|
||||
再漲誰還買?高價樓盤高處不勝寒
“如果是每平米六、七千元的普通商品房開盤,肯定會有一大幫人排隊搶購;如果是每平米萬元以上的項目開盤,大部分都是開發商自己花錢造勢吸引大家關注。”一位房地產經紀公司的負責人近日向中國經濟時報記者表示,在北京,中高檔項目比比皆是,但是普通住宅數量卻屈指可數。
“這些動輒每平米上萬元、幾萬元的項目,紛紛把目標客戶指向了‘有錢人’,只是佔少數比例的‘有錢人’,能否夠這個龐大的中高檔房市場瘋狂地‘瓜分’呢?”該負責人告訴記者,在2006年一年中,北京中高檔房市場銷售非常冷清,有些項目銷售套數僅為幾套。
再漲誰還買?
“近幾年,全國各大城市的房價漲出兩個特點:漲得快、漲幅高。幾番宏觀調控之後,房價依舊處在高位。”首都經貿大學房地產研究所教授張躍慶在接受中國經濟時報記者采訪時表示,房價再漲誰還會買呢?
房價漲得究竟有多快?本報記者以兩個樓盤案例來說明。2006年年底,在國貿中心舉行的北京四季房展的冬展會上,位於官園橋東南200米的官園8號項目雖然讓很多購房人心動,但其高達15800元/平米的價格卻讓大家只能望而卻步。
記者在北京市房地產交易管理網上看到,該項目2006年初的銷售價格為10500元/平方米,但隨後,該項目在一年之內連續三次漲價。根據焦點房地產網的歷史價格記錄顯示,官園8號2006年6月漲到12000元/平方米,8月漲到15000元/平方米,8月之後漲到15800元/平方米,一年內漲了5000元/平方米。
與此同時,位於北京朝內大街的禾風相府項目,一期於2001年8月開盤,當時售價大約為9000元/平方米左右,但一直到2005年,該項目尚未售完。後來,其二期項目也開始推向了市場,在對推廣案名進行更換後,一期、二期進行混合銷售。記者了解到,2006年,該項目一期房屋的均價已經漲到了13000元/平方米,二期均價15000元/平方米。近日,本報記者得到的消息是,該項目二期最後一套房屋的銷售價格是20000元/平方米,而三期價格待定。
如果說以上兩個項目價格瘋漲但可能仍會有人為其“埋單”的話,那麼另外一些價格居高的中高檔房,銷售情況就不甚理想了。有調查發現,北京朝陽區朝外大街的新城國際公寓三期,至今網上顯示的簽約量為60多套,成交率僅13%。位於西城區興盛街的金融街華榮公寓,網上顯示的簽約量僅有10套,成交率不足一成。據了解,2006年這種價高但成交量很低的中高檔房在北京市場佔近八成。
“大部分中高檔房價格頻頻昇高,但售樓處卻鮮有購房者光顧,這種有價無市的局面越來越明顯。”業內專家表示,房價太高致使很多人都在觀望。
托市不成“高開低走”
“‘慘淡’的銷售率,顯示出這些高價位樓盤的供應量已經超過需求。”北京藍石營銷策劃公司董事長李春平認為,中高檔住宅出現一定程度的疲軟是一個趨勢,“去年以來,政府調控政策很多,肯定會出現這種情況”。在中高檔住宅市場,投資型客戶比例較高,因為在同樣的市場增值幅度下,單價10000元的房子盈利肯定要高於單價5000元的房子;中高檔住宅投資型客戶上海一般超過50%,北京至少有20%-30%,個別項目比例更高。
目前北京、上海等地的房價已經漲到一定高位,投資獲利的空間越來越小,很多投資客戶慢慢退出了兩地市場。與此同時,2006年9月出臺的限制外籍人士購房政策,也使中高檔住宅的客源大幅減少。
“在北京、上海,有很多中高檔項目一開始的目標客戶群體大部分是涉外人士。”北京經緯時代房地產經紀有限公司副總經理蘇文向記者表示,北京很多熱點區域一直都把境外人士作為主要目標客群。就以往的成交量來看,一些核心區項目的境外人士購買比例非常之高。但“限外政策”出臺後,這些項目的客源就幾乎失去了一大半。
失去外籍客戶,本地消費能力又不足,再加上市場供應量已經相對飽和,面對這些問題,中高檔房的房價還能挺多久?“事實上,很多中高檔房都在高開低走。”據了解,一些項目最終與客戶的成交價格並非開盤時擬定的高價。以預售均價35000元/平方米的新城國際公寓三期為例,其實際成交價為25000元/平方米。記者根據北京市房地產交易管理網的數據發現,相當多的中高檔項目實際成交價均低於開盤定價。
“這其實已經是一種變相的降價行為,只是開發商在銷售時會以各種優惠政策為借口,避開高開低走這個事實。”有業內人士表示,房價在高位運行一段時間後,開發商橕不住了,降價是遲早的事。“因為這些項目的銷售價格本身就太離譜了。”
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||