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時至2006年終,人們盤點一年的財富大戲就不得不把創富最猛的煤老板與富豪最多的地產商並駕齊驅地看待——煤價與房價的高企以及對不可再生資源——煤炭和土地的壟斷開發經營使他們同時一夜暴富,房市與煤市一樣秩序混亂,一樣充滿暴利和黑色……
從『房價高漲難抑』到『礦難頻發』
2006年,對於普通百姓而言,體會最深的物價恐非房價莫屬。這種感受就一個字——貴。
煤老板買底商:數千萬元一次拿下
近日,法新社的一則報道掀起了一場對房地產開發商的網上聲討。該報道說,勞斯萊斯汽車公司董事長伊恩·羅伯特森日前在香港半島酒店對外透露,一名北京房地產開發商買走了該公司有史以來最貴的一款超豪華勞斯萊斯轎車。
再看煤老板,他們買房時一擲千金的故事版本有很多。
地產商VS煤老板:誰比誰更黑?
就像北京房地產商買走全球最貴勞斯萊斯遭網民痛罵一樣,不久前,另有一則『80多名山西千萬富翁組團到北京看房』的消息面世,有山西人首先站出來表示不滿。『這80多名千萬富翁竟然大部分都是在山西從事煤炭行業的。』提起『臭名昭著的煤老板購房團』,這位山西人『出奇的憤怒』,『感覺像吃了蒼蠅』,受到了羞辱。
開發商『大魚吃小魚』小城市開發有人『偷著樂』
一線城市地產業加速整合
『我們公司今年沒做新項目的開發。』中國經濟時報記者最近從北京幾家中小房地產開發公司了解到,由於北京可開發的土地有限,加上土地出讓金的『昂貴』,還有銀行貸款也不像前兩年那麼容易申辦等眾多原因,今年這些公司有的是繼續建設去年未完成的項目,有的是守著去年沒賣完的尾房繼續銷售,還有的則是四處找地、找資金或者尋求其他企業合作。其中,也有公司開始萌生不再『戀戰』樓市的想法,嘗試著在其他行業尋找商機。
『不論是土地還是資金,我們都難以和大公司競爭。』其中一家公司的高層表示,一塊好點的土地『招拍掛』往往要引來幾十家開發企業競爭,中小企業拿地的難度可想而知。而且,現在銀行對中小房地產企業發放開發貸款卡得也越來越越緊,融資十分困難,他們也在努力尋求投資基金,通過轉讓項目股權等其他方式融資。
三四線城市開發潛力吸引開發商
『我覺得現在到三四線城市做房地產開發要比在一線城市容易。』湖北一位今年初涉房地產業的民營企業負責人告訴中國經濟時報記者,現在一線城市的房地產業競爭日趨激烈,加上宏觀調控使得土地、資金的獲得越來越難。因此,盡管其公司具備一定的資金實力,也有人找他入股合作在武漢進行地產開發,但他還是沒有『動心』。
中小開發商:我在這動蕩的一年裡
『早在2005年,我們就隱約感覺到房地產市場會越來越收緊,只是沒想到會這麼快,而且在2006年國家連續出臺這麼多政策,真有點適應不了——銀行收緊信貸,地價一路飛漲,剛想賣大戶型卻遇上了「90平米佔70%」政策,剛想做商住兩用卻又遇上了「住宅禁商」……』北京一位中小型開發商年底在接受中國經濟時報記者采訪時一直在感嘆:2006這一年,真是動蕩的一年。
資金緊張
『雖然資金實力有限,但憑借以前與銀行合作的經驗,只要手裡有地,在銀行貸款開發不是一件特難的事。』但是,隨後的銀行貸款經歷卻讓陳濤感覺,現在和過去不一樣了。
『好不容易拿到土地了,我們馬上聯系銀行商討貸款事宜,卻被告知光有土地還不行,要樓房主體結構達到一定高度以後纔能貸款。』陳濤告訴記者,當時公司為了拿地已經動用了全部資金,甚至還從朋友的公司借用了一部分資金。
戶型限制
『原本以為自己有了土地,就可以穩賺市場利潤了。真沒想到,銀行變臉,資金緊張,初次嘗試自己開發項目就遭遇了行業動蕩,而這種動蕩,纔僅僅開了個頭。』陳濤說,合作伙伴的進入為其帶來了充足的資金支持,在對項目進行全面設計、規劃後,公司向政府主管部門報批了規劃。
『按照過去的經驗,只要項目規劃設計不與國家相關政策有衝突,基本上就可以過關。』所以,規劃報上去以後,公司各個部門已經開始按照報批內容進行全面的細化設計了,包括推廣宣傳方案也都圍繞報批的內容進行了策劃。『但是沒想到,我們再一次遭遇了政策的衝擊。』陳濤很無奈。
土地稀缺
在房地產開發所有的資源中,土地是根本。『當上一個項目進入正常軌道後,尋找下一塊土地就成為公司的重點業務,但此時,地價已經今非昔比了。』陳濤向記者訴苦,城區裡的地塊大開發商早已爭奪得異常激烈,中小開發商根本不敢奢望。而位置相對偏遠的地塊價格也已不菲,就連郊區的土地也都是競爭者甚多。
『北京城八區的土地我們想都不敢想,所以將目標轉向一些爛尾項目和郊區地塊。』陳濤說,今年11月初,經過朋友介紹公司介入了北京四環內的一個爛尾項目,經過多次談判後雙方達成初步轉讓意向,總價達到十幾億元人民幣。但是,在談了近一個月的時候,這個項目還是失敗了,因為對方要求三個月內支付全部價款,『這對一個正在發展中的中小公司,太不現實了。』
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