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剛進入2007年,中國房地產業界最引人注目的事件除了清算土地增值稅之外,非美國基金華平投資集團(下稱『華平』)莫屬。1月29日,華平與上海中凱房地產開發管理有限公司(下稱『中凱開發』)簽署了股權合作協議。
這一事件對中國房地產開發的影響並不局限於作為美國私募基金的華平再一次投資中國的房地產,更重要的是,中凱開發實際上並不是原來以房地產開發為主要業務的中凱集團,而是中凱集團入股的一家以輸出房地產開發管理的專業公司。而華平的入股,使中凱開發與美國所謂的房地產開發商這一角色的定位更加接近。
美國模式中國實踐
三年前,中凱開發的CEO王謙將美國小規模的私募基金特羅斯帶到中國,卻歷經兩年未尋得合適的房地產投資項目。作為美國麻省理工學院房地產金融專業的碩士,王謙從回國的那一天開始就希望把美國的房地產開發模式引進中國並進行實踐。
實際上,王謙在為特羅斯基金尋找投資項目的同時,他也在游說中凱集團董事長邊華纔。兩人一拍即合。2006年初,中凱開發成立。第一個項目位於安徽蕪湖,在不到一年的時間裡,中凱開發所管理的房地產開發項目已有三個。
王謙表示,華平入股後,中凱開發的優勢更加明顯,『我們不僅僅可以提供專業的房地產開發管理,而且可以為項目引進資金。只要合作方願意,我們甚至可以佔項目股份的80%以上。』
這種已接近美國模式的開發理念,在國內的接受度卻並不高。王謙坦承,中凱開發的模式要在全國范圍內進行推廣,難度很大,盡管公司目前所洽談的合作項目成功率是100%,可僅有3個項目並沒有太大的說服力。
不過,對於正處於宏觀調控的當口、原有開發模式面臨市場挑戰的房地產行業,王謙的這一嘗試仍有標本性意義。與王謙實踐同步的,是內地房地產行業關於中國房地產是否應該放棄香港模式,選擇美國模式的大討論。當然,也有人提出了第三條道路——中國模式。
所謂的香港模式,是房地產開發的全部流程,從買地、建造、賣房、管理都由一家開發商獨立完成,是一種全程開發模式。美國模式則代表了一種高度細分的專業化分工。從資金到開發、規劃、設計、建設以及銷售,各個環節均由高度專業化的公司分別完成。
兩者最重要的區別在於,香港模式中的房地產開發商更多地依賴於銀行提供資金,而美國模式中的房地產資金,更多地來源於社會大眾的資金,只有15%左右是銀行資金。此外,在美國模式中,所謂開發商,更類似於中凱開發這樣的專業化房地產開發項目管理公司,與國內目前的開發商定位截然不同。
香港模式因『近水樓臺』之便利,在內地房地產市場發展初期,輕松地跨過深圳河,為內地廣大房地產開發商所接受並模仿。萬科、合生珠江、金地等目前國內數一數二的房地產開發商都是在這種模式下完成在房地產業的原始積累並實現了全國性的大規模擴張。
然而,隨著房地產在國內的迅速崛起又迅速衰落,關於香港模式在內地的適用性再次被業內所關注。尤其是宏觀調控開始後,香港模式大量依賴銀行貸款的發展模式為社會所廣泛詬病,中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海甚至將國內的開發商稱為『中國最大的倒賣商、皮包商和中間商,是一種沒有任何社會價值的企業模式』。
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