市場在近一兩年內得到了飛躍式的發展。

　　2006年年初，塘沽政府舉行城市建設招商項目發布會，會上推出20塊待開發土地，吸引了多方的關注，在展示區域未來建設規劃、體現發展潛力的同時也進一步推動投資，促成了眾多開發商湧入拿地,進行開發或儲備的局面。

　　在全市共成交的669.73萬平方米土地中，居住用地、商業用地、綜合用地以及其他性質用地分別佔53%、13%、33%、1%。可見，成交土地的性質仍以居住為主，但成交居住用地區域性明顯，主要集中在近郊以及塘沽等地區，中心城區僅成交5幅居住用地，面積16.75萬平方米。

　　外地名企和本地品牌房產企業佔主角

　　由於土地資源的逐步稀缺以及拿地成本的日益高昂，土地競爭越來越成為大牌開發商的實力較量。

　　據不完全統計，2006年在津正式投資房地產項目開發的外地企業約有24家左右，比2004年翻了一倍多。開發商並未停止他們投資的腳步，從2006年下半年開始，外地開發商突然開始了新一輪的圈地，其中，富力、中遠、陽光100、仁恆等都有了新的土地儲備。

　　與此同時，外地開發商競地也進入了白熱化的程度。以萬東小馬路為例，曾關注此地塊的開發商不下30家，最終參與競標的有廣西陽光股份有限公司和金地集團天津地產公司等外地開發商。最終該地塊由廣西陽光股份有限公司以34120萬元成功摘得，高出起掛價近兩倍。如此激烈的競買，也被業內人士公推為天津土地掛牌歷史上的三甲之一。

　　目前，富力、復地等開發商也紛紛進入濱海考察，表示有意向來濱海新區立項。由此，有業內人士預測，2007年外地開發商在津的開發量將會達到全市開發量的40%左右。

　　環城四區成市場新貴

　　商品住宅均價保持平穩增長

　　2006年已經步入尾聲，在經歷了宏觀調控的背景下，居民購房意願創下歷史新低，相反房價及成交量卻保持穩步上昇的趨勢。據《樓市》市場研究部了解，今年天津商品房成交均價為5000元/平方米，商品房銷售面積約1060萬平方米，分別同比增長17%和2%。其中，受天津市外擴的影響，環城四區成為項目開發的重點。

　　價格變化：

　　市內六區商品住宅均價超過7000元/平方米

　　統計數據顯示，2006年1至12月，全市成交各類房屋1710.5萬平方米，成交金額767.2億元，同比增長17.1%。其中新建商品房成交1087.6萬平方米，金額552.9億元，同比增長5.1%和24.9%；二手房成交622.9萬平方米，同比減少27.1%，金額214.3億元，同比增長0.9%。

　　1至12月份，中心城區各類房屋成交金額471億元，同比增長8.6%。其中，新建商品房成交金額311.8億元，同比增長6.1%。二手房成交金額159.2億元，同比增長13.6%。

　　2006年，商品房價格起伏較大，1至5月份價格保持上揚走勢，其中，2月份最低，為5946元/平方米。之後緩慢攀昇，進入6月份由於政策因素導致成交量下落，高端住宅受到制約，因此成交價格出現回落，在接下來的8月新政再次出臺，市場持續低迷，直到10月份由於部分新項目上市，市場逐漸復蘇。

　　數據顯示，商品住宅均價11月達到6845元/平方米，市內六區已經全部進入『六千元俱樂部』。 12月，房價繼續上揚，中心城區新建商品住宅每平方米平均價格突破7000元大關，達到7035元/平方米，環比上漲2.8%。

　　南開6470元/m2領跑市內六區房價快漲

　　市內六區因其城市核心地位和歷史形成原因，在房地產市場始終佔據主導地位，市內六區商品住宅的成交量和成交價格直接影響全市大盤走勢。購房者在購房區域的選擇傾向上也更青睞於市內六區，而南開、河西分別佔據了前兩名。整體來看，2006年市內六區商品住宅成交均價全年保持快速增長趨勢，雖然偶有下跌並不足以左右全年漲勢，成交價格在11月達到全年最高，12月有所回落。

　　具體到各區的平均價格變化如下：

　　和平區是天津市核心區域，商業匯集，項目普遍定位為高端項目，均價處於全市最高水平，價格大多在8000元/平方米以上。和平區2006年全年平均價格8100元/平方米，較全市均價4800元/平方米高出68.6%，此成交價位在一定程度上體現了和平區商品住宅在房地產市場中的價值認同。

　　河東區是天津市區域價值昇值最快的區域，該區域在2006年3、4、5月份成交較為活躍，價格在5000?6200元/平方米之間波動，全年平均價格5713元/平方米，較全市均價高18.8%。在一定程度上體現了河東區商品住宅市場的區位價值。

　　河西區位於天津市東南部的海河西岸。河西區的區域價值已經深入人心，隨著梅江的區域定位和發展完善，該區域隨之而成為天津市的標志性的高端居住區域。河西區商品住宅成交均價在6300?7300元/平方米之間波動，較全市均價高42%。南開區價格在5900?7100元/平方米波動，南開區2006年全年平均價格6470元/平方米，較全市均價高32.6%，且成交均價呈現一路上漲的態勢。

　　河北區商品住宅成交均價在4800?6600元/平方米之間波動，河北區2006年全年平均價格5551元/平方米較全市均價高15.5%。紅橋區商品住宅成交均價在4400?6100元/平方米之間波動，紅橋區2006年全年平均價格5077元/平方米較全市均價高5.6%。

　　環城四區成交價格平穩增長

　　2006年環城四區成交價格一路走高，4月較大的漲幅使得其價格水平達到一個新的高度。而後，價格保持平穩，但仍保持上漲的趨勢。在第四季度，環城四區商品住宅成交均價頻頻上漲，在一定程度上反映了該區域的未來市場預期。東麗區商品住宅成交均價在4100?5700元/平方米之間波動，東麗區2006年全年平均價格4721元/平方米，較全市均價低1.8%。

　　西青區商品住宅成交均價在4000?5300元/平方米之間波動。西青區2006年全年平均價格4869元/平方米，較全市均價高1.3%。

　　津南區06年商品住宅成交均價3957元/平方米，較2006年全市均價低17.7%，該區域隨著一些高品質項目開展銷售，區域價值將逐漸得到認同。

　　北辰區在4月、12月期間市場較為活躍，此時期正是首創寶翠花都、陽光卡蒂爾項目上市旺銷時期，其它幾個月成交量在一定范圍內上下波動，穩中有昇。北辰區1?5月份價格波動較大，6?12月價格保持平穩。全年均價4179元/平方米，較全市均價低13.1%。

　　產品供需：

　　2006年市場供求總量基本平衡

　　2006年天津全市房地產市場，商品房銷售面積約1060萬平方米，與去年1038萬平方米基本持平，略有2%的增長。2006年成交總量834.3萬平方米，環比下跌0.6%。年內商品房有效供給約在1300萬平方米左右，供求節餘在240萬平方米至300萬平方米，市場供求總量基本平衡。

　　其中，2006年上半年，天津商品房成交面積435.09萬平方米，成交均價為4834.31元/平方米。上半年，全市商品房住宅的新增面積為353.49萬平方米，除南開、津南、和平、北辰等趨於表現出明顯的供不應求狀態外，其餘各重點區域住宅市場均表現出供求基本平衡的狀態。

　　2006年1?10月數據統計顯示，天津新建商品房成交891萬平方米、449.4億元，同比增長5.1%和28.5%。但是，受政策影響，供應及需求規模均有下降，二手房成交面積為600萬平方米，與2005年854萬平方米的成交規模相比有較大幅度下滑。

　　市內六區成交量以南開河西為首

　　市內六區因其城市核心地位和歷史形成原因，在房地產市場始終佔據主導地位，購房者在購房區域的選擇傾向上也更青睞於市內六區，其中又以南開、河西為首。市內六區商品住宅的成交量和成交價格直接影響全市大盤走勢。

　　和平區整體成交走勢較為平穩，只在3月份有一個較大增長，與誠基中心、犀地、尚府雲臺等項目後續供應體量的推出有一定關系。

　　河東區在3、4、5月份成交較為活躍，陽光星期8二期、遠洋天地和第六大道.優空間等河東區大盤項目在春節期間開盤旺銷促進了河東區2?5月份市場的活躍。

　　2006年河西區前三個季度商品住宅成交走勢較為平穩，在10月份成交有一個較大增長，梅江灣、心之築等眾多項目在10月前後開盤熱銷，活躍了10月、11月河西區商品住宅成交市場，後降到全年平均水平。河西區10月份商品住宅市場的活躍與一些項目開盤熱銷有關。

　　自2006年2月起，南開區商品住宅成交形成一個快速增長時期，到6月份成交大幅回落，後起伏不定，南開區項目眾多，2005年項目的後續銷售，以及2006年主要集中在第二季度開盤。如：超英天際、MOHO公社、陽光100板式公寓、凱摩國際公寓、後現代城等。這些項目推動了南開區第二季度市場的活躍，並使南開區商品住宅成交量成為全市之首。

　　河北區2006年經歷了3?5月份和8、9月份兩個市場活躍期，愛家星河國際一二期開盤，把握市場黃金時期，促進了自身的銷售。

　　紅橋區在2006年二季度市場成交較為活躍，紅橋區二月份成交量相對較大，與其它區明顯區分。紅橋區2006年新項目開盤主要集中在7?9月，2005年初市場供給主要以2005年開盤項目的後續銷售為主，其中龍悅海上國際項目體量16萬平方米，是2005年末和2006年上半年主力項目之一，新逸嘉和金領國際的先後入市穩定了2006年下半年市場供應，也為2007年紅橋區房地產市場的活躍作出貢獻。

　　環城四區成交量一路上漲

　　在天津市外擴的大勢下，環城四區成為開發商爭奪的焦點。2006年環城四區成交量一路上漲，在9月份，隨著眾多新項目的開盤，特別是西青區大地十二城、華亭國際等項目上市熱銷，環城四區商品住宅市場成交量大幅上漲。

　　其中，東麗區城市天籟與朗鉅天域項目5月份開盤熱銷，推動了東麗區5月份和11月份市場旺季的形成，在4月和8月形成交易量的兩個低谷，並以此為拐點，形成市場成交的快速上昇期和快速下滑期。

　　西青區在9月份之前，商品住宅市場波瀾不驚，成交量在小范圍內調整。到9月份，隨著華亭國際、大地十二城的開盤，以及金廈水語花城後續供給的推出，中北鎮板塊大規模的商品房放量以及較低的價格導致近幾個月成交量迅猛上昇。9月份成交量環比增長175%，後小幅下跌，到年底仍保持較高的市場成交量。

　　津南區在8?10月市場較為活躍，此時期正是金地格林世界、紅磡愛丁堡等項目上市旺銷時期，這些項目的上市旺銷在一定程度上活躍了津南區房地產市場。

　　北辰區是京津一體化的發展軸心，連接楊村與河北、紅橋，地域廣闊可開發土地資源豐富，其中長瀛•御龍灣、首創寶翠花都、信地天籟灣、萬源星城、藍岸森林等大體量項目，在天津地產項目中具有很大的影響力。北辰區在4月、12月期間市場較為活躍，此時期正是首創寶翠花都、陽光卡蒂爾項目上市旺銷時期，其它幾個月成交量在一定范圍內上下波動，穩中有昇。

　　五縣地區成樓市新增長點

　　五縣地區是天津房地產市場新的增長點，其潛力正逐漸被挖掘出來。其中武清坐擁京津發展軸地利，寶坻、薊縣自然資源土地資源豐富，具有較大發展潛力。五縣地區代表項目有第六城、京津新城、團泊湖庭院等。

　　其中，武清區2006年上半年成交量較小。到下半年，隨著第六城開盤，市場狀況較上半年有了很大改觀。其中7、12月為全年成交較為活躍的兩個月。武清區商品住宅成交量變動較為劇烈，究其原因，武清區商品住宅項目相對較少，市場成交走勢受某些大盤影響。如第六城6月開盤，12月初推出熱銷樓座。其銷售節奏直接影響到一個地區的市場走勢。

　　寶坻區商品住宅成交量前四個月處於一個較低水平，5月份成交量大幅上漲，並保持較高的成交水平至年底。

　　薊縣2006年商品住宅市場處於上昇期，成交日趨活躍，年底有較大幅度增長。寧河縣商品住宅市場不成熟，成交不活躍，商品住宅的稀缺導致了其市場走勢取決於少數樓盤銷售節奏的具體情況。

　　寧河縣8月份成交出現較大幅度增長，至9月份成交量回到較低的市場銷售水平。該縣需求與供應均不旺盛，表明該市場區域尚需一定時間的培養。

　　靜海縣商品住宅市場具有一定潛質，市場在2006年處於上昇期，6月和12月成交量形成兩個高峰。靜海縣商品住宅成交的變化主要由靜海天水印象、龍裕香村等幾個在售項目決定。靜海縣商品住宅成交價格受政策調控影響，價格在6、7月份略有下降，但隨即反彈。

　　2006年天津商業地產迎來投資春天2006年新政頻出，住宅市場首當其衝，但商業地產卻迎來新的春天。甲級寫字樓需求明顯增加，星級酒店發展迅速，國際酒店集團集體搶灘……

　　2006年整體供應放緩

　　有數據統計，天津2003年?2005年商業用房總供應量和歷年新增供應量呈現上昇趨勢比較明顯，到2005年底商業用房總供應量能達到355.1萬平方米。2006年新增供應量有放緩的趨勢。

　　2006年新增供應量有所下降，但是整體需求量相比去年有個小幅的增長，今年本市新面市及開工的商業地產項目中，大型商業項目采取了整體出售、長期持有或先持有、後銷售的方式，社區商鋪也加大了自己持有鋪面的比例，經營模式多以租賃為主或租售各半的方式。所以，今年本市新商鋪的零售比例比2005年減少一成左右。

　　隨著商業市場的逐漸成熟，開發商盲目開發商業項目的現象逐漸減少，因此今年商業用房供大於求的趨勢有所放緩，但是供大於求的態勢仍然存在。

　　寫字樓新增12個項目共40萬平方米

　　據了解，在天津寫字樓出現的這十五年間，市場發展狀況一直是起伏跌宕充滿著變數。在2000年之前，除了國際大廈項目之外，高檔項目供應基本處於停滯不前的狀態。直到2002年初，天津的寫字樓市場纔開始回暖，租金水平緩慢爬昇，空置率有所下降，這一昇一降，都表示天津的高檔辦公物業開始復蘇，進入存量盤整、蓄勢待發的時期。尤其是2004年末，政府出臺的『加大爛尾樓處置力度』的政策給寫字樓市場拓寬了一個十分廣闊的通道，許多開發商摩拳擦掌，躍躍欲試。天津寫字樓的樓宇經濟從此便拉開了序幕。

　　天津的高端寫字樓需求主要來源於進津外資客戶及在津國資背景的高成長性企業。從2006年市場供需節奏上看，全年新增項目12個，建築面積達到近40萬平方米；平均成交租金和售價雖與去年略有上浮之外，成交規模放大趨勢明顯。自天津國際經濟貿易中心實行銷售策略並大獲成功之後，本市銷售型寫字樓佔到主導，目前，僅有信達廣場項目采取租售結合方式，如今，市場上願意購買寫字樓的投資客也在不斷增多。

　　從項目分布情況來看，目前天津的高檔寫字樓主要集中在和平、河西兩區，特別是南京路、友誼路一帶，以其交通便利、商務集中的市中心黃金地段優勢，薈萃了市內大部分甲級產品；而新型的十一經路和鞍山西道地區以其獨特的吸引力正在逐步發展壯大。

　　2006年的新增寫字樓市場狀況為：新開盤項目總數為12個，建築面積為39.9萬平方米。從區域分布看，屬於傳統商務區的和平區今年沒有新項目投放，而南開區作為本市寫字樓供應的二線地區，本年度總供應達到20.2萬平方米，放量明顯；其次是河西區，全區總供應在16.3萬平方米；最後，河東區繼冠福大廈之後，本年度僅有1個項目開盤，總建築面積為3.4萬平方米。

　　甲級寫字樓供給嚴重不足

　　經過統計，天津的寫字樓市場，特別是甲級產品供給嚴重不足，擁有自己特色的頂級寫字樓更是難以尋覓。隨著企業的發展，追求形象的公司越來越多，入住什麼樣的寫字樓成為企業選址關注的新目標。然而，這並不是說其他等級的寫字樓在市場上就不重要。其實，寫字樓和住宅一樣，應針對不同的目標客群來區別對待，產品定位一定要根據市場狀況，完善市場供應結構就顯得尤為重要。

　　通過分析，本年度的寫字樓供應有如下特點：

　　項目多處中在非城市核心區域，原因主要是：一方面，這與中心地區土地供應緊張，開發成本過高密切相關；另一方面，也證明隨著本市快速路網的不斷完善，四通八達的交通網絡為帶動區域經濟奠定了基礎。

　　從項目檔次上看，本年度供應高檔寫字樓面積有10.2萬平方米，佔到全年總供應規模的26%。而且，廠房式辦公樓在今年也有不俗的表現，全年供給量達到12.2萬平方米，低密度成為此類項目的一大亮點。

　　另外，隨著友誼路建設『天津華爾街』規劃的實施，此區域寫字樓供應保持活躍，全年供應量為8.1萬平方米，佔到全市新增供應的五分之一。這裡必將建設成為以金融、貿易類公司為主的高級商務區。

　　政策優惠推動樓宇經濟蓬勃發展。以南開區項目為例，入住企業不但可以享受企業執照注冊登記的方便快捷，還可以享受到三到五年的稅收優惠或是獎勵。這些政策為扶植中、小規模的高新技術、IT信息產業發展功不可沒。

　　成熟商圈的核心地位仍將持續

　　天津成熟商圈主要分布在市中心區域，地理位置優越，商業氣氛濃厚，2007年商業中心區的地位還將進一步鞏固。成熟商圈內的代表性商業設施多為百貨業、超市和商業步行街，業態較為單一。2007年成熟商圈業態將向集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的綜合性購物中心方向發展，多元化發展趨勢明顯，尤以娛樂業的發展最有迅速。成熟商圈的新建商業項目及潛在商業地塊較多，未來供應規模可觀。

　　天津酒店業步入黃金期

　　2006年四五星酒店發展迅速，天津屬於歷史名城，酒店類物業是歷史上出現的較早，現存的利順德大酒店原為維多利亞公園的利順德大飯店，其建立於1863年初，至今已經經歷了143個春秋。

　　隨著天津酒店業發展速度的不斷加快，這種供不應求的局面正在日趨緩解。現階段為天津酒店業發展的黃金時期。據了解天津近幾年來，高星級酒店項目數量呈現穩中上昇的局面。其具體發展情況如下：

　　近年來，天津四、五星級酒店發展迅速，近三年來天津每年4、5星級酒店每年增加三到四家。部分酒店是由低星級提昇檔次而來(如凱德大酒店由三星級提昇至四星級)，而不像上世紀九十年代初那樣盲目興建高星級酒店，可見天津酒店業進入了一個新的理性化的發展時期，酒店市場日趨成熟。

　　近幾年，國際酒店集團集體搶灘，據了解，現階段國際酒店管理集團大多看好天津市場，一些未入市集團的准備陸續進入天津市場。這些管理企業分為2類，一類是在天津有項目的，還有一類為初次進入天津市場的。

　　第一類包括喜達屋集團、洲際集團、萬豪集團及凱悅集團等。這些集團進入天津市場較早，對天津酒店試產較為了解，並根據自身品牌特點制訂了符合自身發展策略。

　　其中洲際集團，其極為看好天津酒店市場，除現階段天津已經有的假日酒店外還有4家以上酒店預計將在3年內將陸續在天津面市。皇冠假日酒店品牌已經入駐老城廂區域,不日即將開業;據了解在天津空港加工區域即將有假日快捷酒店開業;在該區域內預計未來還將有一家洲際集團旗下的五星級酒店開業;而在開發區也將有一家假日酒店面市。

　　而入駐天津最早的喜達屋集團則偏重發展中高端市場，據了解除已經進入天津市場的喜來登品牌將在開一家分店外，集團旗下最高端的威斯汀品牌也將進入天津市場，爭奪最高端客源。而凱悅、萬豪等酒店管理集團也有在天津增開酒店的意向。