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近日,關於2006年房地產業的統計數據相繼出爐,發改委、建設部、統計局等對於行業的運行態勢各自做出了分析、預測。在美國政府為去年房價的急轉直下而擔心不已,甚至於美聯社把“房地產降溫、房價下跌”作為“年度十大經濟新聞”的國際背景下,我國的房地產市場實現“軟著陸”可能性正在進一步增大。
如果說2005年以上海為代表的長三角地區成為“重災區”,那麼2006年全國很多城市的房地產市場都嗅到了“冬天”的味道。從投資規模上看,全國房地產開發同比增長21.8%,低於同期固定資產投資增速,處於近幾年來較低水平,而且熱點的東部地區增幅只有17.4%。從開發結構上看,住宅投資增長速度達到25.3%,經濟適用住房投資同比增長32.7%,鼓勵普通商品住房建設措施初見成效。從房價上看,全年70個大中城市房屋銷售價格比上年上漲5.5%,比上年回落2.1個百分點。
但顯而易見,地方與中央、企業與政府、開發商與消費者等利益方之間的激烈博弈仍在繼續。其外在表現是,前兩年的部分政策在落實過程中打了許多折扣,一些突出問題仍未得到根本性解決:商品住房供應結構性矛盾、房價上漲較快、住房保障制度滯後等。為何重壓之下,北京、深圳、福州等重點城市的房價仍在10%以上增幅強勢運行?這是值得業界深思的問題。
根據上海易居房地產研究院的研究結果,2006年,北京、上海、天津、重慶、武漢和南京6大城市住宅均價達到5600元/平方米,相比去年同期增幅高達21.9%。雖然2006年宏觀調控力度明顯加大,但住宅均價卻持續上漲,比2005年漲幅增加了3.1個百分點。由此可見,抑制住宅價格的調控措施藥效未顯。
從上述6個城市住宅成交均價來看,2006年上海住宅均價波動較大,1~6月份,住宅均價呈現逐步遞增趨勢,在6月份達到最高值,7~12月份,住宅均價有所降低,其間波動較大,受新出臺的調控政策的影響明顯。而其他5個城市的住宅均價都是穩中有昇,基本上沒有影響,其中又以北京住宅均價漲幅最大,其12月份的住宅均價已經超過上海。
中國區域經濟發展的不均衡和地方情況的差異性,注定了房地產宏觀調控在效果上表現不一。在GDP增長過快(2006年10.7%)、貿易順差過大、人民幣加快昇值、國內外資本流動性過剩、資產價格飆高(股市、房價)的宏觀經濟背景下,房地產業要真正實現“軟著陸”並非易事。筆者認為,2007年,除了繼續加強和改善房地產宏觀調控,還應針對不同區域的不同癥狀,開出不同藥方。
比如上海。2006年第4號土地出讓公告結果近日揭曉,其中大部分地塊以底價成交,還有2幅流標,從中反映出開發商的拿地熱情明顯降溫。2006年全市商品房供應量同比下降7.5%,可見在持續的宏觀調控下部分小型開發企業開始逐步淡出市場,剩餘的企業也由前幾年的盲目開發演變為理性開發,推案更加謹慎。2006年商品房供求比為1?0.93——這是一個供略大於求的理想狀態。而若按市政府公布的數據,新增商品住宅價格同比下降3.2%。這意味著,上海房地產市場經過2005年的明顯緊縮、2006年的小幅走弱,2007年必定是盤整加趨穩的格局——在某種意義上,可以說將實現“軟著陸”。
但觀察北京、深圳等依然處於高燒中的城市,它們若想實現“軟著陸”,還有一大段路要走。2007年,“70·90”、土地增值稅、大戶型保有稅(或將出臺)等政策將對全國房地產市場產生重大影響,但如何在維護部分“一刀切”政策權威性的前提下,實事求是地重點給熱點城市“潑冷水”,則是發改委、建設部、國土資源部、央行、監察部等部門理應考慮的分內之事。
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