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濱海新區大項目不斷落戶的同時,也迎來了一大批高層管理人員和技術人員在濱海工作,他們的到來使得中短期的居住需求激增。
目前濱海新區的公寓項目分為經營性公寓和公益性公寓。公益性公寓包括學生公寓、老年公寓、軍官公寓等;經營性公寓分為居住型、混合型、酒店型三種。
在以往的經營性公寓(包括白領公寓、酒店式公寓)項目管理中,對於配套指標、配套費以及物業管理的規定都比較模糊。金茂投資發展有限公司姚經理介紹,從目前市場上所謂的酒店式公寓來看,因為結合居住和服務,可能投資人、產權人和使用者以及經營者是分開的,造成管理困難。記者了解到,日前本市已經制定並實施《公寓項目建設管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》),《辦法》中的公寓項目特指經營性公寓。
作為公共設施的經營性公寓,按照該辦法規定,其建築外檐按公建標准控制,建築外部不得設置陽臺,規劃間距按公建標准執行,物業管理用房等相應配套服務設施按照《天津市物業管理服務用房管理辦法》(津政發〔2005〕95號)的規定在公寓內部安排。
居住型公寓的配套公共服務設施,按居住區公共服務設施定額指標安排,或者按居住區標准繳納小配套費。混合型公寓的配套公共服務設施,按居住區公共服務設施定額指標的50%安排,或者按居住區標准的50%繳納小配套費。機動車車位均按照《天津市建設項目配建停車場(庫)標准》(DB29-6-2004)規定的住宅配建指標執行。酒店型公寓的各項規劃指標按照公共設施標准執行。機動車車位按照《天津市建設項目配建停車場(庫)標准》(DB292004)規定的酒店配建指標執行。
國土房管部門有關負責人介紹,居住型、混合型公寓建築標准層層高必須控制在3.6米以內。標准層層高大於3.6米且小於等於4.8米時,不論層內是否有隔層,建築面積計算值均按該層水平投影面積的1.5倍計算;標准層層高大於4.8米且小於等於5.4米時,不論層內是否有隔層,建築面積計算值均按該層水平投影面積的2倍計算。酒店型公寓建築標准層層高大於4.8米且小於等於5.4米時,不論層內是否有隔層,建築面積計算值均按該層水平投影面積的1.5倍計算;標准層層高大於5.4米且小於等於6.6米時,不論層內是否有隔層,建築面積計算值均按該層水平投影面積的2倍計算。門廳、大堂、中庭、內廊、采光廳等不計入超高范圍。
在《辦法》中,特別規定經營型公寓必須在《選址意見書》中明確居住型、混合型或者酒店型公寓的性質、規模和類型。在土地管理中,居住型公寓的用地類別歸屬為住宅用地,混合型公寓的用地類別歸屬為綜合用地,酒店型公寓的用地類別歸屬為商業用地。居住型公寓的空調室外機不得外露,混合型公寓須設置戶式空調,酒店型公寓須設置中央空調。居住型公寓的房地產權屬登記參照住宅有關規定辦理;混合型公寓、酒店型公寓的房地產權屬登記參照非住宅的有關規定辦理。
此外,經營性公寓建築面積或其計算值超出土地出讓合同約定的,須按照市政府《批轉市規劃和國土資源局、市建委關於加強經營性開發建設項目用地規劃管理試行辦法的通知》(津政發〔2005〕20號)規定辦理相關手續。經營性公寓的市政基礎設施配套費,按照《天津市市政公用基礎設施大配套工程收費管理辦法》(津價房地字〔1996〕312號)規定的標准收取。
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