|
||||
香港人鍾女士最近以99萬元的價格賣掉她在廣州的豪宅,雖然房款已全額到手,但在完成該二手房過戶後,她驚訝地發現呈報相關部門的交易資料顯示,這套房子竟以36萬元的低價成交。
這個數字為何與實際交易金額出入如此之大?原來,在這套二手房買賣時,買賣雙方曾協議商定由買家承擔的雙方的稅費,按照99萬元的真實售價計算,應繳納的稅費多達11萬餘元,但如果在呈交相關部門的書面材料上,稍稍一改,把99萬元改成36萬元,那麼上繳的稅費馬上少了一大截,只需6512元即可完成交易。
鍾女士明白其中原委後嚇出一身冷汗,主動向本報報料求助:『每個國家或地區對偷稅逃稅的懲罰都十分嚴厲,我根本不知情,不想成為無辜的受害者。』
謹慎賣家:
從完稅證上發現逃稅疑點
鍾女士介紹,她於2006年9月通過廣州的弟弟委托一地產公司代理出售其位於廣州市天河區體育西路天文苑一間建築面積為97.47平方米的商品房。21日,鍾家姐弟與買方曾女士、蔡先生母子在中介代理人的見證下簽訂了該地產中介版本的臨時《房產買賣合同》。鍾先生說:『當時,為免麻煩,我們要求實收99萬元房款,全部稅費由買家支付。』
10月17日,買賣雙方及該地產中介代理人盧某、宋某一起前往房管局辦理了建立買賣檔案的相關手續。當日,買方如約支付了29萬元首期。10月31日,順利辦理完房產過戶手續後,買方繳齊餘下70萬元房款。
鍾先生說,現在回憶起來,在廣州市房產交易登記中心辦理手續的那個上午有點蹊蹺,那天他和買方蔡先生一早就到交易大廳等候,但是直到將近中午工作人員快要下班的時候,代理人纔匆匆忙忙塞給他們六七份文件,要他們逐一簽字,『他們拼命催促,我和蔡先生根本沒有時間看清楚文件內容,只有飛快地在他們指示的位置上簽名,我估計,貓膩就出在這些文件裡。』
一次偶然機會,買賣雙方再次見面,談起這宗房產交易的細節,買方蔡先生向鍾先生出示了由房產中介代辦的一批繳稅單據。細心的鍾先生發現了契稅完稅證上有個重大疑點:本次房產交易的計稅金額不是99萬元而是36萬元。鍾先生說:『因為有疑問,我當即向蔡先生提出能否將這些單據復印下來,他沒有懷疑竟很爽快地答應了。』
拿到所有繳稅單據的復印資料,鍾先生作了一番細心演算,『真是不算不知道,一算嚇一跳』,鍾先生說,在這宗房產交易中原來應交付111301元的稅費,但照單據看,實質上只繳了6512元。鍾先生發現,繳稅金額如此之低的關鍵在於,實際交易價99萬元的房產卻以36萬元的低價繳納了相關稅費。
地產經紀:
收買家4.1萬巨額代辦費
『看到演算結果,我不禁心跳加速!盡管我們在買賣合同上白紙黑字說明全部稅費由買方負責,但萬一買方或中介有偷稅漏稅嫌疑,我豈不是也成了幫凶,這可是犯法的大事啊!』鍾女士從弟弟處得知這一消息後,當即從香港趕到廣州處理手尾。更令賣家鍾家姐弟感到氣憤的是,該地產中介竟還在2006年10月17日給買家曾女士、蔡先生母子開具了一份收款收據,其中注明收取蔡××『稅費及代辦費四萬八千元』,『除去繳交各種稅費的6512元,代辦繳稅手續費竟然高達41488元,那不成了天價代辦嗎?』地產中介竟然是『吃』兩頭,一頭騙國家稅收,另一方面又狠『宰』買家,『卻讓我這個無辜賣家擔驚受怕』。
究竟真相如何?昨日上午,記者一行陪同鍾先生前往廣州市房地產交易登記中心查閱了該次房產交易的存檔資料。資料證實了鍾家姐弟的話:鍾女士於2003年11月購得位於天河區體育西路天文苑的這套房產,產價為730215元;而在今年10月的轉手交易中,確實是以36萬元的低價售出。
鍾先生當即拿出一份該地產中介公司於10月31日出具的《交易費用明細表》,『這其實是一份買方需要繳交稅費的明細表,你看,這上面還有買方蔡先生的簽名。』在這份明細表上,買方須繳納交易印花稅、交易管理費、個人所得稅、營業稅等四項稅費,合計65142元。事實上,這6萬餘元只是買方單方面須付的稅款,由於鍾女士的房產購入不足五年,按規定還須繳納差額增值稅。鍾女士購得該房產時,其價格為73萬餘元,售出時價格為99萬元,按差價的20%征收,須繳納51957元稅費,因而,該次房產交易繳稅總金額應為117099元。
記者按鍾先生提供的電話,試圖聯系買方曾女士、蔡先生母子。曾女士稱,幾乎所有的購房事務都交由房產中介代理,『我們已經按規定交足錢了,其他的一概不知』。下午記者多次致電欲聯系該地產中介公司具體經辦人,未果。
律師分析:
賣家有證據證實自己不知情可免責
廣州法制興邦律師事務所簡正德介紹,廣州二手房產交易大致有這麼幾個關鍵步驟:
一是檔案查冊,即買賣雙方有交易意向及目標價格後,雙方在房管局查詢交易房產的產權狀況、能否上市交易等背景材料,這主要是保護買家權益。
第二步是,經地產中介公司交易的雙方在查詢可正常交易後,按要求,中介公司會與買、賣雙方簽署一個《臨時買賣合同》,俗稱『三方協議』,這時買方會給賣方支付10%左右的房價,買賣雙方簽署《臨時買賣合約》之後,代理公司便可拿著業主的房產證復印件到房管局測繪所曬圖,這主要用於為買家制作新的房產證。
第三步是,交易雙方備齊所需繳交的資料到收件窗口申請登記,預約過戶時間,並核發《房地產申請登記回執》,房管局則對該物業進行估價工作。
第四步是,按預約的繳稅時間,到繳款通知發放窗口領取繳款單,繳納有關的稅費並過戶。
他分析,鍾家姐弟賣房被『動手腳』極有可能是在去房管局進行登記時,被中介公司包辦,甚至簽字也是人家代簽;也有可能就是在自己沒來得及看清房管局版本房產買賣協議內容下『蒙查查』簽了字。簡律師認為這也證明當前我們房產交易的評估環節有問題,按理來說,一個不到5年樓齡的豪宅尤其是在樓價飛漲的今天,怎麼可能賣價比5年前的買價還低了一半呢?有關部門負有失察的責任。
簡正德認為買家及賣家在這種明顯的違法行為中只要證明自己是不知情就無責,無需承受偷稅逃稅的法律責任。賣家的損失可能還體現在如再次購房的話,可享有的退稅金額會明顯縮小。
他建議買賣雙方在房產交易時最好不要被這些蠅頭小利蒙蔽,否則一旦查實涉及偷逃稅都要承擔法律責任。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||