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新的一年,新的輪回。預測全年的房價走勢似乎成了房地產市場的必修科目。不知道有沒有研究機構,把過去一年杭州透明售房網上每一天的交易均價串成一張『K線圖』,如果有這樣的圖,顯然已經不可能出現坐直昇機迅猛上揚的跡象。習慣在歲末年初盛行的『泡沫』論,也沒有襲擊2007年的杭州樓市。但是最近頻頻有研究機構發布觀點,認為中國在面對『人民幣昇值』、『房產「綁架」銀行』等宏觀形勢之時,要格外記取日本當年的房地產泡沫教訓,避免重蹈覆轍。這些看起來很專業的分析,很容易讓我們信服。
然而,也有一些非常了解日本房地產發展歷史的專家認為,導致日本房地產泡沫破滅的主要原因既不是日元昇值,也不是金融泡沫,而是日本政府在1991年制定的地價稅以及稍後實施的定期租地權。據悉,日本的地價稅是從1992年開始實施的,要義是無論地價上漲還是下跌,即使不進行交易,凡是土地持有者都必須向政府繳納土地持有稅。這等於加大了土地的持有成本。由於此前日本股市泡沫已在1990年初宣告破滅,人們對未來經濟及資產價格前景持悲觀態度,於是,加大的土地持有成本迅速演變成大企業減持房地產的力量,以至於地價持續下跌。
值得注意的是,日本實行的定期租地權不是70年,而是50年。這等於加快了土地的周轉速度,並在一定時期內加大了土地供給,於是地價出現下跌。鑒於中國現行的住宅土地使用權為70年,大大超過一般的住宅使用壽命,因此,不會像日本那樣因實行50年定期租地權而對增加土地供給構成實質性影響。另一方面,由於中國的住宅土地使用權是建立在公有或國有制基礎上的,因此,即使在期滿後,土地能否重新進入市場也是由政府決定的,很難出現在私有制下土地多頭供給並充分受市場需求左右的情形。
當然,我們無意斷言日本房地產泡沫教訓肯定不適用於中國,但是,在吸取教訓之前,應當首先明確什麼是教訓,而不能不加區分地把日本經濟的所有消極現象都概括為教訓。毫無疑問,不存在因果關系的現象,無論如何消極,都不足以構成教訓。
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