|
||||
2006年調控風雲激蕩,市場反響強烈,房價上漲依然,效果究竟如何?本期兩篇文章即從不同的角度對此進行梳理。調控整體見效,房產投資現象得到進一步抑制,但對於一些發展潛力被廣泛看好的區域,樓市卻依然一路走高!也許誠如一句話:調控必不可少,發展纔是硬道理。兩手抓,兩手都要贏。
自今年5月宏觀調控以來,曾經席卷全國的溫州房地產投資熱日漸式微,最近,上海樓市的回落讓溫州炒房團付出了慘痛的代價。而在天津,一系列炒賣政策的連續出臺,使全市整體房價處於長期穩定的發展態勢,而房價漲幅較2005年有所趨緩,從而打擊了投資者的投資熱情。
首先,從短期交易利潤分析,可以發現短期交易利潤降低。作為短期交易的投資獲利性,是吸引市場參與者的主要動因。低買高賣的法則同樣在房地產交易中成為致勝法寶。購買房產的總成本包括房產原值、交易契稅,交易手續費、登記費,交易印花稅等,考慮持有房產的成本利息,再次交易所必須的漲幅應該包含以上稅費利息,我們再從過往幾年的房價平均漲幅來分析投資獲利的可能性。
實際房產價格漲幅必須高於抵衝交易成本必需之房產漲幅,纔有獲利的機會。在2004年以前,一年內房價實際漲幅達到10%便足以抵消交易成本獲得一定的利潤,而2004年本市房價實際漲幅超過了15%,也就是說2004年當年出手的房屋,均有較好的回報。2005年由於營業稅的征繳,使需抵衝的交易成本明顯增加,房價的實際漲幅需達到15%以上,纔有可能獲利,而2005年當年房價的實際漲幅已達到了26.31%,較2004年更加有獲利空間。進入2006年,由於利率的上調以及個稅的征繳,如要一年轉手的交易成本抵衝,漲幅需達到17.13%以上,而截至2006年11月18日,環比2005年全年房價的平均漲幅僅為16.53%,這便不足以獲利。這表明受到一系列政策打壓後,房價的漲幅開始回落,而獲利所必需的房價上漲幅度繼續上揚,這樣實際房價的上漲便不足以抵衝交易成本,表明本年度一年期短線投資的獲利將更加不容易。
2005年一次性付款購得一處總房款為40萬元的房產,而交易稅費的上繳使其實際支出的費用為42.04萬元,一年後以市場價轉手,除去各類稅費的上繳,其實際收益為42.93萬元,其淨收益僅為8900元。因此得出一年期轉手的房產其投資收益率為2.12%,而銀行一年期存款利率為2.52%,也就是說,一年期投資房產的收益已不及一年期銀行存款所獲得的收益,這進一步說明了政策執行後,房價漲幅的趨緩以及交易成本的增加均降低了短線投資的收益率。
交易市場如此,目前租賃市場也出現部分住房租金明顯下滑的現象。這主要緣於此類住房的配套及房型與同區域的次新房相比,已不能滿足租戶的更高要求。而租金的下滑直接導致部分長線投資者所獲得的租金收益率下降,例如於今年年初入住的某社區二期建築面積為180平方米、總房款為144萬元的住房,年初時租金可達到1.2?1.3萬元/月,而目前只能維持在8000?9000元/月的水平。如此一來,我們可以計算出上述住房租金下降至8000元/月後,其一年的投資收益率僅為6.1%,而五年以上貸款年利率為6.84%,顯而易見,此住房一年的租金根本不足以償還房屋貸款一年所應付給銀行的利息,其投資行為即是不劃算的。以上實例說明租金的下降會進一步打擊投資者的投資信心。(21世紀不動產天津投資顧問行)
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||