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『買房,還是不買房』成為歲末眾多中國人的哈姆雷特式自詰。『奧運大限』的傳聞,宏觀調控的兌現,甚至結婚率的未來下降趨勢,都成為影響這一答案的擾動函數,然而誰又能猜到那個真正的結果呢?
范小娟開始急了。『家裡的錢還沒寄到。』這幾天,她一直在忙著四處向朋友借錢。2006年12月16日,她訂了一套30多平方米的小戶型。范小娟的策略是,先借錢應應急,交完定金把房號拿上,免得等家裡的錢寄來之後房都沒了。
范小娟買的這個樓盤位於北京望京地區。這是一個以30?90平方米為主的小戶型項目,開盤價格9400元/平方米。據統計,該項目在開盤當日,就認購了320套,佔開盤總量576套的56%,認購金額高達1.9億元。
忽悠與被忽悠的
在年底的京城樓市,這並非個例。北京市房地產交易管理網的數據顯示,2006年11月份,北京住宅期房網上簽約日均482套,略低於3月和4月;而截至12月25日,12月份卻已有7天單日期房現房簽約數超過600套。有媒體稱『恐慌性購房再次出現』。
由於一系列的地產宏觀調控,2006年北京地產的『金九銀十』期間,沒有了往年的熱銷景象。但人們不解的是,為什麼在2006年即將過去的12月份,樓市卻突然發力,引發新一輪的『恐慌性購房潮?』他們為什麼這個時候急著買房?
新增供應量的減少是一個重要因素。來自北京市房地產交易管理網的數據顯示,從2006年9月份開始的連續3個月,住宅期房新增供應量都小於當月銷售量,這是近年來首次出現的新增供應小於銷售量的情況。而且,新開樓盤數量明顯減少。
當然,在一定時間的觀望無效之後,人們『買漲不買跌』的心理又開始作怪。
『實在是等不下去了。』屬於『80後』的范小娟坦言,早在2005年的時候,她就已經開始計劃在北京買房,那個時候,她一直喜歡的望京地區房價也不過6000元/平方米。而今,這個區域的新房均價,已經達到了9500?15000元/平方米。
范小娟的一位同事,2004年在靠近通州的地區,買了一套近100平方米的房子,如今已經昇值了20多萬元。盡管她同事房子的昇值只是表面的,並沒有帶來現金價值。但這個漲幅,多少讓范小娟為自己當初所選擇的觀望而後悔不已。
范小娟的另一個考量是,這次開盤的項目屬於小戶型,而望京地區目前在售的主力戶型,是以100平方米左右的兩居和130平方米的三居為主。『等2008年底入住的時候,我估計也該結婚了,正需要房子住。』范小娟解釋說。
孫芳是一位地產記者。連續兩個月來,不斷地有朋友找到她,希望能幫忙找找開發商。以往找過來的人基本都是要求開發商打點折扣,如今這些人只要求能拿到房號就足以了。不過,即使是與開發商關系不錯的孫芳,現在也難以要到房號了。
『開發商說不好意思,找的人實在太多,房子實在太好賣了。』孫芳說。她的另一個感受則是,地產廣告也日漸減少,至少少了30%,而此前她所在媒體正是靠大量的地產廣告養著。『如今不需要太多的廣告,開發商也不愁賣不出房子。』孫芳說。
然而,令孫芳耿耿於懷的一件事,是上個月某開發商對她說,項目賣得很好,沒房號了。但是前些日子她不留神在北京市房地產交易管理網查到,這個項目300多套房子纔賣掉160多套而已。『我和我朋友都被開發商忽悠了。』孫芳說。
2007年買房合適嗎
過去的2006年,對於計劃在北京購房的人來說,觀望或買房都是最令人痛苦和後悔的選擇。據統計,2006年的北京,在6?10月間,房價同比分別上昇了11.2%、11.1%、11.4%、10.3%和10.7%。
有專業人士表示,2007年的房地產行業將是政策導向下的『執行年』。2007年的房地產行業正處在變革的前夜。因為,中國房地產的發展戰略,正在從產業政策向公共政策回歸。在這樣的背景下,2007年的房價走勢成為眾目所在。
『2007年的房價將依然堅挺。』記者接觸的多位專家均如此判斷。中信證券地產分析師段海瑞稱,2006年猛烈的宏觀調控並沒有使房價下跌。仲量聯行北京研究部主管凱安娜則認為,由於慣性的原因,2007年上半年住宅價格仍可能上漲。
凱安娜同時認為,由於奧運會日益臨近,許多潛在的買家可能選擇持幣待購,從而造成2007年交易量的短期下降。偉業顧問預計,2007年北京一手住宅市場新增住宅供應量將大漲,漲幅超過50%;成交均價漲幅放緩,回落至10%左右。
近日中國人民銀行研究局專題課題組的研究表明,2006年,全國只有上海和北海的房價處於下降態勢。其餘均有不同程度的漲幅,其中漲幅大的主要有深圳、北京、大連、廈門、天津、沈陽、南充等城市。
其中,上海房價在2005年瘋狂領跑全國之後,因為國家的強力宏觀調控而急速下降,直至穩定,成為許多人關注的焦點。人們開始期待北京的房價能像上海一樣,因調控而受到控制。坊間也曾不斷地流傳,2008年奧運會結束之後,北京的房價就會下跌。
『中國房價高漲,主要是受資金推動和地方財政政策的影響。中國房價2007年將進入調整期,2008年或2009年將進入谷底。』著名經濟學家謝國忠,在『財經2007年會:預測與戰略』各行業分會上拋出此觀點。
不過,這個預言也並非沒有道理。2006年頒布實施的一系列宏觀調控政策,盡管在當年因為周期性的緣故,並沒有顯露出其應有的效果。但本刊接觸的不少專家認為,這些效果將在2007年下半年逐漸顯露。『因此,下半年房價將趨於穩定。』凱安娜說。
很多專家認為,2007年可能實行的宏觀調控分區域區別對待,對大戶型保有環節征稅、物業稅可能開征、農地直接入市等諸多政策也將在一定預期上抑制房價的上漲。
偉業顧問的研究表明,作為2006年宏觀調控中最具分量的一筆,『90平米-70%』政策無疑對調整住房供應結構、引導合理消費有著積極而深遠的意義。但該『政策對住宅供應結構的影響效果,在2007年暫時無法體現,長遠影響會在以後逐年釋放』。
中國社會科學院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立,從人口結構的變化分析說,2008年之後的結婚人口比2008年之前下降30%多,因此,2008年之後的房價可能會下跌。『2008年將是中國房地產市場的真正拐點,當前的房地產喧囂可能很快將會結束。』尹中立說。
全國工商聯房地產商會會長聶梅生在接受記者采訪時認為,如果政府能下大力氣把廉租房、經濟適用房建設做好,2007年房價一定會平抑。『當中低收入人群可以得到足夠的住房保障時,只佔部分市場比例的商品房將缺乏價格飛漲的支橕。』社會學家、中國人民大學教授鄭保衛說。
在談到2007年是否適合買房時,本刊接觸的專家均認為,要根據自己的實際需求來做決定,切忌盲目跟風。『沒房子的買房人,可以根據自己的購買能力進行置業;而已經有房子的人,沒必要在這個時候買房進行投資。要謹防被忽悠。』段海瑞對記者說。梯級消費顯端倪
『恐慌性購房潮』的背後依然有理性者的存在。周朝迎是一位IT行業的白領,工作已經4年多,存款也足夠付個首付買套房了。但畢業後的這4年多,他一直租住在公司附近的一個小區裡。盡管,他身邊的朋友或同事,一個個都貸款買了房。
『在結婚前,我並不認為租房不好。』周朝迎說。在他看來,貸款買的房也不真正屬於自己,而屬於銀行。『與其為銀行打二十幾年的工,當房奴,不如租房來的省事和痛快。』目前他大部分資產還是股票形式。
國際清算銀行(BIS)日前發布季度報告指出,中國人在超前的不理性消費下,在低門檻的房貸『引誘』下,必然淪為『房奴』。調查顯示,在貸款買房的人當中,54.1%的人月供佔其收入的20%?50%,甚至有31.8%的人,月供佔到了其收入的50%以上。
大學時學期貨交易專業的周朝迎認為,目前的房價太高,只有在房價降到他的心理價位,他有能力一次性付款時,他纔會考慮擁有一套屬於自己的房子。『到時候,或許會將手中已經到期的期權套現,拿去買房。』周朝迎說。
長久以來,在中國人的傳統思想裡,有房纔算有家。有專家指出,中國大陸的住房自有率高居世界首位,城鎮家庭為80%,農村為100%。但其實在發達國家,居民平均住房自有率也僅為50%左右,美國是65.5%,瑞士是42%,英國是46%。
事實上,在歐美、日本和香港地區,也不是多數青年人剛參加工作便去買產權房。流行的住房時尚,是先租房後買房的『梯級住房消費『模式。『這是市場經濟社會中最被提倡的住房消費觀念。』一位專家說。
在『國六條』中,『合理引導住房消費需求和消費模式』,開始成為調控的手段之一。『國六條』甚至提出,要『積極發展住房二級市場和租賃市場,有步驟地解決低收入家庭的住房困難。』這可謂政府首次旗幟鮮明地倡導『梯級住房消費』。
而此前,『一次到位』的購房理念,正是政府1998年以來持續鼓勵而形成的。當年為啟動住房改革和房屋商品市場,政府倡導了『人人擁有一套產權房』的消費觀念。當時房改政策的出臺,也正是出於拉動經濟增長,拉動內需,消化存量貨幣的考量。
『我愛我家』的最新研究表明,在2006年,傳統求學旺季(6?9月)的到來,再加之新政所導致的原有購房者猶豫觀望,使得8月租賃市場總體客戶需求,首次超過了市場供給水平。『棄買求租現象在北京的住宅租賃市場漸露端倪。』而千萬家總經理華國強認為,梯級消費觀念更趨成熟,置業分流有助房價回落。
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