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銀行信貸主導轉向資本市場主導
在過去的一段時間,上海股市正如過往的房地產市場一般掀動資本狂潮。只是,股市的潮起潮落,並非此消彼漲。
對於目前正在不斷增加的房地產上市公司而言,浙江綠城、世茂集團、合生創展,這些正通過各種方式進行融資,而其強大的資金實力則將保證其在國內的擴張之路。
當然,面對12月11日全面開放的國內金融市場,除去上市之外,國內房地產企業在邁向金融化的過程中,並非只有巨頭纔能獲得機遇。
資本市場主導
『就國內金融市場而言,無論是國有銀行的重組與上市,還是證券市場股權分置改革完成及保險業的快速發展,這些都為未來國內金融市場的發展提供了堅實的制度基礎與市場環境。特別是2006年底國內金融市場將向世界全面開放之後,國內金融市場將進入到一個前所未有的發展時期。』中國社科院易憲容曾經就國內房地產金融市場作過如此預測,在他看來,目前的這些發展或許可能為十年後的中國房地產金融市場提供了堅實的制度基礎與市場環境。
因此,十年後國內房地產金融市場肯定會改變以銀行信貸為主導的房地產金融體系,並建立起以資本市場為主導的房地產金融體系。更為重要的一點是,以易憲容的觀點而言,未來在以直接融資為主的這個房地產金融體系中,不僅有實力、規范的房地產開發企業能夠從股票市場、債券市場獲得資金,而且房地產信托基金、資產證券化等金融創新工具推出及金融創新市場發展,也會推動房地產金融的快速發展。
事實上,能預見到房地產金融未來的並非如易憲容這般的學者,更多的開發商已經在這一領域以更為實際的企業方式踐行。
地產外資大潮
但從目前我國的市場環境看,開發商依然主要依賴於銀行信貸,其他的一些融資方式剛剛興起,但如果銀行信貸管理越來越嚴格,開發商大力拓展其他方式融資渠道的戰略意義將逐步體現,而國際化和金融化的速度將會影響到國內所有開發商的未來命運。
另一方面,隨著我國經濟日益融入全球經濟,國際資本正加大進入我國力度,越來越多的國際資本開始認同我國的投資環境,也逐步獲得了較多的內地投資經驗,因此資本逐利的天性就必然導致部分資金加速流入我國市場。
這些國際資本全面介入房地產開發過程,並在最終消費者中比例急劇提高,必然會對房地產開發模式、產品質量要求、風險控制乃至銷售策略等方面產生重大影響。
已經可以預見的是,在不遠的將來,國外佔主導地位的專業化服務機構會越來越多地涉足國內房地產專業化服務的領域。尤其是在專業化服務市場上,外資機構將利用其管理系統、市場營銷、風險控制、業務流程管理、品牌資源和專業化人纔等方面的明顯優勢,與國內機構展開全面競爭。
換言之,那些嚴重依賴獲取稀缺資源而自身創造附加值能力有限的松散型公司將面臨嚴重的生存危機,除了必須設法在資金實力上有所增強外,更關鍵的是必須提高自己的專業能力,包括組織結構的調整、品牌的養成等等,更進一步,就是在這些累積的基礎上,重新走出一條創新專業化的道路。
由此,中國房地產企業未來的發展方向及模式則就顯得更為清晰。繞開已經迷霧重重的市場判斷,自我提昇已經成了企業所必須完成的任務,而在這一完成的過程中,房地產企業扮演的絕非原始角色那麼簡單。
以金融為中心的新時代
『當轉型是行業性的時候,就意味著行業的主導邏輯的變化。因此,企業所追求的創新不應僅僅停留在產品上,而是一種戰略上的創新。』中凱集團總裁楊益華認為,無論中國的法律條件也好,外部競爭環境也好,中國房地產開發模式,即盈利模式將在2006年底前後發生一個變化。因為根據目前的統計,全程開發的綜合性開發企業是佔主導地位的。但是比較一下歐美一些發達國家就會發現,綜合性開發公司在房地產開發上並沒有發言權和影響力,真正有決定權的是專項基金,專項的投資公司,以及專門的房地產從事機構。
同樣,國內的房地產行業在這幾年的發展以後,特別是到2006年底,按WTO規定對外資的管制解除以後,盈利模式將會有非常大的變化。
還是以中凱為例,楊益華將未來的中凱定位為兩種角色:一個是房地產風險投資管理商;另一個就是房地產服務商。二者相互獨立,互相補充。前者完成資金籌措,包括和海外基金的合作;後者對中凱本集團項目和外包項目提供專業化的模塊或整體化服務。這樣一來,既完成了企業專業化的轉變,也大大拓展了自己的經營范圍,並能獲得更多合作伙伴的支持。
同樣,地產商借助資本市場獲取資金來源,利潤自然也被資本市場上的投資者所分享。房地產開發正逐步向以金融為中心、以投資商為中心的新市場環境過渡。一個真正的『新時代』的到來已經不可阻擋。
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