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住宅小區內居住著不同階層、職業的家庭,不同的生活習慣、愛好、文化程度、道德水准、經濟收入水平等等決定了他們對居住環境要求和居住行為的差異。這些差異有時會產生各種各樣的問題、矛盾和糾紛。這也給住宅小區的物業管理提出了更高的要求。住宅小區是小區內全體居民共同的家園,是大家共同生活的場所,建設和維護一個良好、和諧的居住環境是全體居民共同的心願。
物業管理:資金困擾艱難維系
『管家』遭遇『無米之炊』
近年來,隨著政府有關部門對社區物業管理企業的進一步規范管理以及相關政策、條例的出臺,眾多正規物業管理企業大都竭盡全力為社區提供物業管理以及服務,天津市房管局物業管理部門更是加大了對物業市場的規范管理力度,讓業主真正成為住區的主人,有效地完善了物業管理市場,使市場走向和諧、發展。
然而,一些社區仍然出現有關物業管理的問題,物業管理企業與住區業主之間存在著矛盾,面對住區內『公說公有理,婆說婆有理』的局面,想要徹底解決還是件十分棘手的事。
委曲求全
物業管理企業『舉步維艱』
在某小區從事物業管理領導者的孫先生對於物業管理企業收費難的問題一直是『談虎色變』。孫先生介紹,他所在的小區共有12棟樓,最初的物業工作人員包括小區保安有近14人,現在精減到了6個人,其中3人負責小區的保安,另外包括孫先生在內的3人負責整個小區的衛生環境以及一些簡單的住宅維修。即使這樣,物業管理企業依然面臨著朝不保夕的困境。
孫先生稱,原來是7個人負責樓棟以及小區的環境衛生,基本上每天每1個人負責2棟樓的衛生,每天上下午各清掃1次,現在是每1個人負責4棟樓的衛生,還要負責整個小區的環境,所以只能每天清掃1次,整個小區外部環境也因為人員少而受到影響,因此引起了小區業主的不滿。
對於收取物業費,孫先生一臉的茫然。小區每月都有業主到物業自覺繳費,可那是鳳毛麟角,少得可憐。12棟6層樓每層3戶,加起來共有216戶,據統計,有157戶拒絕交納物業費,每次收費,業主一句話,小區環境不好,物業做得不到位,物業費免了。
有關人士認為,孫先生所在小區物業管理出現的問題具有普遍性。小區環境不如人意,部分居民不交物業費;物業公司收支失衡,物業管理只能勉強維持。兩種因素相互影響,導致小區物業管理水平和收費率都處在低水平。如果小區外部環境不改善,物業費收取現狀不改變,惡性循環難以結束。
盡職盡責
物業管理遭遇『無米之炊』
物業管理小區最為頭痛的是小區的『停車位』問題。現在隨著私家車的不斷增多趨勢,很多小區設立的停車位已經遠遠滿足不了業主的停車需求,此外,小區內的業主情況各有不同,一些業主擁有兩部甚至更多的車輛,而有些業主根本沒有車,於是,有車者希望小區多開闢一些停車的地方,沒有車的業主呼吁維護小區整體環境,而這些問題每天都困擾著物業管理企業。
某小區物業管理企業從負責小區物業開始就著手解決停車位問題,經過多方協調、協商,最後經過有關方面同意,在小區外可以興建停車場,解決小區內的停車問題,當物業管理企業興奮地將此事公布,得到了小區業主的贊許,可是,小區外停車場的管理費,停車場的佔地使用費卻成了物業管理的負擔。
據小區物業管理的工作人員介紹,該小區原本就沒有規劃停車位,因為當時私家車較少,而小區整體布局中樓間距較寬,停車根本沒有問題,現在私家車多了,小區物業依然沒有收取過停車費用,所以,讓有車者交費成了難題。
小區物業管理負責人稱,巧媳婦難為無米之炊,小區停車是一件大事,如果有足夠的資金支橕,物業管理企業願意盡職盡責地管理好停車問題,即使沒有足夠的資金來源,也要解決小區的停車問題,可是,一分錢沒有如何展開工作。小區的車子多了,經常發生糾紛,物業沒有收取管車的費用,但也要處理好發生的問題。
競爭激烈
物業管理企業『背水一戰』
健全相應的法律法規制度,對不交物業費者實施制約機制,規范物業費的收取,更高地提昇物業管理水平。某小區物業管理經理表示,一部分居民不交物業費,表面看是不向物業公司交錢,實則是在侵害正常交費居民的利益,因為物業公司入不敷出,很可能服務打折扣,而物業公司提供的服務屬於公共服務,是面向全體業主的。
目前,隨著房地產市場的激烈競爭,引發了物業管理市場的競爭,能夠拿到項目的小區物業管理企業前期都會投入較大的人力、物力、財力來管理小區、服務小區,但隨著收入的不斷下降,導致了一些小區問題百出,於是,更換物業管理企業,然而,新的物業管理企業想要重新開始工作,也必須要有資金的支橕,可是,高興而來,敗興而去,物業管理企業『背水一戰』還在繼續。
有關人士認為,很多業主對物業管理『誰受益,誰付費』的原則不理解,甚至持抵觸態度,拒交管理費。其實,業主在享受物業管理所提供服務的同時,就有支付物業管理服務費、維護物業完好的義務。新報記者楊維東
鏈接:物業管理小區遵循的原則
1.業主自治自律與專業管理相結合
住宅小區物業管理首先應遵循業主自治自律與專業化管理相結合的原則。業主自治自律是基礎,但住宅小區的管理又具有技術性、專業性強的特點,必須以專業化管理為主;住宅區的日常管理工作,是大量的、繁瑣的,離不開居民的支持。因此增強居民的群體意識,依靠和組織群眾參與管理,發揮業主自治自律的作用,是實行這一原則的關鍵。
2.服務至上,寓管理於服務之中
住宅小區的物業管理是一項服務性很強的工作,關系到千家萬戶的生活、休息、文娛、安全、衛生、教育、體育等諸多方面。住宅小區管理中的服務工作,具有長期性和群眾性的特點,服務時限很長,往往幾十年以上;服務對象范圍很寬,男女老幼,各行各業,且流動性大、變化快。因此,必須堅持『服務至上,寓管理於服務之中』的原則,樹立『為民服務、對民負責』的指導思想。
3.所有權與經營權相分離
實行所有權與經營管理權兩權相分離,是現代物業管理與舊式的房屋管理本質區別之一。這是針對城鎮居民住宅小區,特別是舊有居民住宅小區存在的『兩權』不清問題提出來的,目的在於解決分散管理與統一管理的矛盾。房屋及小區環境內各種設備是一個有機的統一體。若按分散的產權權屬由產權單位或產權人自行管理,顯然弊端很多。因此,必須實行所有權與管理權兩權分離,在依法確認產權權屬的前提下,實行管理經營權的集中統一。由一家物業管理企業對某一居民住宅小區實行統一管理、綜合治理、全方位服務。
4.企業經營,獨立核算
必須改革原有管理體制,實行政企分開,使管理機構成為經濟實體,具有相對獨立的經營自主權,逐步實現住宅經營管理的市場化。
5.有償服務和費用合理分擔
物業管理企業要搞好管理,實行優質服務,就必須有資金來源。資金的主要來源是業主和用戶,因此要實行有償服務、合理分擔的原則。物業管理企業提供的管理和服務是有償的,應得到價值形態的實現和物質形態的替換。在費用分擔方面,應該本著『量出為入、公平合理』以及『誰享用,誰受益,誰負擔』的原則,由房地產開發企業、物業管理企業和業主及使用人共同合理分擔。
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