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專家諫言:下一步調控需修改方向
在2006年中央電視臺經濟頻道主辦的『趨勢2007中國經濟展望峰會』上,國家統計局總經濟師姚景源、博鰲亞洲論壇秘書長龍永圖、全國工商聯房地產商會會長聶梅生、《樓市》總經理蔡鴻岩等眾多經濟、地產界專家共聚一堂,房地產宏觀調控的效果成為與會者關注的焦點。其中《樓市》雜志對宏觀調控的質疑引發了眾位專家的熱烈討論。他們一致認為,『調控應重點關注地鐵公交』,而關於『夾心層』人群的住房問題則引發了更多的房價討論。
《樓市》質疑直擊調控問題核心
2007中國經濟大勢如何?房地產調控向何處去? 2006年12月21日下午,由中央電視臺經濟頻道主辦的『趨勢2007中國經濟展望峰會』在北京國際飯店隆重舉行。博鰲亞洲論壇秘書長龍永圖、國家統計局總經濟師姚景源、中國銀監會政策法規部主任兼研究局局長黃毅、國家發改委宏觀經濟研究院副院長王一鳴等政府相關部門領導、專家,房地產屆四位嘉賓代表:全國工商聯房地產商會會長聶梅生、中國企業聯合會執行副會長兼中房集團理事長孟曉蘇、中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌、《樓市》總經理蔡鴻岩等經濟、地產界權威人士出席了峰會。
繼12月份建設部部長汪光燾下達房產若乾領域仍需調控的最後『通牒』,不久便傳出大戶型住宅征稅,各地填報90m2以下住宅比例上報建設部等諸多消息。緊鑼密鼓的2006宏觀調控效果幾何、明年調控方向怎麼走,顯然成為各界當前最關注的焦點。議題伊始,主持人直奔主題——房地產宏觀調控。
在回答主持人『在林林總總的政策中,作為業內人士,您認為哪一個政策的影響力最大,關注度最高』的提問時,全國工商聯房地產商會會長聶梅生直言不諱地說:『我很關注2006年底市場結構調整是不是到位,2007年關於中小戶型,中低收入住房問題調控的主題是不是會繼續。』中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌則表示對『70%•90m2』政策落實情況十分關注。本次峰會唯一被邀請的地產媒體——《樓市》雜志總經理蔡鴻岩對2006年房地產宏觀調控的方向表示質疑,引發了與會專家的深入探討。
蔡鴻岩在提問時指出,雖然政府一直在加緊房產調控,但是對調控的范疇應該提出質疑,就像交通,政府是需要關注奔馳車跟寶馬車出什麼車型,賣得多貴,還是應該關注城鐵、公交?現在房地產調控的方向,好像是在關注寶馬和奔馳,而不是在關注城鐵和公交。
調控重點應關注『地鐵公交』
蔡鴻岩指出:『政府需要關注的是保障性住房,而不是關注房價。所謂的房價是商品房的價格,從1998年房改逐漸市場化之後,整個房屋供應體制就出現了問題,我們把所有的住房、老百姓都推到商品市場上競爭,所以導致現在的結果就是房價高。實質上,強調房價,談房價的問題,那是寶馬、奔馳車層面的問題,而現在喊房價高的人,是那些需要擠地鐵、擠公共汽車的人,政策調控應該關注的是這個人群;房價層面應交還給市場。』
中國企業聯合會執行副會長兼中房集團理事長孟曉蘇對蔡鴻岩的觀點表示贊同,他表示:『現在房價漲幅速度過快的原因正是在於供應的結構性不平衡,這些年我們比較注重發展商品住房,確實忽略了為中低收入者建造經濟適用房,包括賣的和租的。本來在房改初期,已經設立了這樣一個完善的住房體系,一般商品房、經濟適用房和廉租房,這些年發展商品房的時候,我們忽略了這些。所以從2006年開始,這種結構性調整正在逐漸解決、落實。』同時,他認為,結構的調整不光是大戶型、小戶型的調整,更重要的是一個保障類住房的供應結構調整和供應體制的完善。
聶梅生則借用經濟學的術語來詮釋這一問題。她說:『我認為,應該對房地產宏觀調控分成兩個板塊,不要弄到一起,一塊我叫它全流通領域,也就說全流通的商品房,你讓它在市場流通,用市場手段來調控。另外一塊,我們叫做限制流通領域,也就是保障性住房,不要推到市場上去,而是由政府主導。』
『夾心層』人群住房問題引發房價熱論
但是,這樣的方法也存在一定問題。按照如此方式調控,必存在部分中等收入人群,既不屬於政府保障范圍,又承受不起市場高房價,而無法解決住房問題的『夾心層』人群。
『以杭州為例,整體房價居高不下,即使是市邊緣的房屋價格也已經很高。在人民幣昇值的大背景下,未來房價還會繼續上漲。我們既不符合買經濟適用房等保障性住房的條件,但是也買不起高價商品房,請問我們未來的住房問題該如何解決?』來自杭州中信金通證券的相關負責人提出了這一極其現實而備受關注的問題。
對此,顧雲昌肯定了此種現象的存在,他認為,社會保障應該包含此類夾心層的人群。不過,我國現在此方面的工作還沒有細化。中低收入家庭起碼佔全民的20%,但全國經濟適用房只佔房產總投資的4%。針對中國目前的狀況,不應削弱經濟適用房建設,而是應該加大投資力度,並且要加大規范力度,使經濟適用房真正分配到需要的人手中。另外,房價未來走勢也是關系到中等收入人群能否購房的關鍵問題,顧雲昌表示,政府當前首要工作是加大中低收入家庭住房保障,但是同時必然將繼續調控房價,因為房價過快增長不僅會使越來越多的中等收入人群買不起房,還將對中國整體經濟發展不利。
而孟曉蘇對此則持有不同觀點,他並不認為當前大多中等收入人群無房可住。根據孟曉蘇提供的數據,現在中國城鎮居民有房的家庭,包括房改房和商品房,超過了85%,真正沒有房的無房戶只有14%多一點。
『我國居民有房比例遠高於很多國家,甚至一些發達國家。中等收入人群普遍有房,而目前其面臨的主要問題是改善居住條件。』孟曉蘇認為,供求關系決定房價,2007年,隨著各項調控政策的到位,包括對於住房結構的調整到位,供應量將會進一步改善,供應結構將會進一步合理。由此未來房價不會過快增長,其走勢對中等收入人群住房問題影響並不會特別大。聶梅生、顧雲昌、孟曉蘇等共同的觀點都認為,首要的是要將保障性住房問題解決,這樣一來,就不會所有的人都湧到商品房市場上去,需求一旦降低,房價就不會像現在這樣猛漲,在調控合理的情況下,中等收入人群的消費能力將與房價日益趨向平衡。
『未來房價不會像脫韁的野馬一樣上漲。』聶梅生認為。
諸位專家一致認為,隨著宏觀調控的深入,市場將朝著良性的方向發展。比如,股市漸成牛市,過剩貨幣開始從房地產外流;順差也開始減少。聶梅生認為,全國房地產投資漸漸平穩,未來房價不會大漲大落。顯然,這對中等收入人群的住房前景而言,是一個良好的趨勢。
最後,主持人表示,『宏觀調控應關注寶馬奔馳還是地鐵公交』等焦點話題應引起相關各方重視,相信在未來的房產調控下,房地產行業會朝著穩定健康的趨勢發展,成為中國經濟發展一道靚麗的風景線。
大戶型『保有稅』『欲說還休』?
自『90平方米以下,70%以上』細則出臺以後,12月16日國家建設部部長劉志峰又透露:今後將對大戶型征收保有環節稅,杜絕當前住宅和消費的『貪大求闊』現象,促使小戶型住宅成為『社會主流』。征收范圍可能在144平方米以上的房產。但征收保有環節就真的能杜絕『貪大求闊』嗎?對於購房者來說,這項稅收的出臺面臨的將會是什麼?保有稅的出臺又會對已經迷茫的房地產市場帶來什麼樣的影響?
大戶型『保有稅』一波激起千層浪
『保有稅』實際上是物業稅的一種,即按房地產的面積每年付稅。主要是針對戶型面積偏大的房子收取一定費用,鼓勵購房者購買中小套型、功能良好的住宅。世聯地產顧問(中國)有限公司董事長陳勁松說:『保有稅這個名稱實際上就應該叫物業稅,但因為目前物權法還沒有通過,就叫房產保有稅,實質都是向物業的持有環節征稅。』
據報道,劉志峰在具體解釋『征收保有環節稅』問題時說:『老百姓買車時,雖然掏了10萬20萬塊錢,但要用車,各種費用包括養路費等也不便宜,有的時候買得起用不起,將來大戶型住宅也會采取相似措施。住房是一次性交易,保有環節的稅費很低或者基本沒有,因此造就了消費中的貪大求闊現象。』
此言一出,立刻引發無數關注。根據記者調查和其他媒體報道,一些擁有多套房的投資客開始焦慮,自主型買家毀譽參半,開發商多持反對意見,很多專家雖然支持政府房地產的決心,但對於『保有稅』的出臺則多保持曖昧態度。
『保有稅的出臺對調節市場是很有好處的。』中國城市科學研究會副秘書長、天津市建委副總工程師王明浩說。另外一些專家也表示,這項稅收的出臺是符合市場需要的。建設部發出對大戶型征收房地產保有稅這個信號,主要是為了鼓勵、引導自住型需求,限制投資性需求,抑制投機性需求,加大中小戶型房屋的供應量。
但一位不願意透露姓名的業內人士說:『144平米也算大戶型,太不合理了,影響面積太大,並且沒有考慮到人均面積。我認為,大戶型的標准應該在200平方米以上。』還有一些開放商表示,一旦對大戶型開征保有稅,項目的後期銷售肯定會受到影響。
根據一項網上調查可以發現,有七成以上的購房者願意選擇中小戶型,但是對於保有稅的出臺又有七成以上的人表示反對,這種看似矛盾的現象正好反映了大家對保有稅出臺的復雜心理。三大難題牽絆保有稅出臺,『政府的初衷是好的,但最終能否達到效果的卻需要好好考量。『上文的業內人士說。在他認為,至少從目前來看,大戶型保有稅出臺,仍將要面臨幾個問題。
首先,以戶型為標准問題百出
王明浩說:『以稅收的方式來調節樓市很正常,也是一個必然的趨勢。像臺灣,現在已經實行用人均佔有面積來調控房地產市場,也就是說,你多買房可以,但是如果超出了一定的面積,那麼你就要交稅。』
不少業內人士對此表示贊同:一家5口住144平方米的房子,跟1家兩口住180平方米的房子如果征收同樣的稅,肯定不合理。以戶型為標准征稅,有一刀切的思路,會引發很多問題。而且這樣的標准也很難實現對以投資為目的購房者的打擊。在目前還沒有明確對第二套住宅加大稅收的情況下,如果對180平方米房子征稅,那麼兩套90平方米的房子就可以化解這個問題。一位在郊區購房的李女士接受《樓市》采訪時表示:『從心理上,我挺贊同國家對房地產市場進行調控,但對這個政策我不是很贊同。從普通住宅的角度來看,郊區180平方米的房子和市中心180平方米的房子價格是有很大區別的。』
其次,市場大戶型佔主流,使『保有稅』有失公平
根據《樓市》市場部研究部提供資料顯示,天津幾個樓盤大戶型的平均佔有量為59%。戴德梁行房地產顧問(天津)有限公司高級經理於志傑介紹說:『目前市場上小戶型產品的供應量不足10%,而大戶型產品的供應量則接近90%』在這樣的情況下,如果對大戶型征收保有稅,可能會對天津的市場產生比較大的影響。
也正因為大戶型佔主流,對於一些想買小戶型的人來說,大戶型成為一個不得已的選擇。對此,剛剛還清貸款的劉女士介紹:『換房子時,我們首選是120平方米左右的戶型,這樣經濟負擔相對比較合適。但看了很多開發區的房子,這樣的戶型很少,最後我和愛人不得不借了點錢購買一套大戶型房子。』
『我們辛辛苦苦存了很長時間,纔還清房子的債,這下子又要交錢了,這房子的債什麼時候能徹底還清啊?』劉女士無奈的對記者說。
在市場不具有太多『選擇性』的情況下,『如果已經購買大戶型的購房者也被納入征收的對象,那麼這項稅收顯然很不公平。』餘洪濤說。
第三,政策初衷可能泡湯
餘洪濤說:『政府出臺保有稅會給市場造成一定的波動,加大了買房者的購買成本。並且造成了對高端市場的擠壓。』但是,大量建造90平方米以下的住宅後,由於房屋單位面積減少,房屋總價相對降低,市場需求便會擴張,這將導致房屋單價更易上揚;對於高價位樓盤來說,由於在種種政策下,大戶型市場供應量縮小,可能會呈現缺稀狀態,進而推動房價的進一步上漲。在大、小戶型都漲價的態勢下,對於買房的普通老百姓來說,應該不是什麼好事。
而這對於政策的初衷來說,也許已經南轅北轍。
保有稅出臺征途尚遠
『對大戶型征收保有稅是政府引導人們改變消費的模式。目前,我國資源緊張,大戶型征稅可以倡導人們住小一點的房屋,采取適度、適宜的消費。』建設部住宅產業促進中心副總工程師孫克放說。
據記者了解,目前很多發達國家都很重視在房地產保有階段的征稅,而在房地產交易環節的稅收則相對較少。這樣做不僅降低了房地產建設的成本,也鼓勵了房地產的交易。
在房地產保有階段,目前世界上通行做法是征收財產稅。在美國,加拿大、英國等國家,不區分房地產和業主的其他財產,也就是說,政府向納稅人統一征收財產稅,稅率從3%到10%不等。如:紐約郊區一套4居室的獨立住宅,價值約為80萬美元,每年要繳納房地產稅接近2萬美元。而在日本、韓國、巴西等國家,房屋地產是要單獨納稅的。日本的房地產在保有階段,需要繳納固定資產稅,把土地、房屋和相關建築物和在一起計算稅基。標准稅率為1.4%。
『但結合目前的中國現實,出臺這樣的政策,可能還需要做很多工作。最起碼一些顯而易見的問題必須得以解決。比如:如何制定更科學合理的征稅標准,如何加強征稅的綜合措施等等。』上文的業內人士說。
如果保有稅的出臺,細節上並不那麼盡如人意,那麼最大的受害者就是買房人了。無論對於想買大戶型還是想買中小戶型的買房人來說都會受到一定的影響。那麼對於開發商,餘洪濤說:『開發商現在要做的,就是調整自己的市場,適應政策的出臺。』
在采訪中,一位姓黃的購房者表示:如果政府真想鼓勵大家多建、多買小戶型,那麼就應該降低小戶型住房在建設等方面的成本、在交易等環節的稅收,降低小戶型的價格,讓老百姓可以承受。
地鐵一號線沿線房產穩步上漲
聯網後沿線房產將漲勢如虹
地鐵開通曾讓樓市大呼利好,時值地鐵開通已8月有餘,《樓市》特別對沿線項目進行回訪後發現,情況並不如當初人們預期之熱烈,但沿線房地產仍昇值較大。而隨著2號線、9號線的建設,未來的『昇值預期』又開始『泛濫』。
地鐵沿線房產昇值正勁
與北京等地的地鐵相比,天津的地鐵1號線顯得頗為落寂。但是不可否認,地鐵的舒適和便捷確實吸引了不少乘客。地鐵沿線項目的昇值潛力也得到了大多數人的認可。
在地鐵沿線的摩登天空投資了一套房產的魏小姐說,地鐵開通至今,雖然房租沒有明顯提昇,但房子尋租時的諮詢量卻有較大幅度增長。『地鐵沿線的房子不愁租啊。』她如此感慨。
從地鐵受益最多的當屬瑞景居住區。曾經的瑞景居住區人跡稀少,一片荒蕪。奧林匹克花園等項目進駐後,開發商們都承受著很大壓力,因為在眾多市民看來,那裡是房地產欠發達地區,普遍不被看好。該區域屬於北辰區,距市中心較遠,只有為數不多的幾條公交路線,出行十分不便。然而,地鐵的開通使該區域備受矚目。
據了解,地鐵開通後,在瑞景的置業者切身體會到了地鐵所帶來的利好,『地鐵全線運行僅需45分鍾,從瑞景到市區方便了許多。』已在瑞景生活一年多的張大娘說。
與一些項目最先進駐瑞景時艱難的銷售期相比,地鐵的開通的確為它們的後續項目及其他後來樓盤的推廣省了不少力氣,其銷量明顯攀昇,瑞景的持續開發也使這塊土地脫胎換骨了,『這裡越來越像一個美麗的大花園。』在瑞景居住的人們總是這樣自豪地說。
再一個典型案例當屬位於河西區快速路和地鐵沿線的復興之門。復興之門策劃主管王浩介紹說,地鐵1號線對該項目確實是一個很大的支橕,可說是為該項目打入了一針強心劑。『地鐵開通以後,很多購房者也親身感受到了地鐵所帶來的利好,不少紅橋區的客戶乘地鐵來看房,少了路面上的擁堵,僅需20分鍾左右的路途。他們很多人說,今後如果坐地鐵上下班,確實會方便、快捷很多。』但王浩坦誠地說,地鐵開通以後復興之門的銷售均價上漲幅度不是很大,基本呈現平穩態勢,但成交量有很大的提昇,如10月的成交量是250套左右,11月份也有100多套。
來自本刊市場研究部的數據顯示,2006年9月至12月,地鐵沿線的奧林匹克花園、首創•寶翠花都、復興之門和金地格林世界等項目,其銷售均價基本呈現平穩或上揚趨勢,在宏觀調控時期已是不錯的銷售勢頭。
地鐵的開通無疑促進了地鐵沿線住宅項目的昇值。『雖然在天津房地產大勢向好的情況下,很難判斷地鐵在房產昇值中佔有多大比重,在地塊條件、樓盤品質等要素相當的情況下,距離地鐵的遠近確實是影響購房者決策的一個重要砝碼。而對瑞景這樣的居住區來說,每平方米應該有1000元左右的昇值。』相關專家如是說。
地鐵沿線商業商務氛圍進一步加強
目前地鐵對住宅市場昇值的促進還算比較明顯,那麼,對商業又起到了怎樣的作用?
地鐵帶來的利好,使眾多商業地產紛紛搶灘地鐵沿線。河西區大沽南路上的恆華大廈、麥收國際公寓,南京路上的和記黃埔、天津中心、莊吉購物中心等商業項目一直備受矚目,君隆大廈、地鐵大廈、石油大廈等寫字樓項目也成為大家關注和追捧的熱點。
御道津旅(天津)發展有限公司營銷總監關卓鵬在談到所操作的項目君隆廣場時說,從君隆廣場步行到地鐵站口僅需5分鍾,但卻避開了地鐵站口的喧鬧和嘈雜,是純粹的高端項目。由此看出,地鐵確實成為了該項目的賣點之一。除此之外,地鐵大廈更是以地鐵為賣點,地鐵大廈屬於純粹的地鐵上蓋項目,北京嘉信蘭威房地產經紀有限公司營銷總監許深對這一項目的昇值潛力充滿信心。不過同時她也強調,目前天津人對地鐵還不是十分敏感。『天津不是一個從來沒有過地鐵的城市,它有過一段地鐵,但是那時的地鐵就像一個盲城,沒有起到什麼效用,也就是說,按現在的觀點看來,曾經那段地鐵給天津人留下的其實是負面影響,使他們難以預見到地鐵所帶來的價值和作用。』許深分析說,『但是,人一旦依賴上地鐵,地鐵的價值肯定會體現出來。因為地鐵是強效的,不開通則已,開通了就會給人們的生活帶來很大影響。』
正如許深所說,天津曾經是我國除北京之外惟一擁有地鐵的城市,1984年建成並投入使用,曾為天津的公共交通發展做出過很大貢獻,但當時僅有7.4公裡的運營裡程,對房產的增值和商業的促進作用幾乎微乎其微。其實,地鐵1號線對商業和商務地產的促進作用早已有所體現。以河西區大沽南路上的恆華大廈為例,地鐵1號線開通前後該項目的均價為8800元/平方米,目前已經衝刺到11000元/平方米的水平,且銷售勢頭良好。
同時,地鐵也對原有的成熟業態,如濱江道商圈、南樓商圈、西站商圈、海光寺商圈、小白樓商圈等煥發新商機起到了極大的推動作用。同時,戴德梁行房地產顧問(天津有限公司)助理董事王紅認為,地鐵的開通也對地鐵站口的商業,如黃河道站、下瓦房站等本就是商業中心的地方起到了推動作用。
地鐵聯網後沿線房產將會漲勢如虹
但是,地鐵2、3號等線路開通後,也就是地鐵交通連成網絡後,其房產的昇值空間給人們帶來無限期許。許深說:『地鐵價值是黃金脈,假如說只有一條地鐵線時帶來的是2萬元的價值,但如果是兩條線、三條線,體現出的則是2萬的二次方、三次方這樣數額的價值,也就是說它的價值是呈幾何增長的,一個轉換點就可體現出無可限量的價值。』據了解,依據『天津總體規劃』方案,到2020年,本市將通過9條快速軌道交通系統、多條高速路和快速路系統,形成放射形立體交通網絡。目前,地鐵2號線津赤路、西南角等車站已經開始土建施工,地鐵9號線正在緊張建設中,地鐵3號線則在等待國家的正式批復。
王紅說:『天津老百姓對地鐵的接受程度,需要等2、3號線開通,也就是到2010年以後,效果會明顯顯現出來.』許深也表示:『地鐵價值在房產中的體現是需要時間的,因為我們必定看到了世界和我國的發達城市中地鐵所體現出的價值,而地鐵上蓋項目所體現出的價值更會十分突出。』其實,地鐵聯網後的昇值空間已被提前預支。王浩說:『我們的客戶更多考慮的是地鐵沿線房產的預期昇值,大家認為,地鐵開通後房產昇值是一個穩步上漲的過程,而地鐵連成環線以後,昇值潛力則會更大。』購買復興之門的駱先生也說:『這樣的項目不但交通比較方便,其未來肯定還有不錯的昇值空間。
外資銀行『狼來了』
2006年年末各大媒體爭先報道,外資銀行於12月11日正式進入中國市場。一向關注房貸信息的小李對外資銀行多品種的房貸產品和良好的服務頗感興趣,但他不了解目前天津的外資銀行何時纔能辦理房貸業務?在小李的疑問之外,對於大部分資金依靠銀行的房地產企業來說、對於樓市來說,面臨什麼樣的衝擊、發生什麼樣的變化、消費者和開發企業應該如何面對,等一系列問題纔是今後樓市所要面對的。
外資銀行內地房貸市場尚未開放
2006年12月11日,中國遵守加入世貿組織承諾,允許外資銀行全面進入中國市場。外資銀行在政策范圍內獲得夢寐以求的『國民待遇』——在中國境內經營人民幣業務將不再有地域和客戶限制。喊了無數次『狼來了』,這一次狼真的來了。據業內人士分析,一直以來,中資銀行和外資銀行都把個人房貸看成是中國金融市場中一塊最大的蛋糕。個人住房貸款不到0.5%的壞賬,無疑也是這塊蛋糕最誘人之處。為此,各大外資銀行於12月11日以後,紛紛有了動靜。
12月11日,匯豐銀行在它的中國內地網站上推出了針對非內地居民的個人銀行業務,包括多種外幣賬戶、個人按揭貸款、雙利貸款等。以個人住房貸款為例,在上海、北京、廣州和深圳4個城市中,匯豐列出了可以獲得其按揭貸款的70個樓盤的名稱;除了匯豐銀行,其他各大外資銀行也不示弱。花旗銀行也推出了針對非內地居民的優質房貸,最高期限為30年,最快僅需要兩天就能辦完手續;東亞銀行的網站稱,其對個人的住戶貸款最高不超過20萬元人民幣,最長不超過48個月;而渣打銀行則注明只要是18?60歲的非內地居民個人用戶,都可以憑身份證或護照申請房屋貸款,最高還款期限為30年。
雖然外資銀行推出的房貸產品琳琅滿目,但遺憾的是,它們的住房按揭貸款目前僅提供給外國護照持有者,以及香港、澳門、臺灣的永久居民,或者是獲得永久海外居留權的中國公民。
天津某股份制商業銀行支行行長對《樓市》記者表示,外資銀行只有注冊登記為本地法人之後,內地居民纔可以享受到這些便利優質的服務。
天津財經大學經濟學院金融系主任孟昊表示,現在天津的外資銀行還不能為本地開發商和個人提供房貸業務,只能對本地居民提供100萬的存款業務。談到外資銀行進軍房貸市場的時間,孟昊表示,目前外資銀行對內地居民全面開放人民幣業務這一細則剛剛出臺,是外資銀行向法人制轉變的階段,也是初級階段,此時的外資銀行無論從本土設置的網點數量還是提交注冊成為本地法人的時間上,都需要很長的一段時間纔能真正進入本地房貸市場。
外資銀行對內地樓市影響不大
雖然目前各大外資銀行不能給本地居民提供房貸業務,但一些外資銀行均表示房貸市場將是他們未來進軍本地市場的主要方向。
某外資銀行的一位高層曾對媒體表示,雖然目前仍受到政策方面的限制,但內地巨大的房貸市場始終是其重要目標。為了擴大其按揭貸款業務,他們一直希望與更多的內地房地產開發商合作,並希望通過與內地開發商合作按揭貸款服務,熟悉國內市場的運作,為未來政策開放時做准備。希望在政策限制取消之後能夠完全進入國內房貸市場,而且將不僅僅局限於個人按揭服務,也會增加對內地房產開發商的貸款。
據業內人士分析,外資銀行向內地房貸市場的開放正隨著12月11日這天更進一步了。孟昊對此表示肯定,他表示,從原則上說,12月11日以後外資銀行是可以向本地居民提供房貸業務,但由於國家對外資銀行的監管和把關,體現審慎性的原則,目前外資銀行還不能為開發商和個人提供房貸業務。
未來,針對外資銀行希望瓜分內地房貸市場這一意圖,是否會給本地的中資銀行帶來影響?二者間的競爭是否會加劇?而這對津城的樓市又會有何影響?
業內專家認為,二者會有一定的競爭,這也是國家遲遲不對外資銀行開放的原因。而外資銀行在風險控制上比較規范,因此如果未來對開發商實行貸款業務,投入量不會小,而大量的資金注入開發商,或許會對房價產生影響,甚至會拉動房價的上漲。但他同時也表示,外資銀行的進入對於樓市的影響並不大,因為從政策上看,國家並不主張對開發商提供貸款,但卻主張個貸市場,而這對外資銀行來說卻是個機遇。
同時,某中資銀行的高層管理人員也對記者表示,外資銀行對樓市的衝擊不大,因為目前各大銀行都對開發貸持慎重態度,只有九成把握時纔提供貸款。而且就算外資銀行獲批可以給開發商提供貸款,也只能通過信托、基金的方式將資金注入開發商。
而天津某股份制商業銀行支行行長認為,就算外資銀行今後能夠辦理房貸業務,它的競爭優勢也並不明顯,對中資銀行的影響也不大,因為外資銀行的房貸產品,中資銀行也在借鑒和學習,並且外資銀行仍舊要遵守中國銀監局對利率的規定,不能有大的調幅。而網點少、對內地市場的經驗少、客戶少也是阻礙外資銀行在內地的發展,也是與中資銀行相比的劣勢所在。但在技術上,外資銀行有一定的競爭優勢,以個人固定利率貸款為例,為了降低風險,一般中資銀行只提供5年的固定利率,而外資銀行就可以做到10年,這就靠其實力的技術優勢,而這種優勢又不容易被中資銀行復制。尤其是四大國有銀行,因其機構龐大、關系復雜,還需要較長的時間改進。
本土消費者應謹慎對待
一旦外資銀行在津注冊成為本地法人,便可以向本地開發商和個人提供房貸業務,如此一來,消費者會受到哪些影響?面對紛繁的房貸品種,開發商和個人又該如何選擇?
相對而言,在個人貸款領域,外資銀行具有更多的優勢,例如花旗銀行的個人貸款業務,它會根據不同客戶的需求和差異來設定還款方式,靈活性強,這也會利於本土房貸品種的發展,從而帶動整個樓市。
但中資銀行自不甘落後,面對外資銀行『狼來了』,中資銀行早從2006年年初就開始有了動作,至今,各家商業銀行已頻繁推出多種房貸產品,例如,繼光大銀行率先推出固定利率房貸之後,深發展的『雙周供』、『存抵貸』以及中國銀行的『直客式房貸』等相繼登場……僅僅一年時間,房貸市場由最初單一的公積金和按揭貸款,到如此繁多的房貸產品問世,而其中最為獲利的莫過於消費者。業內人士認為,外資銀行在進入內地市場給中資銀行帶來威脅的同時,也刺激了房貸業務的發展和創新,使消費者有了多種選擇的餘地。而市民周先生也對此表示肯定,他說,2006年房貸市場百花齊放,一副繁榮景象,百姓由被動接受變為主動選擇,而且更加規范了房貸市場的發展,百姓從中獲益匪淺。
對於中資銀行頻推的房貸產品,表面看來,這只是單純的營銷策略,事實上不只如此。某商業銀行房貸部人士曾表示,目前中資銀行各種房貸新品頻出,除了爭搶優質業務之外,一個潛在的因素便是應對年底的銀行業開放,在過渡期內盡量搶佔市場、籠絡客戶,甚至有部分商業銀行不惜設計出,日後可能形成潛在風險的房貸新品,來搶佔市場先機。
而中資銀行單純地依靠金融產品創新來吸引客戶,是否能達到效果?一旦外資銀行可以實行房貸業務,它與中資銀行之間是否會利用降低利率來爭奪客戶?孟昊認為,從2005年開始,利率就完全自由浮動,因此,二者之間也很有可能通過降低利率爭奪客戶,但前提是要在國家規定的浮動之內,能不能從中賺取利潤就要看銀行的經營成本和管理水平了。
對於今後外資銀行進入房貸市場,消費者又該如何選擇呢?為此孟昊提出兩點建議:第一,學會計算成本。消費者在選擇房貸銀行時不要一味看中利率高低,因為利率如果較低,也許會交納其他的額外費用,例如雜費、服務費等,一般是按照千分之幾扣除,總成本核算下來,也未必比其他銀行的利率低。第二,要考慮到還款的方便性,最好選擇家附近設點的銀行,不僅還款便利,還能降低交通成本。
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