|
||||
隨著『90平方米以下住房要佔開發總面積的70%』新政的逐步實施,2007年樓市中小戶型供應將會迅速增加,市場供需結構性矛盾有望得到緩解。然而專家也提醒購房者,並不是所有的小戶型都值得購買,應按照個人不同需求,從地段、配套、房型以及未來的昇值潛力等方面綜合考察,選擇真正適合自己的小戶型。
公建性用地的小戶型慎選
根據有關法規,目前我國土地出讓類型分為居住用地、工業用地、科教文衛體等福利性質用地、商業旅游娛樂用地、綜合或其他用地和農民房用地六大類。其中,第一類就是人們常說的商品房用地,全國統一執行的土地使用年限為70年;第二、三、四、五類為統稱為共建性質用地,除第四類土地使用年限為40年外,其餘三類均為50年。
專家提醒,土地屬性屬公建性質的小戶型樓盤,本質上並非住宅。除了土地使用年限要比普通住宅用地短以外,還有其他與普通住宅不同的地方:第一,房屋公攤面積更大;第二,稅負更高,無法享受住宅所享受的契稅優惠;第三,水、電、物業費等使用成本更高;第四,按揭貸款年限更短,通常只有6到10年,貸款首付比例也高達5成;第五,一般情況下沒有單獨的廚房;第六,無法辦理住宅產權證,一般情況下不允許落戶(遷戶口)等。
對於購買小戶型後出租或辦公司的投資型購房者而言,這些問題影響並不大;而對自住型購房者而言,這些卻會直接影響到自身利益。因此,購房者在簽定購房合同前不僅要注意查看『五證』,還一定要注意土地使用權證上載明的使用性質和使用年限,就房屋用途的條款詢問清楚,約定明確。
配套不完善的小戶型慎選
購買小戶型的消費者,經濟實力大多不夠強,他們對周邊各類市政配套的依賴比大戶型購買者更高。然而現在有些偏遠地段的樓盤,為了迎合市場,也推出大量小戶型產品。對於這種項目,普通購房者需要仔細考察。
專家介紹,對小戶型物業的配套,無論是自住還是投資,都應從三方面進行考量。首先是生活便利性,看看周邊的超市、賣場、醫院、學校、幼托、銀行、餐飲、文娛等生活配套設施是否齊備。對於一些新興居住組團,則要看它的各種規劃是否完善,配套是否和住宅同步開工建設。
其次是交通狀況。小戶型購房者擁有私家車的比例通常不高,更依賴公共交通出行,因此要考察項目周邊現有公交線路如何,將來是否會有軌道交通等。一般地鐵沿線的小戶型最值得購買。
再次是居住環境。以小戶型為主的樓盤通常居住密度大,人員流動性高,未來物業管理難度大。因此,最好選擇那些社區周邊綠化狀況良好、人文景觀豐富、周邊居民素質高的樓盤。
第四是昇值潛力。很多業主購買小戶型是為了過渡,幾年後還會二次置業,因此應該挑選具有昇值潛力或保值功能較強的區域,而那種周邊同等類型項目紮堆、消費購買力低、配套又不完善的區域,則盡量不要選擇。
結構不合理的小戶型慎選
小戶型受建築面積所限,在房型設計上難度也比較大。個別開發商將小戶型看作是大戶型的陪襯,設計上不用心,也造成市場中出現了一批結構不合理的小戶型。如有些小戶型采取『直套式』設計,進深面寬不成比例,居室、廚、衛同在一線,采光、通風不充分;有些得房率低於60%,空間面積低於30平方米,只能擺下一張床、一張桌子和櫃子,衛生間只能站進一個人;有些無獨立廚房,沒有起居的活動空間,沒有窗景,儲藏室、小陽臺、玄關等只是空中樓閣。住在類似的小戶型裡,既不舒適又不方便,同時也會影響到將來轉手時的價格。
據專家介紹,小戶型的房型通常在以下三方面容易出現問題。一是過道面積過大或不合理。面積過大會造成浪費,而如果設計不合理,會影響到其他房間的使用。最常見的是走道設計在客廳中間,動靜功能不分。
二是區域分割不合理造成浪費。如果在戶型設計時將房間分割得不太合理,極容易成面積浪費。比如在本應為餐廳區的地方分割出一個儲藏間,結果造成儲藏間周圍根本無法利用。
三是房間面積比例不當。每個居室都有一定的面積要求,如果小於這個要求時,便會影響其居住功能。比如客臥開間不足,居住其中有局促感;臥室面積過大,擠佔客廳面積等。
相關鏈接:中小套型住宅設計九大原則
建設部住宅建設與產業現代化技術專家委員會委員、《90平方米以下住宅設計要點》研究編制課題組組長趙冠謙在『中國創新90中小套型住宅設計競賽』頒獎典禮上指出,中小套型住宅不是低標准、寒酸、貧窮的同義詞,設計應堅持以下九大原則。
一、應充分反映居民的居住行為規律,符合生活方便、合理、舒適、安全、健康等要求。
二、要做到功能分區明確,平面布置緊湊,交通路線短捷。
三、各功能空間的面積要適當,通過安排好必要的家具、設備、設施的位置和人體活動的方位,來滿足居住需求。
四、室內空間應該適用,可以根據家庭的生命周期、生活模式、職業更換等變化進行調整。
五、應該充分利用空間,比如將餐廳和廚房合起來,將起居室和書房合起來,以提高空間利用效率。
六、應該具有良好的日照、采光、通風,采用實用技術提高室內環境性能。
七、采用多套組合單元,減少公攤面積,並減少多套組合單元間互相乾擾、互相遮擋的問題。
八、應積極采用模塊化設計,推廣全裝修,提倡工業化,推進住宅產業化。
九、應控制住宅的面寬,控制窗牆面積比等,以實現節地節能。(姜昊)
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||