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11月2日,東麗區津東麗昆(掛)2006-056號地塊終以23050萬元的價格摘得,比起掛價14870萬元高出8180萬元,土地市場的激烈競爭使地價與房價的關系問題再次引起人們的關注。
拿地成本高,是否是房價高漲的充分條件或唯一理由?當然不是。因為我國當前的房地產定價並非簡單的成本加成法。經濟學理論告訴我們,哪個市場存在超額利潤,必然會有大量生產者進入該市場,直到市場超額利潤為零。目前我國之所以各路資本都願湧入房地產市場,就是因為該市場存在巨大的超額利潤。日前財政部第十二號會計信息質量檢查公告也給出了明證,在所檢查的39家房地產開發企業中,會計報表反映的平均銷售利潤率僅為12.22%,而實際利潤率卻高達26.79%。這緣於房屋不同與一些其他商品,它的定價不是采用成本加成,而是其特性和市場機制作用的結果。
那麼,開發商到底如何定價?因為房地產項目位置的固定性,會使供應者具有壟斷地位,所以開發商采用差別定價方式,即根據消費者能承受的最高價格進行定價。
DD曲線為市場需求線,曲線上的每個點對應不同單位數量的商品帶給消費者的邊際效用,以及消費者願意為這一數量商品支付的最高價格。如果對於一般商品,生產會在生產數量1的情況下以P1的價格進行銷售,在生產數量2的情況下以P2的價格銷售,即由於成交數量的增多會帶來價格的下降。而對於房地產商品,由於位置的固定性,產品的差異性使得生產者(房地產商)具有壟斷地位,因此房地產商會對第1個單位數量的房地產定價為P1,對第2個單位數量的房地產定價為P2,也就是說會根據消費者所能承受的最高價格進行定價。
因此,即使政府按照一些房地產商的建議多供應土地,甚至低價供應土地,也不可能降低達到讓開發商降低房價的目的。
於是,如何促進地價和房價的合理化成為我們應該考慮的問題。地價是房地產開發商追求利潤競爭的結果,地價的高低說明了土地價值的高低。如果地價真的過高,則說明房地產商對該塊土地的“預期”利潤過高。而房價高,更多的是表明消費者的“預期價格”過高,不過這種預期價格大部分情況下是被動的,是老百姓“無可奈何”的選擇。因此要促進地價和房價的合理化,關鍵是降低這種過高的“預期開發利潤”和“預期價格”。
一方面,降低開發商過高的“預期利潤”,促進開發商理性進入或退出房地產市場。其關鍵措施就是加大房地產開發資金的監管。目前開發商資金主要來自銀行貸款,而銀行業由於自身利益驅動以及法制的不健全,常使得開發商預期收益遠遠大於其風險,以致出現房地產商采取對項目高價挺立,“捂盤”惜售等方式與消費者相持。因此,要降低房價,就必須增加其資金風險,使房地產開發的風險和收益相當。
另一方面,就是設法降低消費者的“預期價格”。盡管我國土地供應在不斷增加,但相對於渴望擁有住房的大眾的實際支付能力而言仍遠遠不夠,而房地產商的壟斷地位和差別定價方式會長期存在,故試圖以增多土地供應而使商品房供應增多,從而帶來房價下落的方式相當困難。因此,必須讓消費者“預期價格”變低,從而促使房地產商定價變低,這就需要采用政府乾預的手段。這種乾預可以是通過完善保障性住房體系建設、增加經濟適用房和廉租房供應的方式進行,也可通過對部分出讓土地限制房價的方式進行,如當前試點的“雙競雙限”政策。
作者簡介
黃凌翔經濟學博士,天津城市建設學院管理工程系講師,現為中國社科院財政與貿易經濟研究所在站博士後。研究方向為城市經濟、房地產經濟。目前已在《經濟問題》、《生產力研究》等國內核心刊物上發表多篇論文。
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