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清議:滇瓊蒙冀浙明年房價上漲最快
不能准確界定住房的性質究竟是消費品還是投資品,可能是導致國內針對房價的辯論不僅嚴重分歧而且充滿謬誤的根結所在。那些誤以為住房是消費品的人,其中包括相當一批所謂的專家學者在內,大都主張或贊同將房價納入消費者價格指數(CIP)的統計范圍,進而把控制房價上漲與控制通脹相提並論,進而把自己扮演成堂吉科德式的人物,認為自己的一言一行都是在為百姓謀福利。再這樣下去,我很擔心在國內房地產領域逐漸形成類似臺灣藍、綠兩大陣營不分青紅皂白盲目對峙的局面。
如果是這樣的話,國內經濟數據恐怕真的要極富『中國特色』了,其結果會讓全世界都看不懂。舉例說來,按照一些人建議的房價應當佔CPI權重30%計算,當兩個月前英國哈利法克斯銀行發表的研究報告稱最近10年英國房價累計漲幅超過1000%或10倍的時候,有誰會相信英國同期CPI累計漲幅可以超過350%呢?據英國國家統計辦公室(Office for National Statistics,ONS)提供的數據,最近10年的英國CPI年度漲幅平均不到5%。
無論從哪個角度看,住房都屬於投資品,要麼是固定資產,要麼是投資性房地產。前者以自我居住為目的,後者以賺取租金或增值後轉讓或兩種兼有為目的。這都是早有定論的說法,而且被寫入了企業會計准則,根本無需辯論。
需要強調的是,千萬不要用有色眼睛來看待投資性房地產,它並不是投機工具,更不是虛擬經濟,倒是足以形成一個很大的產業,並在GDP當中佔據重要地位。例如,英國的第一大產業就是住房出租業,其次纔是教育。在我看來,像是北京、上海、深圳這樣的大都市,當第三產業佔GDP的比重超過70%以後,住房出租業也將逐漸發展成為最主要的城市產業。應當說這並不算是很遙遠的事,充其量在未來10?15年以後就可以看到,而國內二、三線城市也將緊隨其後。到那時,國內住房出租業未必不會發展到一個年生產總值高達數萬億元(按GDP收入法計算包括折舊加出租淨收益)的產業。
不誇張地講,在目前擁有住房或能夠買得起商品住房的人當中,大部分都有希望在未來分享住房出租業這個產值規模高達數萬億元的大蛋糕。應當說,這是由住房的使用壽命和家庭收入伴隨經濟增長的長期趨勢決定的。如此說來,就算你可能在未來10年內還不打算加盟住房出租業,或者現在購買住房的目的是為了滿足本人及家庭成員的居住需求,但是,你也必須用投資性房地產的眼光來看待住房。當然,這也是打算購買住房的人和已經擁有住房的人都需要關注房價的原因所在。
如此說來,哪裡的房價上漲最快是一個非常實惠的話題,一方面連接著購房者或住房租賃者的錢袋,另一方面與房地產開發企業的商業計劃以及賬面業績有關。與此同時,它也是一個頗為嚴肅的話題,需要借助統計數據進行全面而深入的專業分析。請原諒,出於篇幅以及隨後媒體發表連帶利益方面的原因,我只能在這裡向大家介紹明年房價上漲預期最快的5個地區,而不能提供一份全面的國內房價上漲預期地區排行榜。需要說明的是,本項研究雖然以省級地區為單位,但基本上囊括了國內幾乎所有一線及二、三線城市。
可供選擇的房價上漲預期工具
盡管住房屬於投資品而不是消費品,但就價格波動而言,二者毫無區別,都是由市場供求規律決定的——供不應求價格上漲,供過於求價格下跌。具體說來,住房市場的供給包括住房施工面積和竣工面積。其中施工面積又稱已開工或在建面積,竣工面積是指已建成並可交付使用的面積。確切地說,考慮到施工面積當中又包括已封頂並獲准預售的面積和尚未封頂並不得預售的面積這兩個組成部分,因此,一段時期內住房市場的有效供給是指住房竣工面積和已封頂並獲准預售的施工面積。由於目前的統計數據沒有對已封頂並獲准預售的施工面積作單獨披露,因此,只能采用竣工面積作為有效供給數據。另一方面,籠統的住房市場需求既包括已實現的需求,又包括潛在或尚未實現的需求。考慮到後者存在較大的不確定性,因此不當作一段時期內與有效供給相對應的有效需求來看待。所謂已實現的需求當然是指住房的銷售面積。
接下來,分析各地房價波動趨勢便有了一些非常簡便的工具。人們可以計算住房竣工面積增長率(本期竣工面積/上期竣工面積),用以觀察市場供給的變化情況;可以計算住房銷售面積增長率(本期銷售面積/上期銷售面積),用以觀察市場需求的變化情況;還可以計算需求超前增長幅度(銷售面積增長率-竣工面積增長率),用以判斷市場變化是否處在供求平衡狀態。通常可以把握的規律是,在需求超前增長幅度為負數時,也就是銷售面積增長率小於竣工面積增長率時,表示市場存在一定程度的供過於求現象,於是房價難以上漲或至少是漲幅較小;在需求超前增長幅度為正數時,也就是需求增長率大於供給增長率時,表示市場存在一定程度的供不應求現象,於是房價通常會出現上漲,並且正數值越大漲幅越大。
比如說,當我們知道2005年寧夏住房銷售面積增長率為22.65%,竣工面積為較高的32.50%,相應的需求超前增長幅度為-9.85個百分點時,不能不產生那裡的房價明年上漲較為緩慢的預期。再比如說,但我們知道2005年雲南住房銷售面積增長率高達150.68%,而竣工面積增長率僅為33.22%,相應的需求超前增長幅度為117.46個百分點時,很容易產生當地未來房價將快速上漲的預期。與此同時,浙江住房銷售面積增長率為89.66%,竣工面積增長率為18.31%,需求超前增長幅度為相對較低的71.35個百分點。由此產生的預期是,雖然浙江房價明年同樣將快速上漲,但漲幅很有可能落伍於雲南。由於各地區近年來在住房施工面積增長率、竣工面積增長率以及銷售面積增長率之間存在非常巨大的差距,進行這樣的比較分析並不困難。
不過,采用比較需求超前增長幅度或供給與需求增長率差距的方法來預期各地房價上漲存在一個重大缺陷,這就是雖然某些地區一段時期內住房銷售面積超前增長的幅度較大,但假如以往積累的竣工面積較大,以至於銷售率相對較低,其結果不一定會表現為未來房價上漲,而將更多地表現為消化空置住房。
銷售率是指已實現的需求對供給的比率。住房市場存在兩種銷售率,其一是銷售面積對當期竣工面積的比率,計算公式為銷售率1=銷售面積÷竣工面積×100%;其二是銷售面積對當期施工面積的比率,計算公式為銷售率2=銷售面積÷施工面積×100%。需要說明的是,由於銷售面積當中往往包括部分已封頂但尚未竣工的施工面積,因此銷售率1可以超過100%,而銷售率2不可能超過100%。進一步說,考慮到所謂空置面積是指竣工面積當中尚未銷售或出租的部分,因此,當銷售率小於100%的時候,就意味著市場上存在著住房空置的現象,並且空置率總是小於銷售率1與100%的差額。
例如,雖然青海最近5年住房銷售面積年均增長率高達42.56%,竣工面積年均增長率僅為10.29%,需求超前增長幅度為32.27個百分點,後者在同期國內地區排名當中名列第一,但由於當地同期年均銷售率1僅為63.71%,表示在全部竣工面積當中至少存在36.29%的空置率,所以那裡的房價至少在隨後兩年內難以出現快速上漲。
銷售率2的特殊涵義是,在不改變施工進度以及未來一年的銷售面積不低於本期的前提下,按照本期銷售面積計算,期末施工面積可供銷售的時間。比如說,2005年內蒙古住房銷售率2為51.05%,意味著年末施工面積僅能滿足未來不到一年的銷售需求。考慮到需求剛性,最近5年地區生產總值增長率全國排名第一的內蒙古隨後幾年的住房需求很難出現負增長,加上針對房地產的宏觀調控政策傾向於降低住房用地供給增長速度,因此,那裡的房價不僅已在2006年出現較快的上漲,而且2007年也將繼續快速上漲。對比之下,重慶2005年住房銷售率2為較低的26.92%,全國排名倒數第一,意味著即使未來施工面積和銷售面積都不再增長,年末施工面積也可以滿足3年以上的銷售需求。於是,預期重慶房價在2007年出現較快的上漲顯然是不恰當的。
以加權銷售率預期房價上漲
以上分析結果表明,僅僅依據住房銷售面積增長率、竣工面積增長率並通過比較銷售面積或需求超前增長幅度的方法,並不能保證在回答哪裡的房價明年上漲最快這一問題時不出現答案與相關統計數據之間的邏輯性失誤。應當說,最近年度的住房銷售率是更為理想的房價預期工具,理由是該等指標不僅同樣可以反映市場的供需狀況,而且其中也包括了銷售面積和竣工面積增長因素。比如說,如果不是2005年雲南住房銷售面積增長率大幅領先竣工面積增長率117.46個百分點,當地同期銷售率1也不會達到213.97%的全國最高水平。
考慮到住房施工周期較長以及住房市場變化存在較強的慣性特征,在預期各地房價未來變化趨勢時,僅僅計算並比較最近1年的銷售率是遠遠不夠的,很有必要計算並比較最近5年的銷售率,而且不僅要計算並比較銷售率1,還要計算並比較銷售率2。為此,要想獲得較為優化的預期結論,有必要采用加權銷售率這一經過優化的綜合性房價預期工具或指標進行分析。
那麼,在加權銷售率這一指標當中,如何確定不同銷售率各自的權重系數呢?分析性復核結果表明,首先,最近1年的銷售率2應當佔據較大的權重,因為年末施工面積是決定未來1?2年供給增長的決定性因素,我相信40%的權重系數是比較恰當的。其次,最近5年的年均銷售率2雖然能夠反映期內住房市場的總體供求狀況,但由實效性決定的重要性顯然要比最近1年的銷售率2低,因此我相信其權重系數可確定在10%的水平。第三,由於應當同時考慮最近1年和最近5年的銷售率1對未來房價預期的影響,而且很難說其中哪一個指標更重要,因此,它們應當各自獲得25%的權重系數。由此形成的計算公式為:加權銷售率=25%最近1年銷售率1+40%最近1年銷售率2+25%最近5年年均銷售率1+10%最近5年年均銷售率2。
依據國家統計局提供的各地區住房施工面積、竣工面積以及銷售面積統計數據,按照上述未來房價預期方法,可以計算出不同地區的加權銷售率,並按照該項指標從大到小的順序得出國內房價上漲預期地區排名,准確地說是國內房價上漲預期強度排名。
排在前5位的地區依次是雲南、海南、內蒙古、河北、浙江,其各自的加權銷售率分別是105.38%、83.56%、79.61%、75.92%和75.48%。我相信它們將是明年國內房價上漲最快的地區。一個明顯的信號時,盡管在許多人心目當中北京、上海、廣東的房價上漲最快,但統計數據分析的結論卻與此大相徑庭。在很大程度上,這與人們以往持有的國內二、三線城市未來房價上漲速度將加快的觀點是頗為一致的,至少是為這一觀點提供了詳細的注解。
考慮到雲南、浙江同時也是最近年度住房銷售面積增長率領先竣工面積增長率幅度最大的兩個地區,因此預期兩地房價明年上漲最快應當不會存在很大的分歧。預期海南房價明年上漲最快的理由,主要是由於那裡最近5年的銷售率1平均高達123.52%,其中2005年的銷售率1高達155.83%,分別在全國排名第一、第二。後者又主要是由2005年銷售面積增長率高達105.01%,而竣工面積增長率僅為57.17%決定的。預期內蒙古房價明年上漲最快的理由與上述情況相類似,所不同的是當地2005年銷售率2高達51.05%,在全國同期排名第一。至於預期河北房價明年上漲最快的理由,首先在於當地2005年銷售率高達143.71%,在全國同期排名第四;其次在於雖然當地銷售面積增長率2005年為相對較低的49.4%,僅比全國平均水平領先3.53個百分點,但竣工面積增長率為極低的9.56%,比全國平均增長率14.9%的水平還要低。
順便說一句,為有助於更多的人理性分析國內各地區明年房價上漲趨勢,我將在此項研究成果正式公開發表時提供全面的數據,不僅包括一份全面的國內房價上漲預期地區排行榜,也將包括各地區最近5年住房施工面積、竣工面積和銷售面積以及相應的增長數據。
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