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對於需要買房的人來說,總是盼著房價能夠降一點,再降一點,因此,來自官方和非官方各種渠道的房價數字就成了眾人關注的目標。有人戲言,中國人一下子都成了經濟學家。這話雖有點誇張,但如同初入行的股民拗口地使用半通不通的股市術語,關注房價的老百姓也都似乎一夜間精通了經濟學。不過,業餘的和專業的比起來,畢竟有著難以逾越的差距,不僅數字會讓我們陷入知識陷阱,更會讓我們偏離現實,沈迷於“黑客帝國”式的幻境。
政府部門每個月都會公布全國重要城市的房價和房價指數,大家也就跟著這些數字在“同比”和“環比”,而這些數字是否能真正反映當地的房地產實際情況,則值得商榷。
首先,地區間發展的不平衡導致房價無法反映現實差距。由於地區間發展不平衡,不同城市間的物價、收入差距很大,單純從房價本身看,難以看出房價高低。在列入國家發改委、國家統計局統計范圍的全國70個大中城市中,北京、上海的房價和平頂山、南充的房價就絕對不可同日而語。6000元/平方米的房價,在北京上海的城區難覓蹤跡,放在平頂山和南充無疑是當地豪宅。因此,拋開城市的收入水平談房價,往往陷於不著邊際。因此,國家發改委和國家統計局公布的只是房價指數,並非房價本身。
但是,房價收入比同樣可以誤人誤己。地產圈某位資深人士,N年前即判定,北京、上海的房價收入比遠高於紐約、巴黎,故此北京房價十分“不合理”,必跌無疑。在這一判斷之下,這位老兄賣了房,一心盼著房價下跌,結果眼看著自己看中的房子從5000元/平方米漲到10000元/平方米,終於心理防線崩潰,毅然走入房奴的行列,同樣的命運自然也落到他的“粉絲”身上。可見,僅僅從一個數字判定房價是否合理,以及不合理的房價能否繼續不合理並不足信。經濟學家常說“one hand……the other hand……”,既說出了事情發展的兩面性,也不妨認為是給自己留了退身之道。
其次,由於房地產的地段特性,即使是同一城市,不同地域之間的相同品質的房地產產品也存在著巨大的房價落差。地處CBD核心區的朝陽公園附近的住宅樓可以賣到15000元/平方米,而開車10分鍾路程的朝陽新城則不到4000元/平方米,拋開朝陽新城的經濟適用房屬性,其周邊的普通物業也超不過7000元/平方米。這些巨大的房價落差,如果平均起來,就成了“降低房價”的利器。
可以想見,如果一個城市房價偏高,漲幅過大,只需要控制中心城區開工項目,把大量新項目集中於遠郊區,這些項目一旦形成市場供應,就會對城市總體的房價起到拉低作用。但是這些項目並無助於緩解熱點地區的商品房供求緊張局面,因此,我們常常看到的就是,政府公布的房價增長趕不上自己身邊房價的實際漲幅,甚至有可能出現城市房價在下降,我們要買的房子卻越來越貴的局面。這一數字不僅能對現實產生麻醉作用,還會對政策產生誤導。比如,這些房子因為地段偏遠,銷售困難,空置時間較長,短期內空置率很大,一旦有經濟學家開車過來數亮燈的窗戶,無疑又會帶來空置率過大、供給過剩、泡沫嚴重、警惕房價崩盤之類的言論,輿論洶洶,甚至會影響到政府對供給形勢的判斷。
能起到同樣作用的還有經濟適用房的供應量。在我們的統計口徑中,一個城市的房價是指當地房屋銷售價格的平均房價,與民生關系密切的商品房平均銷售價格是指一手市場中各種類型產品混合統計的商品房類產品的銷售價格,不僅包括普通商品房,通常也包括經濟適用房等社會保障類用房。因此,如果某年某地經濟適用房供應量大增,該年度的平均房價就會被拉低。由於經濟適用房的價格限制和購買資格限制,這部分供應量雖然能緩解需求壓力,但由此帶來的數字上的房價低漲幅,非但不能使普通民眾受益,而且還有可能對土地供應、經濟適用房供應計劃乃至宏觀形勢判斷等政策走向產生誤導。
以黃仁宇教授的歷史觀,中國傳統的治理方式缺乏對數字的敏感,缺乏對財政預算的管控能力,在經濟學日益成為顯學的今天,我們的數字為民眾重視,實為社會進步的體現。但是,過於對數字本身的癡迷,同樣會導致我們的行為走向另一個極端,那就是慣於在賬目本身做平衡,而忽視了現實本身。
房價對於單個具體購買單元,是一個實實在在的數字,一旦擴大到城市和區域的范疇,就會因為平均而變得個性消弭,如果在數字的取捨之間包含了更多的投機色彩,那這一數字就基本失去了它應該具有的作用,甚至誤導。解決房價問題,最終需要在市場供給上下功夫,用我們的社會保障體系,使更多的城市居民能夠享受居住的權利;用我們的市場供應,使更多的具有購買力的人群能買到合適的房子,纔是房價問題的根本出路。
數字是有用的,但數字的作用卻是有限的。一方面,我們所能得到的房價數字還不夠細致,難以對市場情況細分,數字的采信、來源、構成,既不夠科學細致也不夠透明;另一方面,作為普通的購房者和市場觀察者,我們專業知識的不足,使我們缺乏對數字進行甄別和分析的工具。因此,數字上的漲落,充其量只是一個參考。所謂數字,只是現實的反應,解決問題仍然要從現實本身入手。無論是普通民眾還是政府機構,都不應該把目光集中在數字本身。數字可以做得很完美,但並不一定能解決現實的痛苦。
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