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社區商業酒店式公寓今年投資新方向
2007年投資哪類商業地產最賺錢?哪類商業地產最有潛力。7日,天津市商務委市場信息中心發布了“2007津城商業地產投資新指針”調查結果。調查顯示,社區商業和酒店式公寓成為百姓一個新的投資方向。
社區商業成置業投資熱點
社區商業與居住者的生活息息相關,與以往零星底商的社區商業相比,近兩年本市的社區商業呈現出先聲奪人的規模效應。2006年,本市的社區商鋪已逐漸成為經營者和投資者關注的對象,商業市場的重心有轉向社區商業的態勢。調查顯示:本市相應社區商業的價格相對2005年有了較大幅度的提昇,銷售價格的增幅在20%-30%之間。
根據調查顯示,社區商業的各類配套設施類型中,日常服務類及日用飲食類為業主主要青睞的生活配套類型設施,分別佔比為86.3%和74.8%。其次為美容保健類和服飾類,佔比為34.7%和22.6%。而對金融證券類的需求最低,僅佔0.5%。而在日常服務類中業主對藥店、社區醫院、家政服務中心、郵局、通訊通信店的需求比例較大。
投資建議:專業機構給出了投資社區商業的3條建議:一是,投資多屬長線,回報需要耐心。考量產品的投資價值,最重要的一個指標就是投資回報率。由於土地供應有限,中心商業區的店鋪具有稀缺性,短期昇值高,但如果作為長期穩定的投資,回報率卻未必高過社區商業。按照商業發展規律而言,一個社區商業的發展成熟期需要3至5年時間。以目前市場的水平,社區商鋪的年投資回報約在8%-11%之間,10年至12年能夠收回成本。二是,關注環外大型居住區。傳統的商業意識使得原先的大型商場、超市、百貨等商業集中布局在中心城區,而很少顧及城市周邊區域,所以像中北鎮這樣的大型居住區,其社區商業卻具備極大的實用價值和昇值空間。三是,商業建築設計要合理。社區商業建築本身的合理性也是經營成功與否的重要影響因素。社區商業樓層不宜過高,商鋪設置不能高於地上二層、也不能低於地下一層,以配合業主主要經營內容。同時商鋪之間要有建築連線,如分割式通道。臨街社區商鋪最好緊鄰交通主乾道,並要求道路能夠滿足消費人群的滯留。
酒店式公寓成新賣點
此次調查提出的另一個投資熱點是酒店式公寓。調查顯示:根據目標客戶和物業特征,天津酒店式公寓可分為兩類:小戶型單身公寓(如誠基中心、非常公館和產權式酒店公寓(如奧林匹克大廈、國際大廈)。小戶型單身公寓以“小戶型、酒店式物業服務”作為其最主要的賣點。
投資建議:專業人士認為:酒店式公寓投資的第一個要素是地點,酒店式公寓應該具有比較好的位置,而不僅僅依托一個酒店的品牌資源,還要依托城市繁華地段所有的公共服務設施。第二是要考慮它消費群體的特征,如酒店式公寓的適住人群往往需要高素質、高學歷、高收入的客戶群體來支持。第三就是服務水平。保證酒店式公寓品質最關鍵的在於後期是否有專業酒店管理公司為之服務,因為服務水平高低直接影響到後期出租時客戶的去留。能否提供良好的服務是評定物業好壞最基本的條件。
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