|
||||
2007:房價下降不是夢
“今年的房價會不會降?”“我是現在出手好,還是等一等?”“房子還會不會大幅昇值?”北京市民關先生最近很困惑,見到記者,他拋出了一連串問題。在北京,記者遇到的像關先生這樣的市民還真不少,如今,他們關心同時也是感到困惑的一個共同話題,就是房價問題。
2004年,原摩根士丹利首席經濟學家謝國忠先生預言樓市將會崩盤。繼謝國忠之後,2005年,易憲容放言上海房價將下降50%,北京至少將下降30%。不久前,又有專家表示北京房價將下降25%。在各種預言房價下降的聲音背後,近年來房價持續高漲,許多像關先生這樣的市民都已經對這種聲音產生了懷疑。
那麼,2007年房價到底會不會降?中國經濟時報記者經過認真挑選,采訪了幾位專家,還是讓我們來聽聽他們的說法。
房產昇值是個神話
中央黨校經濟學部主任王東京近日連續撰寫了三篇文章,批駁與房市有關的一些錯誤言論。
“我的看法,短期內,比如2—3年,中國房價未必會跌,但長期看,房價則必跌無疑。”王東京說,今天中國的房市,整體是供不應求,大多是中低端的需求。
為何對房價長期看跌,短期看漲?王東京給出的解釋是:雖然國家出臺了政策,明令限制了戶型面積,增加中低端房供應,但困難在於,建房不是搭積木,征地蓋樓,沒有幾年工夫,供求格局改變不了。
“我說的‘長期’,是指10年以上。”緣何對房價長期看跌,王東京給出了四大理由。
他說,首先,10年後人口會減少。據專家分析,中國人均壽命72歲,那麼到2015年,每年自然死亡數2600萬,新出生人口1600萬,每年淨減少1000萬。“人口雖然不是決定房屋需求的唯一因素,但一定是重要因素。人口減少,房屋需求就會下降。”
其次是人口老齡化。有資料表明,從1950年至1980年,平均每年出生人口2600萬,按男女平均58歲退休,那麼從2008年起,每年將有2600萬人退出勞動系列。10年後,退休人數將超出2億。王東京表示,在職勞力的社會負擔將來不會輕,而老人為安度晚年,斷不會把積蓄用於買房。相反,不少老人退休後,還會將原來的大房換成小居,北京當下已有苗頭,西方國家亦屢見不鮮,倘若如此,房屋需求也會降低。
再次,城鎮化加快。王東京提醒道,中央已言明,城鎮化要以縣城為依托。因此,農民進城拉動的只是中小城鎮的房屋需求,對大城市,影響微不足道。還有,現在發達國家,有錢人大多不住城內,若中國也有那一天,大城市房屋需求也會大減。”
“我估計,10年之內,中國的房屋供應仍穩中有昇。”最後,王東京從供給方面進行了闡述。他說,根據此前的統計數據,全國共有房地產企業32618家,只要這些企業不歇業,每年造出的房子,數目應相當可觀。若供應不減,10年後需求下降,房價必跌無疑。
“房價持續上漲是神話,我歷來不信。既然房屋是商品,價格變動怎能不受供求約束?看看今天的日本,房價比20年前要低得多;香港的房價,也明顯低於10年前。‘房產昇值’不是鐵律。”王東京說。
2007年普通住宅價格會下降?
北京房協蔡金水的看法是,2007年房市總的趨勢是有昇有降,但普通住宅價格將會下降。
以北京為例,蔡金水分析:由於中央加大了對房地產業的宏觀調控力度,收緊了土地和資金供應,預計未來幾年房地產開發投資增長速度、居民購房貸款餘額增加額、商品房銷售量將有所下降;而由於開發商手中尚未完成開發的出讓用地面積很多(如據有關部門統計,截至2006年上半年,北京仍有8000萬平方米土地握在開發商手中),商品房在建面積很大,商品房開復工面積、竣工面積、商品房供應量都會有較大增加,房價上漲勢頭將受到遏制。
蔡金水特別談到了物業稅,盡管從公開的渠道了解,物業稅的開征目前尚沒有具體的時間表,但蔡金水認為它對市場將會產生很大影響。“物業稅帶來的購房容易養房難,手頭有多套房屋的人會因養房費用的增加而拋房,促進房屋資源的再分配,有利於打擊‘炒樓’者的‘積極性’。老百姓有點錢就趕緊買房的非理性購房意願會大大降低,房地產消費會受到抑制,市場熱度也將會降低。”
除了物業稅,2007年房市調控的最大亮點是政府將完善住房保障體系。值得關注的是,房價上漲較快的一線城市北京、廣州等不約而同加大了經濟適用住房建設力度,2007年北京經濟適用房計劃供應量還將翻倍。
北京師范大學經濟與資源管理研究院副院長張琦在接受中國經濟時報記者采訪時,對房價的預測則采取了一分為二的做法。張琦認為,大戶型、低密度高檔住宅(如高檔公寓、住宅別墅等)價格未來應當也必將會大幅提高,而普通住宅價格則將出現回落。
張琦表示,普通住宅價格將下降的決定因素有三:一是當前房價漲幅已經很高;二是如今不僅北京等一線城市,全國房價的上漲均是一種扭曲的上漲;三是政府此前出臺的一些調控政策實際上起到了促進房價上漲的作用,政策及政策效果的轉變需要一個調節的過程,但最終需求會下降,價格逐漸會降下來。
“別墅不讓蓋了,條件、地理位置好的別墅以及其他低密度住宅價格可能維持上揚。”蔡金水同時分析指出,開征物業稅、實行購房實名制、人民幣昇值、利率調整、控制住宅商用等因素都將可能對當前過熱的房地產市場必將產生重要影響,並且在一定程度上將抑制房價上漲甚至拉低房價,預計2008年以後房價將趨於理性回歸。在這一點上,蔡金水的看法與張琦幾乎雷同。
蔡金水表示,隨著調整住房供應結構,實施土地供應“兩限兩競”,增加中低價位普通商品住房供應這些政策的逐步落實,更多中低收入家庭能夠得到住房保障,普通住宅、經濟適用住房、廉租房及限價房供應將會明顯增多。
“市場中普通住宅供應多了,價格自然就漲不上去。”蔡金水預測,2007年北京普通住宅價格將會有一定程度的下降。由此看來,2007年房價下降並不是夢,房價只漲不跌的神話將遭遇挑戰。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||