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90平方米以下、70%以上細則出臺後,小戶型陸續登場,而金秋樓市,小戶型交易再次掀起高潮。然而仔細觀察可以發現,新上市的小戶型產品大多集中於近郊新型組團的大盤當中,市區、特別是中心城區小戶型供應依舊不足,那麼如今樓市實際的供需情況究竟如何?小戶型郊區化的原因何在?對於買房人、開發商以及整個樓市有什麼樣的影響?未來發展又將走向何方?
小戶型供應郊區成主流
盡管政府方面已經出臺了“新建商品房建築面積90平方米以下戶型要超70%”的新政,但目前的天津樓市、特別是環內中心城區市場中,小戶型供應依舊緊張。
根據《樓市》市場研究部提供的資料可以發現,市區內典型的小戶型產品極為匱乏,僅有金茂現場、後現代城、春和景明等少數幾個項目支橕,這些產品由於地段優越、配套齊全、總價不高,且室內功能齊全,所以迎合了市場需求,數百套小戶型基本上都在開盤不久後被一搶而空。
而市區其他大部分項目,如老城廂板塊的天津富力城、天津壹街區,廣東路上的華廈國際公寓,小成都道上的賽頓中心、犀地、大梅江板塊的華廈津典、梅江灣、卡梅爾、水岸公館等,小戶型僅僅是為大戶型所做的一種設計搭配,所佔比例通常不超過30% 。
相比之下,近郊、甚至遠郊的很多樓盤,推出的小戶型產品卻非常豐富。
西部新城板塊的大地12城、華亭國際、水語花城、假日風景四個項目均推出了大量的小戶型產品。其中,大地12城的主力兩室面積在80至100平方米,小三室面積在110至130平方米;華亭國際的主力戶型在90至120平方米左右;假日風景的寬景洋房,進深只有7米,兩室兩廳一衛的戶型都控制在94至102平方米;瑞景的首創•寶翠花都即將推出的11層小高層產品,一梯三戶,一室60餘平方米,兩室80至90平方米,三室110至120平方米,總價42萬至46萬元;奧林匹克花園主力兩室在80至90平方米,三室在110平方米左右。
大梅江南部的領世常春藤和親親家園,雖然都為低密度洋房產品,但戶型面積都控制得比較小。如親親家園,兩室兩廳最小面積86平方米,三室兩廳最小面積為110平方米。
此外,東麗湖•萬科城推出了小面積洋房產品,洛卡小鎮計劃在三期推出高層小戶型產品,富力在中北鎮的一個新項目也幾乎以小戶型為主。
三大原因促使小戶型郊區化
市區的小戶型供應之所以遠不及郊區小戶型。對此天津市城市科學研究會副會長王明浩分析說:“市中心小戶型匱乏的主因是近期城市中心城區的改造力度很大,而其改造的方向是以現代服務業為主,比如金融業、高級酒店、高檔寫字樓、證券交易所以及大型圖書館等等,住宅用地的供應量即會越來越少;其次,前幾年市中心的批地較多,但當時開發商對小戶型的認識不足,大多開發的大戶型。所以盡管新政規定,將確保各區域新建住房套型建築面積在90平方米以下住房面積不低於住房建設總量的70%,但新政的實施會有一到兩年的滯後期,遠水難解近渴。”
而針對郊區小戶型產品不斷放量的問題,天津市金茂投資發展有限公司營銷策劃總監姚塏說:“小戶型郊區化的特征越發明顯,是因為郊區項目一般都是大盤運作,少則二三十萬平米,多則超過百萬平米。這樣的大盤運作,一般運作周期為三至五年,具備一定的市場風險,只有通過豐富項目品種業態來規避風險,面對各層次客戶群,小戶型是這些業態的必然產物。
同時,郊區項目的單價和城市中心項目的單價差距已越來越小,有的個別郊區項目均價已超過市中心項目,這樣一來,就要面臨和市中心項目一樣的問題,就是總價過高,降低總價只有從降低套建築面積下手,小戶型就應運而生了。
另外,郊區的項目最怕“冷場”,也就是開盤沒有人氣,推出一部分小戶型先把人氣帶動起來,為以後大戶型的問世做好准備也是考慮因素之一。”
采訪過程中,記者遇到了一對前來看房的年輕情侶,很顯然,二人是為新婚購置婚房,張先生對記者說:“由於剛參加工作不久,手中幾乎沒什麼積蓄,購房的首付款全得仰仗父母,而我們又都屬於工薪階層,所以來看看郊區的小戶型,畢竟這裡的總款相對市區要低一些。”但隨即張先生又說:“由於從小一直生活在市區,已經習慣那裡的喧鬧,倘若真到這裡來居住,恐怕還得適應一段時間,再說我們的親戚朋友都居住在市中心,一旦工作忙起來恐怕都沒時間去探親訪友了。”
“而且要是買個大件去趟大商場也不如原來方便了。”宋小姐補充到。
二人購買郊區小戶型主要是因為經濟拮據,記者可以明顯看出二人臉上的些許無奈。
郊區小戶型亟需解決配套問題
綜合以上敘述,小戶型供應郊區成主流的現象更多是一種發展的無奈,也是開發商的應時之策,對於大多數買房人來說,郊區小戶型卻只能讓自己在解決經濟的窘迫之外,體驗諸多生活不便。
針對這個問題,天津世聯行房地產銷售代理有限公司策劃師黃玉奇對記者說:“原來的天津主要以第二制造業為主,所以相對白領較少,而現在隨著北方經濟中心地位的確立,越來越多投資公司進入天津,而且隨著70、80後一代的崛起,一些創意工作坊、廣告工作室等第三產業逐漸增多,這也就使得小戶型的需求量劇增,而小戶型的客戶群是對城市功能依賴最強的一個群體。所以我認為中小戶型應該開發在城市功能相對完善的區域。”
對此,天津中原物業顧問有限公司高級分析師王超說:“之所以中檔收入人群不願意購買郊區房源,主要是因為這部分人對公共配套的依賴程度較高。而現在很多郊區樓盤的配套不是很完善,業主入住後將面臨交通、看病、購物、小孩上學等一系列問題,必然會影響生活的品質。
如果郊區的樓盤先把配套問題解決好,那麼這個問題就迎刃而解了,應該是把人群主動吸引過去,而不是迫使過去,反之,如果一個項目長時間無法完善配套,將會面臨人流回潮的現象,前面大寺即是一個例子,由於其配套不到位,生活不便利,很多居民又再次置業往市中心回流。
小戶型的郊區化給不少業主帶來了生活上的不便,針對這種情況,王明浩說:“從城市整體規劃布局上,政府方面應該盡快興建大型的公交配套,以使得居住在郊區的中等收入人群能夠出行便利,其次,開拓中心城區二手房市場,讓那些需要居住在市中心的人群購買二手房或租房,如果這兩點做得很妥善的話,應該說,對一個城市的長遠發展是一個利好因素。
按照城市發展的軌跡來看,將人口疏散至郊區,在各大配套逐步完善的情況下,應該是一個城市復興的標示,而如果配套問題得不到解決,將引發一系列的問題,小戶型的日趨郊區化已經擺在眼前,其到底是一個城市復興的訊號還是市場現階段進入的一個誤區,我們還需拭目以待!(張福娜/傅晶)
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