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2006年,宏觀調控政策頻頻發力,二手房市場變幻莫測。宏觀調控所形成的復雜多變局面,也使業界對市場形勢有了更加清醒的認識,市場的重新洗牌成大勢所趨,而二手房市場存在的種種問題,給消費者帶來了更多理性思考。
信任危機拷問監管模式
據業內人士粗略估算,2006年在天津市的二手房交易市場上至少有上百億元的資金滯留在中介機構的賬戶上。
2006年8月,該市房管部門為了規避二手房交易中介的投機行為,規定二手房交易中介不能為客戶辦理代收代付房款。這份由國土房管局和銀行共同簽發的文件,對全市私產房屋交易抵押貸款實行資金監管。在二手房過戶手續辦理過程中,房款資金將進入專用賬戶,由政府及銀行監督管理。這項政策一經實施,部分中介店如臨當頭棒喝,繼而許多問題便浮出了水面。
部分中介公司運作的秘密就在於『借錢生錢』。二手房在交易過程中有部分資金滯留在中介機構,巨額資金誘惑著許多中介公司加入其中,同時也在醞釀著風險。
『我們不能光靠傭金吃飯,要讓賬上的錢動起來。』某中介一位工作人員這樣說。所謂『賬上的錢』是指在二手房交易過程中,在房產過戶之前,買方將購房款交給中介托管,而暫時滯留在中介賬戶上的資金。這種現象在2006年以前非常普遍。
據介紹,此前,二手房交易的過程基本上是買方和賣方都要把資金和房產證交給中介,由中介負責辦理各種手續。在具體交易過程中,很多中介機構要求客戶必須把買房款交給他們,從而滯留客戶房款,進行其他投資活動。於是,隨著問題的增多,導致整個中介行業信任危機也因此加重。『「消失」中介每年都能通過審計部門審批,但卻毫無預警地倒閉了,其自身的違規操作是內因,而政府相關部門的監管不力仍難脫離乾系,監管部門應該考慮建立科學完善的中介資質、信用等級評定體系。』某業內專家如是說。
生存危機引發行業洗牌
雖然眼下有不少人表示不敢再進中介的門,但更多的中介機構選擇了堅持,他們相信,低潮總會過去,生意總會再好起來。
目前中介壓力一方面來自於越來越嚴格的政策和嚴峻的市場,另一方面,除上述的佔壓客戶資金的問題,還有是來自內部的吃差價、超范圍經營(如現金收房)等一些不規范的經營行為。顯而易見,在這樣的內外交困下,中介的生存危機將逐漸深化,淘汰出局將是『小、弱、差』店面今後難逃的命運。
對此,21世紀不動產天津區域分部執行總經理張武認為,是政策組合拳把中介行業推進了『真正開始洗牌』的階段。他分析說,當前房地產中介機構的違規行為層出不窮、不斷爆發,從表面上看是壞事情,說明行業中存在大量問題。但從另一個角度看,國家和地方的各路新規定、強有力的政策組合拳,正在逼迫這些違規中介的非法行為曝光,這樣就能盡快剔除行業害群之馬、淨化經營環境。
二手市場回暖是必然趨勢
對於今年的二手房市場,我愛我家房屋租賃置換有限公司負責人認為,未來不排除政府還將會進行第三次宏觀調控的可能性。但從實質上來講,第三次宏觀調控將會是對二手房市場發展的一個利好因素。因為各級政府都已經意識到了當前要想解決房價過高問題,解決中低收入群體居住問題,大力發展二手房市場纔是相對行之有效、時效較短、針對性較強的合理方法。政府目前也在積極努力地制定各種政策,鼓勵二手房房源進入市場流通,形成有效供給。因此,二手房市場的交易數量將會迅速得以反彈。去年市場中被抑制交易的房源將會在明年得到充分的釋放,再考慮到今年市場的自然增長,天津市場的成交量將會跨過7萬套大關。
相對於由房地產開發商單方面來決定的一手房房價而言,由市場和買賣雙方通過討價還價,最終達成的二手房房價的泡沫成分顯然要小得多。同時,城區土地資源稀缺造成的新房供給『地域偏遠化』和相應『交通成本的增加』,以及成品油價格持續上漲的推波助瀾,致使二手房的『地段優勢』日益突出。
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