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選擇高層住宅對處於城市化進程中的居民來說,是一件司空見慣的事情。但卻很少有人會思考:人們從低矮的多層住宅搬進象征著大都市的高層住宅,這種住宅“攀高運動”中,究竟誰是贏家,居者、住宅建設者、抑或是政府?
高層住宅是主流
翻開近一兩年塘沽區和開發區住宅用地的交易歷史,我們不難發現,大多數土地規劃要求容積率(一個小區的總建築面積與用地面積的比率)的上限達到3左右,有的位置優越的地塊的容積率上限甚至超過3。近日塘沽區成交的一塊土地,其規劃容積率則要求不超過5。
縱觀濱海新區房地產市場,低密度的新建多層住宅漸漸稀少。開發區基本告別多層住宅,多達30層以上的高層住宅成為該區域的主流;塘沽區的多層項目也逐年減少,在2006年上市的地塊中,容積率上限低於2以下的項目非常稀少。漢沽區的新建住宅也以11層以上的小高層為主,而目前仍以多層住宅為主的大港區,隨著規劃部門不斷提高土地的利用率,將來多層住宅也將逐年減少,取而代之的同樣是高層建築。
隨著濱海新區的經濟發展,土地資源越來越稀缺,土地價值也隨之增加。為了提高土地的使用率,同時將土地價值最大化,城市規劃者力推高層建築,於是無論是否願意,購房者都需要面對高層住宅,除此之外似乎別無選擇。
住宅高層化有利有弊
單純從建築的角度看,高層住宅擁有更多的優勢。首先是抗震性能明顯提高。由於高層大多采用堅固耐用的鋼筋混凝土結構,比由磚結構組成的多層建築,能夠抵御更強的地震影響。同時,由於鋼筋混凝土的物理特性,高層住宅不僅使用壽命更長,而且在戶型設計上有更多的施展空間,大開間,短進深往往是高層住宅的專利,從而提高了單個建築的采光性和通風性。此外,高層住宅配備有電梯,大大方便了居住者的出行。在建築容積率相同的情況下,由於高層住宅比多層住宅土地利用強度更高,前者將比後者擁有更多的綠地面積。
任何事物都有兩面性,高層住宅照樣如此。從經濟角度考慮,除了對土地的集約利用外,高層住宅並不實惠。由於鋼筋、水泥等建築材料價格居高不下,高層的建築成本大大高於多層住宅,一般為多層的2倍以上。加上高層住宅的附屬設施較多,比如電梯、消防通道等,不僅結構復雜,設計成本高,由此產生的公攤面積、管理費也大,一般高層的得房率僅為70%-80%,而普通的多層住宅,其得房率則可以高達90%以上。比多層少5%— 10%的得房率,這些都將增加高層住宅購房者的購買成本。同時,由於容積率較高,如果高層建築之間的樓間距過短,較低樓層住戶的采光將大受影響。
高層住宅的居住成本也要高於多層,由於耗電大戶——電梯的存在,高層住宅的物業費一般比多層每月每平方米高出0.5元-1元。此外,電梯等一些公用設施的日常維護費用較高,而且設備更新費用昂貴,也增加了高層住宅的居住成本。
住宅“攀高”誰是贏家
雖然高層住宅有利也有弊,但在政府決策者的眼裡,高層住宅卻是經濟發展的不二選擇。一方面來說,高層住宅是城市化、工業化的產物,大大節約土地資源,提高土地的利用率,同等的土地可以提供更多的居住面積。更為重要的是,由於住宅的“攀高”,土地的價值也隨之提高,單位面積土地能夠帶來更多的土地收益。隨著濱海新區住宅用地的飆昇,讓決策者對容積率更大的高層住宅寵愛有加。
另一方面,將住宅小區的規劃容積率提高,將造成房地產開發商增加對項目的投資,有效提高了社會固定資產投資,從而最終推動經濟的發展。如此一來,住宅的高層化,對於政府來說是一舉兩得。當然這些都往往隱藏在“都市化”和“珍惜土地資源”的背後。節約用地,加大土地管理是一個近年來老生常談的問題。一位官員在和記者交流時說,從國外和上海的經驗看,大都市無一例外都是由大片的高樓大廈構成,低矮的多層住宅缺少氣魄。而所謂的“大都市”感和“氣魄”,卻需要購房者買單。
首先,容積率調高帶來住宅的高層化的同時,也同樣拉高了地價,因為同樣大小的地塊,能夠蓋更多的房子,土地價值增加,地價隨之攀昇。由於地價的協同效應,某一地塊地價上漲,將直接帶動周邊地價的同步攀昇,從而造成土地價格的普遍上漲。按理說,單套高層住宅的土地成本更低,理應房價更低,但土地價格的普遍上漲完全抵消了高層住宅地價低廉的優勢。
而開發商獲得土地開發權後,必然會將地價轉嫁到購房者身上。而且,開發商利用高層的部分優勢充分放大,並將高層住宅描繪為一種“尊貴的象征”,認為高層就是高檔次,能顯示出自己的身份和品位,而對後期高層將帶來的居住問題避而不談,影響購房者的消費偏好。最終的結果是,高層住宅的弊端全部由購房者承擔,而且付出的購房款更多。
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