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『把單一樓盤開發成本擴大為所有樓盤成本』、『把毛坯房變為精裝修』、『從物業費中分一杯羹』……這是嚴格土地增值稅清算政策出臺後,不少房地產開發商正在采取『太極推手』化解增值稅壓力。業內人士普遍認為,要真正實現對土地增值稅的有效清算,必須將對房地產市場的監控鏈條進一步延長,在制定地方土地增值稅細則時,打破房地產開發商玩弄概念、逃避清算壓力的做法。
『單一樓盤』成本『攤厚』集團成本
『現在我在上海的樓盤開發成本是土地+建設為6800元/平方米,福州樓盤成本為5900元/平方米,但在廣西南寧、桂林,雲南麗江等地開發成本不過2200元/平方米。但在匯總統計報表的時候,完全能夠把南寧、桂林、麗江等地的開發成本計算為4500/平方米,甚至算成5400元/平方米,把成本「攤厚」就是化解增值稅的主要辦法。』
在談到面臨中央『土地增值稅』風暴的時候,自稱已經有數十億流動資金、吸納房地產融資超過200億元的開發商鄭延斌表示。
鄭延斌告訴記者,土地增值稅清算對中小房地產企業無疑是一道『催命符』,對於實力雄厚的大企業而言,壓力也不小。因為中小企業開發的樓盤數量有限、面積有限,一旦預售後,增加的成本無法重新轉移到購房者身上。
相比之下,大企業具有樓盤戰線長及一定土地儲備的優勢,往往能夠利用這些優勢打『擦邊球』,增加成本減少稅收壓力。從2006年中央多次宏觀調控政策實施以來,敏感的房屋開發企業早就把一部分資金從北京、上海、深圳等熱點城市抽出,向中西部省區的二線甚至三線城市轉移,一方面是進行土地儲備,另一方面也是在謀求『別墅型』、『休閑豪華型』樓盤開發的空間。
『毛坯房』成為『精裝修』關聯公司『成本回流』
把普通公寓變為精裝修房,通過與裝修公司『聯動』方式,『恰到好處』地增加開發成本,降低賬面利潤,這是房地產開發商應對『增值稅風暴』的又一做法。
記者采訪的多家房地產企業表示,簡單裝修一般指廚房、衛生間中的設備,還有房屋粉刷,僅此一項利潤就能夠達100%至200%;如果是高檔精裝修,則包括電視、電腦、網線、音響、空調……一應俱全,按照每一個單項集中采購的方式,精裝修房屋銷售利潤高達300%至400%。
為了確保整個裝修經費變為企業的成本開支,房屋開發商往往采取通過尋找關聯裝修公司,或者自行成立裝修公司的做法,確保能夠簽訂高家裝修訂單,按照統計學的計算方法,關聯企業的高成本支出最終仍計算為開發企業,以此來提昇企業成本。
記者在采訪中了解到,一些房屋開發企業紛紛成立自己的物業公司,通過物業公司來實現自己利潤的最大化,通過物業公司玩弄電費、水費、電梯維修、小區管理等方面的賬目,以期實現『雪球效應』。
『增值稅』細則亟待『先發制人』
『中央「土地增值稅」措施確實打中了地方政府和房地產企業聯手抬昇房價的「七寸」,但要真正意義上實施,還需要地方配套細則的出臺,這將在很大程度上考驗地方政府貫徹落實中央精神的態度。』這是記者在采訪過程中聽到最多的一句話。
根據《通知》內容,新政在2月1日已經正式實施。但目前多數城市的清算細則仍在制定中。盡管如此,市場人士介紹,大多數開發商預計清算將嚴格執行,開發商因此在資金鏈前景上普遍悲觀。
經濟和社會學家表示,要把『增值稅』落到實處,必須打好調控『提前量』:一方面中央制定政策適應預計可能存在的監管漏洞,另一方面則要在實施過程中強化管理,弱化地方政府財稅收入與土地一次性拍賣收入之間關系,對嚴格實施中央政策的地方政府給予支持和鼓勵。
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