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11月13日,有消息稱,建設部關於“大盤”的調研報告正在整理完善階段,並將於近期上報高層。其中合理設計並控制土地一次性出讓的規模,以提高土地使用效率或將成為未來土地審批的原則之一。隨後的11月21日,《中國房地產報》報道,建設部和國土資源部都否認了將對大盤進行調控。
但不管怎樣,大盤開發再次在業界引起關注。如果大盤開發真的遭遇限制,對於樓市,對於開發商、對於買房人,這個消息究竟意味著什麼?對未來的樓市發展有什麼樣的影響?大盤開發的現狀如何?以後又將是如何走勢?
大盤開發將遭政策限制?
宏觀調控的暴風驟雨似乎給土地市場以前所未有的打擊,土地出讓條件不斷收緊,有關專家認為,此番在土地出讓環節所實施的調控政策,效果最為明顯。但目前針對土地的調控仍未停歇,近期又有消息稱,土地一次性出讓規模或將受控。
此消息一出,在業內引起不小的波瀾。“土地出讓規模的受控會影響到大盤開發,以後大盤開發會是如何走向?”有開發商產生了這樣的困惑。“以後購房的選擇面會不會只是小的社區,而非大社區?”購房者張先生對大盤情有獨鍾,不禁這樣擔懮到。
據了解,事情起源於今年7月,由建設部部署上海、廣州、天津、重慶等7個城市結合本地房地產市場運行情況,形成了一份關於土地審批與住房房地產開發關系的調研報告。該調研報告明確提出,一次性大規模出讓土地弊大於利。目前,該報告正在整理完善,隨後將上報高層。
在這份報告中,建設部列舉了“大盤”開發的種種弊端:規模過大,使土地供應轉化為產品供應的周期拉長,削弱土地供應對調控市場供需的效果;
“大盤”的規模效應容易造成區域住房價格的壟斷,助長了土地投機行為,推動了房價地價的上漲;市政配套設施的相對不足,引發大量矛盾;開發風險較高。
然而,11月21日,《中國房地產報》報道,建設部和國土資源部都否認了將對大盤進行調控。對此,有業內專家認為,政府控制的應該是土地出讓的總量以及城市規劃控制,而不應該是單個出讓地塊大小的控制。作為房地產市場來說,房地產企業對市場變化的反應最靈敏,它們纔最關心土地出讓面積的大小。
而記者也於最近了解到,很多開發商面臨著拿地困難的現實,甚至有外地品牌地產商進津不得不誠征土地合作伙伴,意欲與有土地儲備的開發商聯合開發。但是另一方面,不少開發商卻有大量土地囤積,靜待分期開發,而等待的時間往往是四五年,甚至十多年,也就是說,如果土地出讓規模過大,就會使土地供應轉化為產品供應的周期拉長,造成了土地的變相閑置,而住房市場卻有效供給不足。在多種因素的影響下,未來土地出讓規模大小如何,大盤開發將如何走勢,成為業界關注的焦點。
大盤開發,魔鬼還是天使?
記者從市場了解到,大盤開發、造城運動一直熱度不減。
對一些大開發商而言,大盤是彰顯實力、掘取財富的領地,而大盤也往往處於熱銷態勢,面對大盤的宣傳攻勢和規模效應,購房者往往對大盤趨之若騖。那麼,大盤開發的現狀如何?大盤開發的勢頭是不是仍會持續下去?
最近幾年天津大宗地塊出讓確實頗為盛行。中新置地老城廂、陽光100國際新城、大地12城、東麗湖•萬科城、天津灣、衛南窪……大盤項目不斷湧現,城市外圍的大盤項目更是呈現增多之勢。不但如此,目前市場上的“超大盤”也不斷出現,它們一般建築面積上百萬平方米,或者佔地面積近千畝,甚至萬畝。由於城市中心區的土地稀缺性使然,大盤往往出現在城郊地區。
港通(天津)置業有限公司總經理許志雄近日在他的博客上撰文說,大盤開發有較大的自由度和發揮空間,能保證產品品質的最優化設計,體現更完整的開發理念。對於開發商而言,規模化、集約化效應可以實現成本優化,提高產品的性價比,體現規模優勢和規模效益,同時,大盤的影響力有利於營造企業品牌和物業品牌,通過前期效應為後期推廣或其他品牌項目節約成本。
消費者李先生對大盤也有自己的一套理解。他說,他現在正在選房,比較喜歡大盤項目,“大盤一般都是一些大開發商在做,從產品的美育度方面來說,應該更值得信任。而且,在大的社區裡生活,可以體驗小生活大配套的享受,因為大盤通常配套齊全,從小區物業、會所、居委會,到商業、幼兒園、學校等一應俱全,在社區內就能享受完善的配套服務。”從李先生的神態中可以看出,他對大社區的居住充滿了向往。
而從整個樓市分析,最受矚目的往往是大盤項目。比如中新置地老城廂就一直備受關注,2004年,中新置地中標老城廂114公頃土地的開發權,除部分土地出讓外,一直在分塊、分階段進行開發。
2006年初,中新集團推出後現代城項目,很快被搶購一空。此後,11號公館也取得了良好的銷售業績。目前由中新置地投資有限公司開發的TOWN中堂城市別墅項目,以其大手筆和大氣派受到市場的熱烈追捧。此外,由中新華誠投資開發的城上城高檔豪宅項目,也即將隆重上市。“未來老城廂地區將規劃出一個‘新城’。”
不可否認,這一大盤開發項目,已經使老城廂的昇值潛力飛速提昇。
對此,天津市僑橋置業有限公司總經理洪志剛指出,做大盤所具有的優勢不容忽視,目前很多大盤確實做成了精品,比如梅江灣,配套設施等方面都做得很好,堪稱精品。
然而,大盤開發所可能出現的弊端也是我們不得不面對的問題。大盤不但開發周期過長,導致了土地的變相閑置,容易造成地區性房價壟斷,而且會引起產品老化現象,因為產品的設計往往在開發初期階段已經基本定型,而後期產品很可能會跟不上潮流。同時天津社會科學院經濟社會預測研究所所長盧衛也指出,因為大盤體量太大,往往是一邊開發,一邊規劃,容易造成整體規劃上的不協調。
北京萬盛華彩地產投資諮詢有限公司市場部經理謝海濱給出了進一步分析。最近,謝海濱在全國幾個大中城市考察了多個項目,他說,因為大盤間接等同於體量大、佔地廣,所以佔用資金多,而大盤的資金回籠周期相對較長,所以開發商的現金流壓力比較大,在資金的壓力下,很可能造成在建築施工上的壓力,一旦品控把握不好,結果就會事與願違。同時,謝海濱認為對於大盤來說,社區管理則顯得更為重要和關鍵,如果管理不好,大盤更容易滋生弊病。而大盤開發對配套設施提出了更高的要求,但是很多大盤處在城市邊緣,配套相對滯後。
高層開發將成趨勢
既然大盤有諸多利弊,那麼大盤如此強勁的開發勢頭還會持續下去嗎?盧衛指出,國家打算控制土地出讓規模,並不是限制開發大盤,而是使土地出讓達到合理的程度。同時,有業內人士也給出了相同的觀點,他們說要杜絕的不是大盤開發,而是大宗拿地。
但是,盧衛指出:“雖然國家並不是意在限制開發大盤,但多大的開發商也不會像過去那樣一次性拿那麼大規模的土地了,而且,國家也不會供應那麼大的地塊了。”也就是說,因客觀條件的限制,以後的大盤項目將會越來越少。事實正是如此,在天津土地交易中心網站上,從8月份以來的土地出讓結果可看出,除了幾宗10多萬平方米的居住用地,其他成交的居住用地的面積都在10萬平方米以下。
同時有專業人士預測,地塊出讓規模越來越小,而容積率會越來越高,所以高層住宅的逐漸普及也是未來的發展趨勢。而據某權威機構的最新一期市場調查表明,自2003年起,市民對多層產品的需求逐年萎縮,已從2003年時的89%下降到目前的54.5%;而對高層、小高層的需求則穩步上昇,接受比例從2003年時的3%,上昇到目前的35%。
然而,土地出讓規模的受限似乎讓一些實力開發商的“大盤攻略”難以有施展的拳腳,不得不與中小開發商同臺競技。這無疑會引發房地產開發企業競爭的進一步加劇,從而打破現有大開發商的區域壟斷。不難分析,不管是高層住宅的普及,還是區域壟斷價格的被打破,都有利於進一步穩定房價。(王金梅/李鐵峰)
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