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1、地價與房價持續上昇
由於土地資源的稀缺性和不可再生性,在外部環境穩定發展的前提之下,土地價值遞增成為必然趨勢,而價格作為價值的直接反映,也將呈上昇趨勢。
獲取土地的價格是否合理,是決定商品房入市價格的先導,從天津整體居住供求關系來看,供應還不能完全滿足需求,換言之,即便價格再高仍有強大的購買需求。目前市場環境中,我們需要考慮的客戶群體主要包括以下幾類人:1)婚房族2)拆遷戶3)湧入天津的高級打工族4)企事業單位的管理者5)灰色收入較多的公務員6)有各種置業、投資意識的其他人,這些人群數量可觀,使得開發商借助這些客戶群體旺銷樓盤。目前,從各大樓盤的銷售情況來看,大多數定位中高端的樓盤均是供不應求的狀態,銷售市場很好,所以這也是房價上漲的原因之一。另外,由於重點地塊的出讓環節,競爭較為激烈,致使土地價格被抬昇到一定的高位,土地價格昇高導致房價勢必昇高。
即便政府出臺更多政策希望打壓房價,均不會有所結果,政府方面每年取得的政府收益,有相當一部分是來自於房地產和與房地產相關的其他產業,政府不可能在短期內放棄這樣的利益,有理由確信房價還會隨著政府出讓土地價格的攀昇而再衝高位,開發企業確保能獲得相對穩定合理的利潤空間。
2、成交區域明確、集中
未來天津土地供給的熱點區域,根據現階段中心城區的規劃,結合目前城市建設和開發,未來和平區以及和平區輻射到的市內周邊區域,其土地的供應將明顯減少,市區內未來主要的土地放量會集中在紅橋區、河東區、河北區。
從07年第一季度發布的招商地塊來看,17宗土地中,河西區4宗,河東2宗,河北區1宗,紅橋區2宗,東麗區2宗,西青區5宗,北辰區1宗。可建設土地面積118萬平米,建築面積達259萬平方米,其中,居住用地為92公頃,規劃建築面積211萬平方米;商業金融用地16公頃,規劃建築面積48萬平方米。這些土地全部位於規劃環外環范圍內,拆遷整理基本完畢,周邊環境較好,可開發建設條件成熟,具體特點為:1)是普通商品住房用地的供應比例較大。在17宗地中居住用地佔11宗,可建設土地面佔總量的65%,並且全部為普通商品住房用地。2)是居住用地的選址大多臨近頗具規模的成熟社區。11宗居住用地基本選址在外環線附近,周邊多有已建成的居住社區,其中3宗位於外環線以外,既可自成規模,又可與其他居住區功能共享。3)是商業金融用地規劃容積率高,開發強度大。本次發布會商業金融地塊有6宗,可建設土地面積佔總量的13%,規劃建築總面積佔總量的24%,充分體現了節約集約用地的原則。
另外,天津將把開闢新家園居住區作為住宅建設的重點,根據天津市“十一五”住房開發建設分區域規劃,包括東麗區華明、軍糧城、大畢莊,津南區雙港,西青區中北、張窩、大寺,北辰小淀、雙街、雙口青光在內的十個環外新家園住宅開發用地規劃1600公頃,住宅建設面積1600萬平方米。
濱海新區納入中央總體規劃藍圖,發展力度自然不可小覷,區域將享有更加自主的土地出讓權利,出讓土地的幅度將進一步提高,預計將以商務用地為主,進一步發展酒店、寫字樓、高檔會所等,作為濱海新區建設發展的整體配套工程。
3、房地產市場管理更加規范
2007年,針對土地市場的實際情況,天津將按照“控制增量、盤活存量、適當增量、調整結構、保障需求”的原則采取一系列措施實施土地供應:
1)調整土地供應結構,確保普通商品住房用地規模。繼續嚴格控制高檔及大戶型住房用地,嚴禁別墅類住房用地供應,加大普通商品住房用地供應,初步安排中心城區內供應普通商品住房用地200公頃,中心城區以外供應普通商品住房用地1300公頃左右。
2)積極推行工業用地招標拍賣掛牌出讓,提高產業用地市場化配置程度。按照國務院《關於加強土地調控有關問題的通知》(國發〔2006〕31號)的要求,從2007年1月1日起,新增的工業用地將一律按國家公布的最低價標准實行招拍掛出讓。
3)嚴格全市經營性土地集中入市交易管理,充分發揮土地有形市場的作用。為促進出讓土地能夠盡快開發建設,形成有效市場供給,避免土地閑置,對單宗土地出讓面積大於15公頃,開發建設周期超過3年的地塊實施嚴格限制。
4)繼續堅持出讓地塊信息新聞發布制度。采取提前推介的形式,集中發布出讓地塊信息,為開發企業創造更多選擇和提前掌握詳細信息的機會,引導住房理性消費。
5)加大閑置土地處置力度,盡快形成有效供應。對於閑置土地,我市將嚴格按照國家的法律法規,采取限期動工、收回儲備、解除合同、限制存在閑置土地行為的企業參加土地競買等措施,加大閑置土地的清理和整頓,使閑置土地發揮正面、積極的作用。
6)創新管理制度,進一步擴大土地有償使用范圍。在國家法律法規的指導下,制定施行停車樓、公寓等用地的管理辦法,對我市的停車樓用地從適用范圍、分類標准、土地供應方式、規劃建設等方面進行規范管理;對公寓用地從使用年限、層高、選址、配套設施等方面加強管理。對於利用地下空間的各類經營性建設項目,將采取協議或公開出讓的方式供應土地。
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