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隨著2006年商業地產的大幅度放量,商業地產投資的話題又被更多的人提起,商業地產投資受到熱烈追捧的重要原因無外乎其回報率高,但投資與風險是並存的,商業地產『一步三市』的例子比比皆是,即使同一個成熟商圈中的商鋪也並非都是穩賺不賠的。商業地產投資不僅取決於人流,更取決於要有穩定忠實的消費群,也就是說,不僅靠優越的地段條件來吸引人,更要靠成功的招商、專業的經營、完備的管理來培育市場、塑造形象,只有在消費者心目中樹立了地位,穩定的消費客群纔能形成。那選擇什?樣的商鋪可以最大限度地降低風險?
一、合適的位置纔是最好的談起商業地產很多人就會想起『位置、位置、位置』,認為只有最繁華的位置纔是最好的。其實不然,繁華的位置固然不錯,但越繁華的位置,容積率越高,停車位越少,當今百姓駕車購物漸成習慣的時候,停車位少,客流量自然會慢慢減少,利潤率隨之降低;越繁華的位置,物業成本越高,其租金水平自然會高,租金的昇值空間會減少,其單位面積的利潤會相對減小。因此投資商鋪應選最合適的位置,而並非最繁華的位置。
二、新興商圈潛力大投資商業地產,既要考慮到短期內有一定客流的支持,快速、平穩、安全地渡過市場培育期,同時一定要著眼於未來生命周期內的成長空間。隨著國家大面積的城市擴充,原來認為偏遠的地方,很可能短期內就會變成繁華的地方,而商業設施就需要從市中心向周邊配套服務轉型,最後聚集形成新的商圈。這樣的商圈投資成本低,增值空間廣,投資收益自然會高。
三、大型品牌主力店可保證充足穩定的客源投資商鋪一般要考慮其主力店的規模與實力,只有大型品牌主力店的進駐,纔能帶來大量目的性消費人流,纔能保證充足穩定的客源,同時其強大的聚客效應和示范作用會帶動周邊商鋪快速成熟,以盡早實現盈利。尤其應選擇鄰近超市或大型餐飲設施附近,在這裡其商業氣氛更容易旺起來,而且由於超市、大型餐飲其租期一般比較長,因此可以帶來長期租金保證的優勢。
四、內外交通要有較強可到達性無論是市政交通還是內部交通都具有很強的可到達性。對於商鋪來說,交通的便利是決定消費人流引入是否快捷的首要因素,只有完備的交通設施輔助,纔能導入消費人流,同時要可視度好,能最大限度在平面、立面范圍內被消費者注意到,並且沿途有良好的指引系統,可順利到達。
五、大型居住區值得考慮一些大型居住區及其周邊地區,按照人們就近消費的習慣,一般這樣的位置不會讓消費者產生行走疲勞,而且社區居民購買力持續穩定,很容易形成忠實消費群,同時若交通便利,人流動線設置好,可以增強消費流動性,這種靜態消費與動態消費最佳比例為4:6,這樣可以最大程度保證商鋪投資價值及經營價值。
六、後期運營管理必須專業、可靠在商業地產投資過程中,人們往往只注重地段、周邊環境,很少關心後期運營管理,殊不知統一包裝宣傳、統一形象定位、合理業態規劃、規范物業管理都能促進商業盡快成熟,穩步發展,從而提昇物業昇值空間,因此選擇擁有專業水平成熟的商業管理機構的商業地產項目,也是投資商業地產必須要考慮的。
以上是商業地產投資的幾點建議,它綜合體現商鋪的核心價值——商業價值,只有價值纔能左右價格,具備上述條件的商鋪纔是高性價比的商鋪。目前正在火爆招商的『U6街區』商業街項目就是極具投資價值的典范。該項目坐落於河東區中環線旁津濱大道南側,總佔地面積18000平方米,總建築面積40000平方米,包括地下一層,地上二層,分內街、外街、臨街三種形式。該項目定位為集餐飲、娛樂、休閑、購物、生活配套於一體的區域性商業中心,餐飲和娛樂將是『U6街區』商業街的主要業態。該項目以優越的地理條件、完備的交通設施吸引了眾多投資者,已有多家國際著名品牌落戶其中,該項目已被河東區政府列為重點招商項目予以扶持,是目前天津范圍內值得商業地產投資者考慮的最佳選擇之一。
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