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房地產因成為吞噬城市居民錢財的『老虎機』遭到口誅筆伐,但產業不會有原罪。房地產行業的真實用途是什麼?不認清這一問題,對房地產業的探討就是盲人摸象。把房地產作為一個重要的貨幣投資領域,將有助於我們認清這一問題。
我國的房地產政策與貨幣政策息息相關,從來都是宏觀調控的利器。
1998年7月國務院發布《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》(簡稱23號文),拉開中國房地產業市場化的序幕。從1998年到2002年,我國經濟面臨通貨緊縮的壓力,政府采取積極財政政策推動經濟增長,其力度從下述數據可見一斑:1998年把法定存款准備金率從13%降到8%,一下降低了5個百分點,急劇放松銀根。房地產業的市場化、房地產信貸大幅提昇無疑讓寬松貨幣政策如虎添翼。
經濟周期很快逆轉。如央行行長助理易綱先生近日所言,至遲到2003年,貨幣當局已經發現貨幣流動性過剩,當年4月,央行開始發行央行票據回收貨幣。無獨有偶,正是在這一年的8月底,新華社全文播發了『建設部會同有關部門』起草的《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》(簡稱18號文),這份震動社會各界、被房地產商贊賞有加的文件,其核心內容是收回向70%-80%以上的家庭提供經濟適用房的承諾,經濟適用房供應對象的具體收入線標准提高、范圍收窄,取而代之以增加普通商品房供應量的政策。
一個社會由經濟適用房主導,控制利潤與價格,房價漲不到天上去;反之,大多數人通過普通商品住房來改善居住條件,不僅無限擴大了普通商品房的消費群體,還使房地產成為主要投資品種,房價如雞毛飛上天易如反掌。但這也許正好實現了用房地產來回收過剩貨幣的目的。
以高房價回收貨幣說到底不過是取之於民,但問題在於,取之於民後多數沒有用之於民,帶來了更深重的經濟不均衡:首先,畸形發展的房地產將風險集聚到國有金融機構,導致上下游行業一齊發熱;其次,過高的地價與房價激化了不同收入階層之間的社會矛盾;第三,在人民幣昇值預期的強烈刺激下,中國房地產業成為國外資金的牧場,輕松收獲房產與人民幣昇值兩重收益。
由此,新一輪調控勢不可免。2004年4月迄今,從控制土地和信貸開始,國務院連續出臺一系列政策對房地產業進行宏觀調控。不過,請神容易送神難,一旦形成路徑依賴,各方受益者很難對房地產宏調投贊成票,房價高企有太多的理由。
國務院近日召開會議聽取北京市房地產市場調控情況的匯報。中共中央政治局委員、國務院副總理曾培炎強調,中小戶型普通商品住房供應仍然不足,要建立多層次的住房供應體系,解決低收入家庭的住房問題,完善宏觀調控與市場機制相結合的住房調節體系。這是房地產宏調背景下房價居高不下的新一份政府總結性陳詞。
這一輪房地產宏觀調控與以往不同之處在於背後經濟結構大調整,穩健投資與適當利潤將取代以往急功近利的暴發戶式的利潤攫取法。目前政府走的是穩妥與急進兩路並行,前者包括擴大經濟適用房面積適當抑制房價上漲,後者則是讓普通商品房從地方經濟、官員政績與腐敗的捆綁中解放出來,實現市場化的初衷,在此我們看到18號文向23號文的隱性回歸。
但我們無法奢望房價的大幅下調,一是路徑依賴培育了眾多的既得利益者,二是我國寬松的貨幣與過熱的經濟仍然需要一個適度高企的房地產市場。控制經濟適用房利潤,不等於不讓商品房價格上漲。
以房地產業調控過剩的貨幣有一定的用處,但玩得過火,難免被灼傷。
葉檀,女,《每日經濟新聞》主筆。現居上海。
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